Inwestycja w apartamenty na wynajem od dawna uchodzi za jedną z preferowanych form ulokowania kapitału w naszym kraju. Wizja stałych dochodów z najmu oraz potencjalnego wzrostu wartości nieruchomości powoduje, że ten segment rynku przyciąga zarówno wytrawnych inwestorów, jak i osoby dopiero rozpoczynające swoją ścieżkę z inwestycjami.
Według opinii ekspertów serwisu GetHome.pl, kluczowym elementem powodzenia jest jednak właściwy wybór lokalu mieszkalnego. O powodzeniuoferty decyduje nie tylko kwota czynszu, ale także umiejscowienie, powierzchnia, poziomwykończenia lokalu, wyposażenie lub też jakość budynku.
Rentowność najmu w Polsce
Z danych udostępnianych przez Narodowy Bank Polski wynika,że w minionych latach stopa kapitalizacji dlalokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem w głównych miastach Polski wynosiłazazwyczaj około 5–6 proc. rocznie. W zależności od danego rynku lokalnego istosunku między ceną lokalu a możliwym do uzyskania czynszem poziom ten możebyć nieco wyższy albo niższy.
Z ostatniego sprawozdania banku centralnego (za III kw. 2025) wynika, że poziom kapitalizacji inwestycji mieszkaniowych w Warszawie, wyniósł 5,56 proc. To symboliczny spadek o 0,04 punktu
procentowego w porównaniu z ubiegłymkwartałem, jednak jednocześnie podwyżka o 0,11 punktuprocentowego rok do roku. W grupie sześciunajwiększych miast oprócz Warszawy stopa kapitalizacji była odrobinę wyższa iosiągnęła 5,75 proc.
Z informacji banku centralnego wynika też, że średni okres zwrotu z inwestycji w lokale mieszkalne nawynajem wynosi obecnie mniej więcej 18 lat.
Zgodnie z danymi NBP przeciętne stawki najmu mieszkań w głównychmiastach Polski stale wzrastały w minionych latach. W Warszawieosiągnęły już pułap 80 zł za mkw.,natomiast w gronie największych miast regionalnych wynoszą przeciętnie około 60–65 zł za mkw.. Podwyżka czynszów poprawiazyskowność i częściowo rekompensuje rosnące ceny zakupu nieruchomości, aczkolwiek – jakinformuje NBP – rentowność najmu w rozpatrywanym okresie była mniejsza niżoprocentowanie lokat bankowych czy dochodowość 10 -letnich obligacjiskarbowych.
Oszacowanie rentowności brutto mieszkania pod wynajem
Jaka jest opłacalnośćinwestycji w najem? Poniżej przedstawiamy orientacyjne wyliczenie. Przyjęliśmy przeciętną cenę najmu w Warszawie na poziomie ok. 79 zł/m² (dane Narodowy Bank Polski, III kw. 2025).W przypadku małych mieszkań zastosowano większą cenę czynszu za m kw. Wraz z powiększeniempowierzchni przyjęliśmy powszechną praktykę rynkową: niewielkizniżkę ceny za m kw. oraz mniejszą cenęczynszu za m kw. Cena bazowa dla niewielkiego mieszkania wynosi 15 000 zł/m². Wyliczenie wskazuje rentowność brutto (bez uwzględnienia podatków, przestojów,kosztów modernizacji oraz transakcyjnych).
GetHome.pl
Objaśnienie:
Wraz ze wzrostem powierzchni rośnie nominalny miesięczny czynsz, jednak rentowność inwestycji stopniowo maleje. Jest torezultatem mniejszych cen najmu w przeliczeniu na metr kwadratowy w większychlokalach mieszkalnych. Z tego powodu z perspektywy inwestora najlepszą zależność między cenązakupu a możliwymi przychodami z najmu najczęściej proponują kawalerki oraz zwarte mieszkania dwupokojowe.
Wybór nieruchomości – podstawa powodzenia
Według opinii specjalistów serwisu GetHome.pl, na potencjalnąopłacalność inwestycji w najem spory wpływ ma oczywiście cena zakupuapartamentu w stosunku do możliwych dochodów z najmu. Im tańsza nieruchomość przystosunkowo wysokim czynszu, tym wyższa stopa zwrotu. Jednak sama cena nieprzesądza o sukcesie inwestycji. W rzeczywistości równie istotne są cechynieruchomości, które oddziałują na zainteresowanie najemców.
Położenie
Położenie wciąż pozostaje jednym z kluczowych aspektówdecydujących o atrakcyjności mieszkania na wynajem. Wbrew pozorom nie zawszechodzi o ścisłe centrum miasta. Dla wielu najemców ważniejsze jest dogodnedojazd do różnych części miasta.
Spora zaleta to:
- bliskość linii tramwajowych, metra bądź szybkiej koleimiejskiej,
- wygodny dojazd do centrum oraz głównych dzielnicbiznesowych,
- bezproblemowy wyjazd na obwodnice i zasadnicze szlaki komunikacyjne.
Znaczenie mają również punkty istotne dla wybranych grupnajemców. Studenci często szukają mieszkań w sąsiedztwie uczelni i centrów życia nocnego. Rodziny z dziećmi zwracają większą uwagę na dostęp do terenów zielonych, szkół albo przedszkoli.
Im bardziej oddalone położenie i trudniejszy dojazd docentrum, tym zazwyczaj mniejsze możliwe ceny czynszu i dłuższy czasznalezienia najemcy.
Powierzchnia i rozkład mieszkania
Wśród inwestorów dominuje dosyć powszechna opinia, że najprościej wynająć mieszkania o małej powierzchni. Wynika to przede wszystkim ze struktury popytu na rynku najmu. Najliczniejszą grupę najemcówstanowią osoby samotne oraz młode pary, nierzadko osoby na początku kariery zawodowej,które szukają lokali mieszkalnych relatywnie tanich i funkcjonalnych.
Z tego powodu szczególnie dobrze się sprawdzają niewielkie mieszkania dwupokojowe. Są one bardziejuniwersalne niż kawalerki, ponieważ mogą być wynajęte zarówno przez jednąosobę, jak i przez parę, a nawet niekiedy przez rodzinę z dzieckiem. Dwa pokojezapewniają większy komfort codziennego funkcjonowania, możliwość oddzieleniastrefy pracy albo odpoczynku oraz większą swobodę dla najemców.
Kawalerki również wzbudzająspore zainteresowanie, zwłaszcza wśród singlii studentów, jednak z perspektywy dłuższego najmu są one mniej komfortowe.Jednopokojowy układ ogranicza możliwości aranżacyjne i często powoduje, żelokatorzy traktują takie mieszkanie bardziej jako rozwiązanie tymczasowe.
Według ekspertów serwisuGetHome.pl, najbardziej uniwersalnym i stabilnym formatem inwestycyjnym pozostają niewielkie mieszkania dwupokojowe. Z kolei większe lokale, szczególnie powyżej mniej więcej 70 m²,są już wyraźnie trudniejsze do wynajęcia w całości, ponieważ kwota czynszustaje się dla wielu potencjalnych najemców zbyt dużym obciążeniem.
Alternatywa: wynajem na pokoje
Duże mieszkania mogą jednak generować atrakcyjneprzychody, jeśli zostaną podzielone na pokoje wynajmowane oddzielnie. Tenmodel jest szczególnie popularny w miastach uniwersyteckich, gdzie popyt napojedyncze pokoje jest wysoki. Wynajem w tej formule umożliwia często osiągnięciewyższego łącznego przychodu niż w przypadku wynajęcia całego mieszkania jednej rodzinielub parze. Zmniejsza się też ryzyko całkowitego braku dochodu z najmu, ponieważeśli nawet jeden z lokatorów się wyprowadzi, pozostali nadal płacą czynsz.
Trzeba jednak pamiętać, że taki model wynajmu wymaga większego zaangażowania właściciela. Rotacja najemców bywa większa, aintensywnie eksploatowane mieszkanie szybciej się niszczy. W praktyce oznacza towięcej obowiązków związanych z zarządzaniem najmem.
Poziom wykończenia i wyposażenie mieszkania
Dla większości najemców w dużych miastach poziomwyposażenia mieszkania ma spore znaczenie. Lokal przeznaczony na wynajempowinien być przygotowany w taki sposób, żeby dało się do niego wprowadzić bezdodatkowych wydatków. W praktyce oznacza to umeblowanie podstawowychpomieszczeń, wyposażenie kuchni, jak również dostęp do podstawowych sprzętówgospodarstwa domowego.
Wielu najemców oczekuje również dostępu do Internetu, a wpodczas najmu krótkoterminowego standard wyposażenia jest jeszcze wyższy. Wtakich ofertach niezbędne jest też pełne wyposażenie kuchni oraz elementytakie jak pościel albo ręczniki.
Budynek i udogodnienia
Na atrakcyjność oferty ma wpływ nie tylko sam lokal mieszkalny,lecz również poziom budynku oraz dostępne udogodnienia. Dla wielu najemców istotnesą takie elementy jak balkon, miejsce postojowe czy schowek lokatorski. Istotne znaczenie ma również winda, szczególnie w budynkach wielopiętrowych.
W starszych budynkach, w których windy nie ma, istotną rolęodgrywa piętro mieszkania. Lokale usytuowane wysoko mogą być mniej atrakcyjne dlaczęści najemców, zwłaszcza rodzin z dziećmi bądź osób starszych.
Właściwa cena najmu
Ostateczny sukces oferty zależy też od prawidłowegookreślenia ceny. Nawet dobrze usytuowane i wyposażone mieszkanie może mieć trudnościze znalezieniem najemcy, jeśli czynsz będzie znacząco odbiegał od poziomurynkowego.
Z tego powodu kluczowe jest utrzymanie właściwej zależnościmiędzy poziomem lokalu, jego położeniem a oczekiwaną ceną najmu. Jeślimieszkanie nie wyróżnia się unikalnym położeniem albo wysokim standardem, cenapowinna być dostosowana do realiów lokalnego rynku.
Konkluzje dla inwestorów
Mimo że sytuacja na rynku najmu ulega zmianom wraz z sytuacjągospodarczą, niektóre zasady pozostają niezmienne. Najłatwiej wynająćmieszkania o małej powierzchni, dobrze skomunikowane z centrum miasta oraz przygotowane do zamieszkaniaod razu po podpisaniu umowy. Szczególnym zainteresowaniem cieszą siękawalerki oraz zwarte mieszkania dwupokojowe, które odpowiadają potrzebomnajliczniejszej grupy najemców, czyli singli i młodych par.
W praktyce właśnie takie lokale najłatwiej utrzymać bezdługich okresów braku najemców. Z perspektywy inwestora ma to duże znaczenie,ponieważ stabilna ciągłość najmu często okazuje się ważniejsza dla opłacalnościinwestycji niż maksymalna wysokość czynszu – reasumują eksperci serwisuGetHome.pl
Marcin Moneta