Mieszkanie: kupno czy wynajem? Kalkulacja zysku.

Taniejące finansowanie hipoteczne i stabilizujące się, a wręcz w niektórych miejscach malejące ceny nieruchomości spowodowały, że obecnie nabycie mieszkania może się opłacić w porównaniu z wynajmem szybciej niż dwanaście miesięcy temu. Wyliczyliśmy, jak zakup własnego kąta wygląda w zestawieniu z dzierżawą lokalu w największych miastach Polski.

Poprzednie kwartały z lokalnymi korektami cen sprawiły, że coraz prościej odnaleźć miasto, w którym przeciętne sumy płacone za lokale mieszkalne są mniejsze niż przed rokiem. Jeśli do tego dołożymy tańsze pożyczki hipoteczne to może się okazać, że nawet przy zmniejszających się stawkach czynszów na rynku wynajmu, nabycie mieszkania może się opłacić w bieżącym czasie prędzej niż na początku 2025 r.

W naszych kalkulacjach wzięliśmy pod uwagę wydatki, które należy ponieść decydując się na kupno mieszkania – zarówno za gotówkę jak i wspomagając się kredytem oraz opłatę, którą w tym samym czasie trzeba byłoby przekazywać właścicielowi dzierżawionego mieszkania.

Pominęliśmy trudne do oszacowania, choć równie istotne kwestie jak, swoboda i prostota zmiany lokum czy mniejsza odpowiedzialność za nieruchomość w przypadku najemców oraz lokowanie środków we własne dobro i docelowo wejście w jego posiadanie oraz możliwość zbycia, w przypadku osób, które wybrały kupno.

Nie uwzględnialiśmy również dodatkowych kosztów, które trzeba ponieść na starcie, a więc honorarium notariusza, opłat sądowych, podatku od czynności prawnych czy prowizji dla pośrednika w przypadku mieszkań z rynku wtórnego.

Cena mieszkania i czynszu – co uwzględniliśmy?

Cenę kredytu, zarówno wysokość oprocentowania jak i całkowitą kwotę, jaką należy oddać bankowi, wyliczyliśmy w oparciu o identyczne założenia, to jest 20-procentowy wkład własny, raty stałe i oprocentowanie czasowo stałe jako średnia z propozycji banków w styczniu 2025 i 2026 r. na podstawie danych Bankier.pl.

Założyliśmy również, że oprocentowanie pozostaje bez zmian przez cały okres spłaty kredytu. Do łącznej ceny kupna mieszkania na kredyt dodaliśmy, jasna sprawa, fundusze przeznaczone na wkład własny. Nie uwzględnialiśmy sytuacji, w której kredytobiorca, dokonuje refinansowania.

Do ustalenia kosztów nabycia mieszkania i poziomu czynszu posłużyły nam informacje Otodom Analytics odnoszące się do średnich cen ofertowych w styczniu 2025 i 2026 r. Ponieważ trudno przewidzieć, jak będą się kształtowały ceny najmu w przyszłych latach, założyliśmy, że wysokość czynszu pozostanie bez zmian od chwili podpisania umowy.

Mieszkanie za środki własne a najem

Zestawmy w takim razie wydatek ponoszony przez osoby kupujące 50-metrowe mieszkanie za gotówkę z wydatkami, jakie musieliby ponieść wynajmując mieszkanie o zbliżonej powierzchni. Z informacji Bankier.pl wynika, że w przypadku lokali z rynku wtórnego najszybciej, bo po 186 miesiącach, czyli po 15,5 roku, zakup mieszkania „zwróci” się w Łodzi. Znacznie więcej czasu „wyjście na zero” zajmie w Krakowie i Gdańsku.

W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego najniższy wskaźnik występuje aktualnie w Zielonej Górze (212) i Rzeszowie (215), najwyższy w Białymstoku (287).

Analogiczna sytuacja występowała dwanaście miesięcy temu, jednak w większości miast wojewódzkich, wskaźnik ten uległ zredukowaniu na korzyść nabycia lokalu mieszkalnego. Najbardziej – o 14 miesięcznych opłat – wskaźnik zmalał w Rzeszowie i Łodzi.

Wynajem czy lokum na kredyt?

Jak natomiast na tle czynszu wpłacanego za dzierżawione lokum kształtuje się nabycie mieszkania w oparciu o pożyczkę hipoteczną? Na początek porównajmy średni miesięczny czynsz ze średnimi ratami, jakie w oparciu o powyższe założenia, należy opłacać w przypadku nabycia 50-metrowego mieszkania w jednym z polskich miast wojewódzkich.

W przypadku nabycia mieszkania z rynku wtórnego, w styczniu 2026 r. wysokość średniej miesięcznej raty była od 1 proc. (Bydgoszcz) do ponad 32 proc. (Gdańsk i Kraków) wyższa od przeciętnego miesięcznego czynszu. Wśród analizowanych miast można było jednak odnaleźć również i takie, w których to czynsz był wy