Sprzedaż lokali mieszkalnych przez firmy deweloperskie w 2026 roku pójdzie w górę, a cały obszar nieruchomości ma pomyślne rokowania. Przejściowa i pozorna jest nadwyżka gotowych mieszkań na rynku – orzekli eksperci. W wybranych aglomeracjach sytuacja związana z rozbudową oferty albo polityką cenową może być natomiast odmienna.
Analitycy prognozują wzrosty sprzedaży u deweloperów
"Spodziewamy się optymistycznego scenariusza, jeśli chodzi o obroty deweloperów w bieżącym roku. Przyczyni się do tego między innymi redukcja oprocentowania, a klienci, którzy dotychczas wstrzymywali się z nabyciem mieszkania lub nie posiadali zdolności kredytowej, powrócą na rynek. Przewidujemy powiększenie się wielkości sprzedaży u większości spółek" – oznajmił dla PAP Biznes ekspert DM BOŚ, Maciej Wewiórski.
"Oczekujemy zwyżki sprzedaży na całym obszarze o około 14-16 procent – nie sądzimy, by nawet nadchodzące obniżki stóp w sposób trwały przesunęły popyt na rynku pierwotnym do poziomów np. z lat 2020-2021. Rozszerzenie wolumenów sprzedażowych jest realne w sposób organiczny – jesteśmy przekonani, że udział największych firm deweloperskich w strukturze zakupów nowych gruntów znacząco wzrósł w ostatnich dwóch latach, w związku z czym to zwłaszcza te największe podmioty będą odpowiadać za lwia część wprowadzeń nowych inwestycji" – zaznaczył analityk Trigon DM, David Sharma.
Według opinii analityka DM BOŚ, firmy są przygotowane na większą sprzedaż i będą wprowadzać więcej mieszkań do oferty, jednakże nie będzie to proces szybki, ponieważ rynek nie jest jednolity.
Iluzoryczna nadpodaż lokali?
"Niektóre miasta, jak Katowice i Łódź, zmagają się z nadwyżką gotowych mieszkań, co może ostudzać zapał deweloperów co do rozpoczynania dużej liczby inwestycji. Z drugiej strony, w Warszawie czy Trójmieście, sytuacja w zakresie popytu i podaży jest bardziej wyważona. Nie sądzę jednak, by takie zachwianie równowagi poskutkowało zmianą strategii firm deweloperskich – jest ono przejściowe" – powiedział.
Zdaniem Wewiórskiego, obecna bogata oferta jest konsekwencją gorszych, niż zakładali deweloperzy, pierwszych trzech kwartałów 2025 roku, ponieważ nie pojawił się wtedy jakikolwiek program pomocowy ze strony państwa.
"Jednakże nadpodaż nie będzie kłopotem i oferta zostanie dość szybko nabyta. Problemem dla rynku mogą być za to inwestorzy, którzy kupowali licząc na wzrost cen, lub jako lokatę kapitału, a którzy obecnie wykazują mniejszą aktywność. Lokale mieszkalne kupione przez inwestorów w 2023 roku pod program BK2 procent dały całkiem dobrą stopę zwrotu z wynajmu, na który był wysoki popyt. Oczekuję jednak, że popyt inwestycyjny zostanie zastąpiony przez klientów kupujących mieszkania na swoje potrzeby" – dodał.
Ekspert Trigon DM sądzi, że pierwszy kwartał 2026 roku to "punkt szczytowy" poziomu dostępnej oferty, w związku z faktem, że część pomniejszych podmiotów nie posiada obecnie już gruntów/bilansu pozwalającego na uruchomienie nowych inwestycji. W jego przekonaniu, nadmiar podażowy jest złudny.
"Większość oferty, w szczególności u mniejszych graczy, jest po prostu niezbywalna przy aktualnych cenach. Tym niemniej, deweloperzy coraz silniej dywersyfikują się terytorialnie, zakładam, że wielu z nich ma chrapkę na mniejsze i większe akwizycje – nie sądzimy, by przejmowanie gruntów +z drugiej ręki+ było obecnie najkorzystniejszą decyzją biznesową, najważniejsze jest przejęcie całej struktury rozumiejącej zasady lokalnego rynku" – dodał Sharma.
W opinii eksperta Trigon DM, sprzedaż firm deweloperskich w czwartym kwartale 2025 roku była zgodna z przewidywaniami – nie zdziwiła również lepsza sytuacja biznesowa największych graczy – to znaczy tych, którzy są w stanie cały czas uzupełniać ofertę o projekty w największych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto).
Ekspert DM BOŚ jako pozytywne zaskoczenie w kwestii sprzedaży wskazał dane za grudzień. Nie przewiduje on gwałtownych zmian cenowych na rynku.
"Sprzedaż mieszkań zdecydowanie przyspieszyła w czwartym kwartale, a dzięki rabatom firmy deweloperskie nadrobiły relatywnie słabe wcześniejsze kwartały 2025 roku i zbliżyły się do zakładanych targetów. Zwłaszcza grudzień był pozytywnym zaskoczeniem pod względem sprzedażowym. Zanotowaliśmy też spadki w cenach transakcyjnych, ale mając na względzie wzrost płac w ujęciu realnym oraz spadek stóp procentowych, nie oczekuję ani dalszego spadku cen mieszkań, ani wzrostów powyżej inflacji. Rynek odzyska równowagę, nie widać zagrożeń, a raczej wsparcie ze strony malejących stóp procentowych, danych makro czy realnego wzrostu zarobków" – powiedział Wewiórski.
Jak zauważył ekspert Trigon DM, polityka cenowa to kolejny aspekt, który potwierdza tezę, że homogeniczny rynek pierwotny nie istnieje.
"W niektórych jego częściach, np. w projektach zlokalizowanych w najlepszych miejscach w Warszawie albo Krakowie, prognozujemy wzrosty cen w 2026 roku. W odniesieniu do projektów +ekonomicznych+ na mniejszych rynkach firmy deweloperskie będą, naszym zdaniem, coraz bardziej zmuszone do aktywnego zabiegania o klientów" – dodał Sharma.
SEKTOR NIERUCHOMOŚCI Z DOBRYMI PERSPEKTYWAMI
Analitycy są jednomyślni w nastawieniu do obszaru i uważają, że ma on korzystne rokowania.
"Podtrzymujemy pozytywne podejście do firm, które obserwujemy – więksi powinni przejmować rynek kosztem mniejszych, natomiast naszym faworytem od dłuższego czasu jest Archicom – według naszych wyliczeń grupa powinna powiększyć w tym roku zysk netto nawet 4-5 krotnie, a oprócz tego posiada obiecującą pulę projektów do rozpoczęcia, co powinno umożliwić dalsze skalowanie wolumenów sprzedażowych" – ocenił Sharma.
"Sektor nieruchomości posiada dobre perspektywy i powinien radzić sobie lepiej niż ogół rynku w 2026 roku. Wyniki grudniowej sprzedaży zaskoczyły na plus i choć styczeń był nieco słabszy, jesteśmy przekonani, że w tym roku zobaczymy rekordy sprzedaży w paru spółkach – np. Dom Development ma, moim zdaniem, szansę na osiągnięcie 5 tysięcy sprzedanych jednostek w 2026 roku. Zdecydowana większość firm deweloperskich poprawi sprzedaż rok do roku w tym roku" – dodał Wewiórski.
*** Informacje o sprzedaży mieszkań znajdują się w module Nieruchomości, dostępnym dla abonentów Serwisu Ekonomicznego PAP Biznes.
(PAP Biznes)
doa/ ana/