Za nami kolejny kwartał, w którym wzrosła siła przetargowa osób nabywających lokale na rynku wtórnym – tak wynika ze sprawozdania „Barometr”, opracowanego przez Metrohouse i Credipass. Przyczyną są narastające kłopoty ze zdobyciem zainteresowanych. Jest atoli pewien haczyk: oferenci zaczęli podnosić ceny wyjściowe, dlatego rokowania rozpoczynają się z wyższego pułapu.
O podwyższaniu stawek świadczą przeciętne ceny transakcyjne, które odnotowano na rynku wtórnym w IV kw. 2025 r. Według danych Metrohouse i Credipass, za mieszkania używane w największych polskich miastach płacono średnio od 3 do 4,5 proc. więcej niż kwartał wcześniej. Z tego trendu wzrostowego odstąpiła jedynie – tradycyjnie kontestująca – Łódź, gdzie w umowach notarialnych zapisywano średnio 7498 zł/mkw. – o 3,3 proc. mniej niż w III kw. 2025 r.
|
Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym w wybranych miastach – IV kw. 2025 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena [w zł/mkw.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Wrocław |
11 962 |
+3,5 |
+1,4 |
|
Kraków |
13 930 |
+4,4 |
-3,7 |
|
Warszawa |
16 127 |
+2,9 |
+0,6 |
|
Gdańsk |
12 769 |
+4,5 |
+5,7 |
|
Łódź |
7498 |
-3,3 |
-7,7 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
W skali roku w Łodzi zanotowano obniżkę o 7,7 proc. Niższe ceny niż w analogicznym okresie 2024 r. zaobserwowano także w Krakowie, a w Warszawie i we Wrocławiu ceny utrzymały się na podobnym poziomie.
Ile można wynegocjować, kupując mieszkanie?
Stolica Dolnego Śląska była jedynym z przeanalizowanych miast, w którym przeciętna zdolność do negocjacji zmalała w porównaniu do III kw. 2025 r. W pozostałych miastach nastąpił dalszy progres. Największe korzyści podczas negocjacji nabywcy mogli osiągnąć w Krakowie i Gdańsku – średnio 3,6 i 3,5 proc., co, uwzględniając średnie ceny, oznaczało blisko 500 zł/mkw. w stolicy województwa małopolskiego.
|
Możliwości negocjacyjne przy zakupie mieszkania |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnie możliwości negocjacyjne [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Wrocław |
1,4 |
-1,4 |
-1,8 |
|
Kraków |
3,6 |
+1,7 |
-0,6 |
|
Warszawa |
2,9 |
+0,7 |
+1,5 |
|
Gdańsk |
3,5 |
+1,3 |
-0,9 |
|
Łódź |
3,0 |
+0,2 |
+1,6 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
Niemniej jednak, o ile w Warszawie i Łodzi średnie możliwości negocjacyjne w IV kw. 2025 r. były najwyższe od ponad roku, o tyle we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku odnotowano regres w porównaniu do IV kw. 2024 r.
Coraz trudniej o kupujących
Ceny widoczne w anonsach w dalszym ciągu istotnie ulegają redukcji jeszcze przed znalezieniem potencjalnych zainteresowanych. Sprzedający mieszkania używane jeszcze w trakcie prezentacji ogłoszenia redukowali swoje żądania średnio od 2,4 proc. w Gdańsku do przeszło 4 proc. w Krakowie i Warszawie. Poza stolicą (+0,2 pp. k/k), te wskaźniki były niższe niż kwartał wcześniej. W III kw. 2025 r. dochodziły one do przeszło 6,5 proc., a rok wcześniej ponad 7 proc.
|
Różnice pomiędzy pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Różnica [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [pp.] |
|
Wrocław |
2,6 |
-0,6 |
-1,6 |
|
Kraków |
4,5 |
-2,2 |
-0,1 |
|
Warszawa |
4,3 |
+0,2 |
-2,9 |
|
Gdańsk |
2,4 |
-1,1 |
+1,8 |
|
Łódź |
2,5 |
-1,5 |
-3,2 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
|||
Osoby wystawiające lokale używane na sprzedaż mają jednak coraz większe problemy ze znalezieniem nabywców. Przeciętny czas, jaki upływał od publikacji oferty do sfinalizowania transakcji w Warszawie, przekraczał cztery miesiące (132 dni) i był o 28 dni dłuższy niż kwartał wcześniej oraz o 11 dni dłuższy niż w IV kw. 2024 r.
W pozostałych spośród największych polskich miast był on krótszy – 109 dni – jednak o blisko tydzień dłuższy niż w III kw. 2025 r. oraz o 4 dni dłuższy niż rok wcześniej. W mniejszych miejscowościach sprzedaż lokalu trwała średnio 145 dni – o 40 dni dłużej niż kwartał, jak i rok wcześniej.