Okazja cenowa, ale z pewnym „ale” – lokal mieszkalny pozbawiony ciepła systemowego. Czy piec na węgiel oznacza komplikacje w otrzymaniu kredytu hipotecznego, a nabycie przekształci się w udrękę? Z przekonaniami na ten temat polemizuje specjalistka Expander Advisors.
Banki ochoczo proponują lepsze warunki osobom kupującym lub wznoszącym nieruchomości energooszczędne. W wykazach cenowych licznych podmiotów znajdziemy dedykowane oferty dla tej grupy. Na rynku wtórnym jest natomiast sporo mieszkań uwodzących niższą ceną, lecz umiejscowionych w starszym budownictwie. Część posiada szereg korzyści cenionych przez zwolenników np. wysokich stropów i własnych czterech ścian „z duszą”. Mankamentem bywa jednak deficyt centralnego ogrzewania i piece na węgiel.
– Już sam brak ciepła systemowego nie determinuje automatycznie, że bank odrzuci wniosek o kredyt hipoteczny. W rzeczywistości nie stanowi to bariery formalnej, ale element, który może skomplikować proces finansowania i oddziaływać na ocenę nieruchomości – sygnalizuje Aleksandra Dołęgowska, Ekspertka Nieruchomości Expander Wrocław.
Po pierwsze, standard ma wpływ na wycenę
– Nadrzędną rolę odgrywa wycena przygotowywana przez rzeczoznawcę majątkowego. Mieszkanie z piecami węglowymi jest zazwyczaj postrzegane jako lokal o gorszym standardzie technicznym, a rzeczoznawca może uwzględnić w wycenie konieczność przyszłej modernizacji systemu grzewczego – zaznacza specjalistka.
– W konsekwencji wartość nieruchomości akceptowana przez bank bywa niższa od ceny zakupu, co implikuje, że kupujący musi posiadać wyższy wkład własny – uzupełnia Aleksandra Dołęgowska.
Należy pamiętać, że minimalna kwota wkładu własnego respektowana przez banki jest zróżnicowana. W wielu jednostkach wynosi 10 procent, ale istnieją banki, gdzie dolna granica to 20 procent wpłaty własnej. Fundusze, którymi dysponuje nabywca mogą w związku z tym ograniczyć liczbę banków, w których da się ubiegać o finansowanie.
Po drugie, więcej formalności
– Przytrafia się także, że bank narzuca dodatkowe wymogi powiązane z modernizacją instalacji grzewczej. Może to być przykładowo deklaracja wymiany źródła ciepła po zakupie mieszkania lub dostarczenie kosztorysu przewidywanego remontu. Ponadto pewne utrudnienia mogą pokazać się przy ubezpieczeniu nieruchomości, które jest przymusowe przy kredycie hipotecznym. Niektórzy ubezpieczyciele traktują piece na paliwo stałe jako czynnik powiększonego ryzyka, co może poskutkować wyższą ratą lub dodatkowymi klauzulami w polisie – przestrzega specjalistka Expander Advisors.
– W praktyce bank może również żądać dodatkowych papierów technicznych, takich jak protokół kominiarski potwierdzający kondycję przewodów kominowych czy bardziej szczegółowy opis instalacji w operacie szacunkowym – dodaje specjalistka.
Po trzecie, certyfikat charakterystyki energetycznej
– Coraz większe znaczenie w procesie transakcyjnym ma także charakterystyka energetyczna lokalu, inaczej mówiąc świadectwo charakterystyki energetycznej przekazywane nabywającemu przy sprzedaży lokalu mieszkalnego. W przypadku lokali ogrzewanych piecami węglowymi wskaźniki energetyczne na ogół wypadają gorzej. Wynika to z mniejszej efektywności takich źródeł ciepła, a także z faktu, że mieszkania tego typu nierzadko usytuowane są w starszych budynkach o słabszej izolacji – wskazuje Aleksandra Dołęgowska.
O ile sama charakterystyka energetyczna rzadko stanowi bezpośrednią przyczynę odmowy kredytu, jednakże może wpływać pośrednio na ocenę nieruchomości. Potwierdza bowiem jej standard techniczny i ewentualną konieczność modernizacji instalacji grzewczej, co w konsekwencji może mieć znaczenie przy wycenie i ocenie ryzyka kredytowego – dodaje specjalistka.
Jeżeli nie planujemy w ramach renowacji zmieniać źródła ciepła, to powinniśmy pogodzić się z tym, że w niedługim czasie będziemy do tego zmuszeni. Jak zaznacza specjalistka Expander, lokalne regulacje antysmogowe w wielu rejonach zakładają stopniowe eliminowanie pieców węglowych. Znaczy to, że właściciel takiego lokalu i tak będzie musiał w przyszłości zmienić sposób ogrzewania, a banki coraz częściej uwzględniają to przy analizie nieruchomości.
Banki analizują detale
Brak możliwości dostępu do kredytu hipotecznego w przypadku kupna mieszkania bez centralnego ogrzewania to mit. Należy jednakże pamiętać o tym, że nie jest to również typowa, „łatwa” transakcja. Musimy nastawić się na bardziej uważne podejście kredytodawcy.
– Przeważnie implikuje to zaniżoną wycenę nieruchomości, konieczność posiadania wyższego wkładu własnego oraz ewentualne dodatkowe formalności związane ze stanem technicznym lokalu, planowaną modernizacją ogrzewania i jego charakterystyką energetyczną – konkluduje specjalistka Expander Advisors.
Więcej wiadomości na temat produktach finansowych znajdziesz w naszej porównywarce