Koniec hossy na rynku mieszkaniowym. Czy ceny też spadną?

W kwietniu firmy deweloperskie funkcjonujące na siedmiu głównych rynkach mieszkaniowych w Polsce zbyły około 4 tys. lokali – to o 22 proc. mniej w porównaniu z rekordowym marcem – wynika z danych Otodom Analytics. Ponownie podaż zaczęła wzrastać szybciej niż popyt, a jej wielkość zbliżyła się do poziomu 60 tys. mieszkań.

Tak wyraźny regres w liczbie sprzedanych apartamentów można wytłumaczyć m.in. efektem wysokiej bazy porównawczej. Wszakże marzec pod tym względem charakteryzował się rekordowymi wynikami. Firmy deweloperskie operujące na rynkach pierwotnych w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi oraz Katowicach zbyły wtedy 5100 obiektów. W kwietniu 2026 r. wielkość ta zmalała do około 4000, co wywołało spadek na poziomie 22 proc. Niemniej jednak, w ujęciu rocznym deweloperzy sprzedali o 24 proc., czyli nominalnie o około 850 mieszkań więcej.

Jak podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektor ds. badań rynku Otodom, pod koniec kwietnia odnotowano najwyższą od trzech lat kwotę zarezerwowanych lokali. Taki status miało 6,7 tys. mieszkań. Więcej rezerwacji rejestrowano wyłącznie w 2023 r., kiedy to ogłoszono program subsydiów „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

– Słabsza niż w marcu kwietniowa sprzedaż potwierdza tezę, iż marcowe ożywienie wywołane było raczej obawą przed pogorszeniem warunków zakupu, niż satysfakcją z uzyskanych stawek – konstatuje Katarzyna Kuniewicz.

Podaż znowu wzrasta szybciej niż sprzedaż

W kwietniu, po kilku miesiącach przerwy, podaż wzrastała jednak szybciej niż sprzedaż. Deweloperzy udostępnili bowiem do sprzedaży 4,3 tys. lokali – o 19 proc. więcej w stosunku do marca oraz o 24 proc. więcej w perspektywie roku, na co główny wpływ miały mieszkania wprowadzone do oferty we Wrocławiu.

Według danych Otodom Analytics, w ciągu pierwszych czterech miesięcy 2026 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 13,1 tys. mieszkań. W rezultacie pod koniec kwietnia na siedmiu analizowanych rynkach pierwotnych w ofercie znajdowało się 59,2 tys. mieszkań.

Biorąc pod uwagę minione dwanaście miesięcy, jedynie w Warszawie sprzedaż rosła szybciej niż podaż uzupełniana przez deweloperów.

Ceny ofertowe mieszkań w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Poznaniu, Łodzi i Katowicach

Mimo iż ceny mieszkań w dalszym ciągu oscylują wokół najwyższych poziomów w historii, początek 2026 r. obfitował w spadki przeciętnych cen ofertowych na głównych rynkach pierwotnych w Polsce. Biorąc pod uwagę informacje Otodom Analytics za marzec 2026 r., od początku roku w dół powędrowała zwłaszcza przeciętna wycena większych mieszkań, o powierzchni od 60 do 89 mkw. Średnie ceny ofertowe obniżyły się szczególnie w Poznaniu, Łodzi i Katowicach. Niewielkie spadki – osiągające 0,2 proc. – odnotowano w Krakowie oraz Wrocławiu. Wyłącznie w Warszawie, w badanym okresie wycena powiększyła się o ponad 5 proc.

Również w przypadku innych metraży dało się znaleźć miasta, w których deweloperzy życzyli sobie mniej niż pod koniec roku 2025. Aczkolwiek w ujęciu rocznym dominowały podwyżki. Wyjątkiem był Kraków i Wrocław, gdzie wszystkie metraże wyceniano poniżej wartości z marca 2025 r.

Podwyżka średnich cen ofertowych w pozostałych miastach na ogół nie przekraczała 5 proc. r/r. Wyjątek stanowił Gdańsk. Jednakże, jak podkreśla Katarzyna Kuniewicz, mimo odmiennych od reszty rynków wzrostów średnich cen ofertowych, nowe mieszkania w stolicy województwa pomorskiego sprzedawane są średnio o około 2 tys. zł/mkw. taniej, co jest konsekwencją dużej ilości droższych mieszkań, które nadal figurują w ofercie deweloperów, a które zostały wprowadzone do sprzedaży wcześniej.

MKZ