Okrągłe stulecie temu – dokładnie 10 lutego 1926 roku – Gdynia zyskała status miasta. W rocznicę tego wydarzenia analizujemy, jak zmieniała się sytuacja na gdyńskim rynku nieruchomości w minionych latach. Prognozy dla poszukujących lokum – zarówno na sprzedaż, jak i do wynajęcia, nie napawają optymizmem. Mimo że ostatni rok cechowała stabilizacja, w dłuższej perspektywie Gdynia wyróżnia się jednymi z największych zwyżek cen najmu oraz sum płaconych za nowe lokale.
Jak Grzegorz Piątek relacjonuje w swojej publikacji „Gdynia obiecana. Miasto, modernizm, modernizacja 1920-1939”, jeszcze w połowie lat trzydziestych XX wieku, czyli w czasie, gdy Gdynia z wioski zamieszkiwanej przez nieco ponad 1 tys. osób przeistoczyła się w miasto liczące sto tysięcy mieszkańców, niemal dwie trzecie budynków stanowiły tymczasowe baraki.
Apartament w Gdyni? Przeciętnie ponad 20,5 tys. zł/mkw.
Po dziewięćdziesięciu latach, a dokładnie sto od momentu uzyskania praw miejskich, Gdynia kojarzy się przede wszystkim z jednymi z najkosztowniejszych apartamentów w Polsce. W tym obszarze obecna jubilatka wyprzedza nawet Warszawę i sąsiedni Gdańsk. Z danych Otodom Analytics wynika, że w styczniu 2026 r. średnia cena ofertowa dotycząca nowych lokali mieszkalnych o powierzchni powyżej 90 mkw. pierwszy raz była najwyższa w kraju i osiągnęła poziom 20 676 zł/mkw. – blisko 24 proc. więcej niż w pierwszym miesiącu roku 2025, a rekordowe sumy pojedynczych transakcji przekraczają już 18 mln zł.
Dla porównania, w Gdańsku w tym samym czasie za metr kwadratowy żądano średnio niecałe 20,5 tys. zł, w Warszawie 19 tys. zł, w Poznaniu 16,2 tys. zł, w Krakowie 16 tys. zł, a we Wrocławiu 14 tys. zł.
Koszty mieszkań w Gdyni – rynek pierwotny mocno daje się we znaki
W przypadku popularnych metraży ostatni rok charakteryzował się jednak zadziwiającą stabilnością. Za najczęściej poszukiwane mieszkania o powierzchni od 40 do 59 mkw. żądano w styczniu 2026 r. średnio o 5,3 proc. więcej niż rok wcześniej, natomiast wartość najmniejszych mieszkań (do 40 mkw.) oraz lokali mieszkalnych o powierzchni od 60 do 89 mkw. zwiększyła się w ciągu roku kolejno o 1 i 1,5 proc., znacznie poniżej wskaźnika inflacji CPI.
Transakcje dotyczące największych apartamentów wpłynęły jednak na odnotowywany w statystykach znacznie wyraźniejszy przyrost średnich cen transakcyjnych. Z danych Narodowego Banku Polskiego za III kw. 2025 r. wynika, że za nowe mieszkania płacono średnio 13 617 zł/mkw. – o 13,2 proc. więcej niż w identycznym okresie roku 2024. Był to najsilniejszy wzrost w gronie ośmiu czołowych polskich rynków nieruchomości, a jeśli uwzględnić wszystkie pozostałe miasta wojewódzkie, bardziej (+13,5 proc. r/r) wzrosła średnia kwota płacona za lokale mieszkalne w Bydgoszczy.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Gdyni
Infogram
Gdynia nie była jednak odosobniona pod tym względem. Podobny wzrost – o 12,6 proc. r/r – odnotowano w sąsiednim Gdańsku. Dla porównania, w Poznaniu przeciętna cena transakcyjna rejestrowana na rynku pierwotnym wzrosła w analizowanym okresie o niecałe 5 proc., w Katowicach o 1 proc., a w Krakowie, Łodzi, Wrocławiu i Warszawie odnotowano niewielkie, lecz jednak spadki cen.
Analizując stawki w dłuższym okresie, Gdynia była jednym z miast, w których program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” najbardziej wpłynął na wzrost cen nowych mieszkań. W porównaniu z III kw. 2022 r., czyli czasem przed wprowadzeniem programu dopłat, średnia cena transakcyjna wzrosła o blisko 32 proc., a nominalnie o 3,3 tys. zł/mkw. W sąsiednim Gdańsku odnotowano w tym okresie wzrost o 21,2 proc. Bardziej wartości wzrosły jedynie w Krakowie i Wrocławiu – odpowiednio o 35 i 38 proc.
Rok spokoju na rynku wtórnym
Znacznie spokojniejsza sytuacja panowała na gdyńskim rynku wtórnym, gdzie w III kw. 2025 r. za mieszkania z drugiej ręki płacono średnio 11 820 zł/mkw. – o 1,5 proc. więcej niż rok wcześniej. We wspomnianym wcześniej ujęciu trzyletnim lokale mieszkalne z drugiej ręki zyskały na wartości średnio o 16 proc. Z mniejszym wzrostem, choć nieznacznie, bo o 15,5 proc., mieliśmy do czynienia tylko w sąsiednim Gdańsku.
Dla porównania, dwukrotnie szybszy wzrost cen odnotowano na południu kraju – w Krakowie i Katowicach.
Wojenny efekt domina na gdyńskim rynku najmu
Podobnie jak w przypadku mieszkań sprzedawanych przez deweloperów, w dłuższej perspektywie Gdynia plasuje się w czołówce wzrostu stawek również na rynku najmu. Z danych Otodom Analytics wynika, że w pierwszym miesiącu 2026 r. właściciele żądali średnio od blisko 2,2 tys. zł/m-c w przypadku kawalerek, przez 2,9 tys. zł/m-c za mieszkania o powierzchni 40- i 50-metrowej, aż po 4,1 tys. zł/m-c w odniesieniu do mieszkań o powierzchni powyżej 60 mkw.
Średnie ceny ofertowe najmu mieszkań w Gdyni
Infogram
W porównaniu ze styczniem 2025 r. średnia cena mieszkań większych niż 40-metrowe wzrosła o 1 proc. Szczególna stabilizacja panowała w ogłoszeniach dotyczących najmu kawalerek, za które żądano jedynie o 0,1 proc. więcej niż rok wcześniej.
Choć w perspektywie roku, a nawet dwóch lat możemy mówić o niezmiennych stawkach czynszów w Gdyni, to w porównaniu ze styczniem 2022 r., czyli okresem tuż przed rozpoczęciem wojny na Ukrainie, obecna jubilatka znajduje się w ścisłej czołówce pod względem wzrostów. Przeciętna cena ofertowa odnosząca się do kawalerek wzrosła w tym czasie o 32,3 proc., najpopularniejsze, 40- i 50-metrowe mieszkania, podrożały w ogłoszeniach o 40,3 proc., a za lokale większe niż 60-metrowe wynajmujący żądają aktualnie o 42 proc. więcej niż cztery lata temu.
Mówiąc bardziej obrazowo – obecnie w ogłoszeniach dotyczących kawalerek poniżej 40 mkw. wpisuje się średnio więcej, niż cztery lata temu oczekiwali właściciele mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw.
Rentowność w Gdyni bez szału
Mimo że stawki na gdyńskim rynku najmu należą do jednych z wyższych w Polsce, nie można tego samego powiedzieć o rentowności. Według danych Otodom Analytics, szczególnie niska rentowność z inwestycji w wynajem odnotowywana jest w przypadku najchętniej wybieranych na tym rynku mieszkań o powierzchni 40- i 50-metrowej. W styczniu 2026 r., pomijając koszty utrzymania lokalu mieszkalnego, podatki oraz remonty, wynosiła ona 4,8 proc. w skali roku – o 0,2 pp. mniej niż rok wcześniej.
Niemal identyczna rentowność, należy dodać – równie niska, odnotowana została w Gdańsku (4,76 proc.) oraz Krakowie (4,65 proc.). W Warszawie w styczniu 2026 r. było to 5,53 proc., a w Łodzi 5,94 proc.
Nieco lepiej, podobnie jak na pozostałych analizowanych rynkach, wyglądała sytuacja w przypadku mniejszych lokali mieszkalnych o powierzchni do 40 mkw. W ich przypadku w Gdyni odnotowano 5,56 proc. w skali roku – prawie bez zmian w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy.