Mieszkanie na Start: Koszty zakupu rosną mniej niż dopłaty BGK.

W minionym roku, wraz z podwyżkami cen lokali mieszkalnych, powiększyły się również ograniczenia cenowe w ramach inicjatywy „Mieszkanie bez finansowego wsparcia własnego”. I chociaż jest on bardziej osiągalny niż na początku działania, osoby poszukujące własnych czterech kątów w największych miastach w Polsce wciąż muszą się nieźle postarać, aby znaleźć nieruchomość kwalifikującą się do rządowego dofinansowania.

W programie „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”, w ramach którego osoby pragnące posiadać swoje lokum mogą starać się o gwarancję 20-procentowego wkładu własnego, obowiązują maksymalne ceny mieszkań. I choć w ciągu ostatniego roku te progi zostały podwyższone, nadal w kilku z największych miast Polski są one niższe niż średnie kwoty wydawane na mieszkania.

Z racji tego, że limity odnoszą się do cen w przeliczeniu na metr kwadratowy, kłopot pojawia się szczególnie w przypadku najmniejszych mieszkań, zwłaszcza na rynku wtórnym, dla którego pułapy są skromniejsze.

Ciężej o lokal z drugiej ręki

W sześciu największych miastach w Polsce ograniczenia ustalone dla rynków pierwotnych w II kw. 2026 r. oscylują od niecałych 9,9 tys. zł/mkw. w Łodzi do blisko 16,2 tys. zł/mkw. w Warszawie. W odniesieniu do mieszkań z drugiej ręki jest to odpowiednio mniej niż 9,2 tys. zł/mkw. i 15 tys. zł/mkw.

Z oczywistych względów to właśnie na rynku wtórnym trudniej o odszukanie lokalu odpowiadającego temu kryterium. Jeżeli wspomniane progi zestawimy ze średnimi cenami transakcyjnymi odnotowanymi przez Cenatorium w IV kw. 2025 r., okaże się, że w przypadku kawalerek (do 35 mkw.) rozbieżności oscylują od 2,6 proc. w Lublinie do blisko 26 proc. w Krakowie.

Poziomy cen odnotowane w stolicy województwa małopolskiego najbardziej odbiegają od limitów ustalanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Ponadto średnia kwota płacona pod koniec 2025 r. za mieszkania o powierzchni od 35 do 50 mkw. była tam wyraźnie (+8,1 proc.) wyższa od progu obowiązującego w programie „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”. Kraków był również jedynym z analizowanych miast, w którym więcej niż wynosi limit, płacono również za mieszkania 40- i 50-metrowe oferowane przez deweloperów.

Nie kawalerki i nie w centrum

Co istotne, z taką sytuacją na krakowskim rynku mamy do czynienia pomimo znacznego wzrostu limitów ustalanych przez BGK. W porównaniu do II kw. 2025 r. wzrosły one o ponad 10 proc. a nominalnie o 1268 zł/mkw. na rynku pierwotnym i 1177 zł/mkw. dla rynku wtórnego – bardziej niż przeciętne kwoty płacone za mieszkania.

Z wyższymi średnimi cenami transakcyjnymi w przypadku najpopularniejszych metraży na rynku wtórnym mieliśmy do czynienia również w Łodzi i Warszawie. By łatwiej znaleźć lokal w stolicy, osoby zamierzające skorzystać z rządowej gwarancji wkładu własnego, powinny swoje poszukiwania skierować do okręgów położonych dalej od centrum.

Jak wynika z danych SonarHome.pl za marzec 2026 r., znacznie niższe od limitów średnie ceny ofertowe odnotowano w Rembertowie, na Białołęce, Targówku, Ursusie czy w Wawrze. Z kolei w Śródmieściu przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki, przekraczająca