Poszybowały ceny pól uprawnych. Jaki jest koszt hektara gruntu rolnego?

W połowie polskich regionów areały rolnicze w ciągu roku zyskały na wartości o przeszło 15 proc., a w 11 odnotowano dwucyfrowy wzrost – wynika z danych Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa za I poł. 2025 r. Przeciętne kwoty w najkosztowniejszym woj. wielkopolskim stopniowo przybliżają się do 100 tys. zł za hektar.

Tak znaczne zwyżki, wobec bardziej umiarkowanego wzrostu cen mieszkań, spowodowały, że statystyczny gospodarz rolny za ziemię odziedziczoną po przodkach mógłby zakupić o parę metrów kwadratowych lokalu więcej niż rok wcześniej.

Jaki jest koszt gruntów rolnych?

Najbardziej – o 25 proc. w skali roku – podniosły się średnie ceny transakcyjne terenów rolnych w woj. świętokrzyskim, gdzie jeden hektar wyceniono przeciętnie na blisko 59,2 tys. zł. Wzrost o 21,2 proc. zaobserwowano w woj. podkarpackim, a o przeszło 20 proc. średnie ceny wzrosły również w woj. zachodniopomorskim.

Nadal najdrożej tereny rolnicze sprzedawano w woj. wielkopolskim – średnio za 97,4 tys. zł/ha – o 4,6 proc. więcej niż w roku ubiegłym. Podobnie jak w minionych latach znacznie powyżej średniej wyceniano obszary położone w sąsiadującym woj. kujawsko-pomorskim (średnio 82 704 zł/ha i +13,8 proc. r/r).

Poza wspomnianym woj. poznańskim najmniejsze wzrosty w aktach notarialnych odnotowano w woj. lubelskim (+1,5 proc. r/r) i opolskim (+0,3 proc. r/r) a w woj. warmińsko-mazurskie zanotowano nawet spadek o blisko 1 proc. r/r.

W ciągu ostatnich czterech lat wzrosty były jednak zdecydowanie bardziej zauważalne. O ile w woj. zachodniopomorskim tereny rolnicze, z powodu tegorocznego skoku, zyskały na wartości o 21 proc., o tyle w woj. łódzkim średnia cena transakcyjna wzrosła w tym czasie o niemal 65 proc. a w woj. świętokrzyskim o ponad 71 proc.

O wiele więcej uiszczano jednak za najlepsze ziemie (klasy I, II i IIIa). W najdroższej Wielkopolsce grunty tej klasy kosztowały przeciętnie już ponad 120 tys. zł. Próg 100 tys. zł przekroczyła średnia cena odnotowywana na Podlasiu, a do tej bariery dotarła przeciętna stawka wpisywana w aktach notarialnych w woj. kujawsko-pomorskim.

Średnio za przeszło 100 tys. zł/ha w Wielkopolsce zbywano w I poł. 2025 r. także tereny średniej jakości, a więc należące do klasy IIIb i IV. Średnie ceny transakcyjne najmniej wartościowych gruntów ornych (klasy V i VI) wahały się natomiast od 32,4 tys. zł/ha w woj. zachodniopomorskim do blisko 73,7 tys. zł/ha w Wielkopolsce.

Ziemie rolne szesnaście razy tańsze od działek budowlanych

Zarówno w ujęciu rocznym, jak i w dłuższej perspektywie czasowej, grunty rolne drożały szybciej niż działki budowlane. Zgodnie z danymi Cenatorium za III kw. 2025 r., za parcele budowlane w sześciu największych polskich miastach płacono średnio od niemal 3 do blisko 8 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2024 r. Poza największymi miastami stawki zwiększyły się natomiast od 2 do 8 proc. r/r.

We wspomnianym okresie czteroletnim podwyżki z reguły oscylowały od ok. 30 do 49 proc. Wyjątkiem było woj. mazowieckie, gdzie średnia cena transakcyjna w III kw. 2025 r. była na niemal identycznym poziomie jak cztery lata wcześniej.

A jak przedstawiają się ceny jednych gruntów w odniesieniu do drugich? Za parcele pod budowę domu płacono średnio od 114 zł/mkw. w woj. warmińsko-mazurskim do 159 zł/mkw. w Wielkopolsce. W tym samym czasie, w przeliczeniu na metr kwadratowy, ziemie rolnicze kosztowały średnio od 4,36 zł/mkw. w woj. zachodniopomorskim do 9,74 zł/mkw. w woj. wielkopolskim, a zatem przeciętnie szesnastokrotnie mniej.

Przekształcenie gruntu rolnego – sporo kosztuje i nie wszędzie jest możliwe

Należy jednak pamiętać m.in. o kosztach powiązanych z przekształceniem działki rolnej. Te, w zależności od klasy danego terenu, oscylują od 87,4 tys. zł/ha do nawet 437,1 tys. zł/ha. Za każdy przekształcony hektar przez dziesięć lat corocznie należy wnosić opłatę w wysokości od 8740 do 43,7 tys. zł.

Ponadto nie każdy teren rolniczy można przekształcić. Jest to uzależnione od klasy terenu, umiejscowienia i zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Najlepsze tereny rolnicze, czyli takie, których gleby klasyfikowane są jako klasa I, II i III, zwłaszcza o powierzchni przekraczającej 0,5 hektara, wymagają aprobaty Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Taka zgoda nie jest wymagana w przypadku terenów klasy IV i słabszych. Trzeba jednak pamiętać o zmianach, które nastąpią za parę miesięcy. Od 1 lipca 2026 r. przekształcenie będzie możliwe tylko na obszarach wskazanych w planach ogólnych jako tzw. obszary uzupełnienia zabudowy.

Ojcowizna wystarczy na mieszkanie większe o parę metrów

Z uwagi na nadal skromniejsze wzrosty cen mieszkań odnotowywane w 2025 r. oraz obniżki, które miały miejsce na przełomie 2024 i 2025 r. i wspomniany skokowy wzrost cen terenów rolnych w wielu regionach, statystyczny rolnik sprzedający odziedziczoną ziemię może pozwolić sobie na większe mieszkanie niż w roku ubiegłym.

Uwzględniając przeciętną powierzchnię gruntów rolnych w statystycznym polskim gospodarstwie w 2025 r. (11,75 ha) i średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym udostępnione przez Narodowy Bank Polski, statystyczny polski rolnik mógłby nabyć w stolicy województwa lokal o powierzchni od blisko 44 mkw. (woj. zachodniopomorskie) do ponad 90 mkw. (woj. kujawsko-pomorskie i wielkopolskie). Rok wcześniej pisaliśmy o mieszkaniach mających od 35 do 88 mkw.

Powierzchnia mieszkania możliwa do kupienia najbardziej – średnio o 17,5 mkw. – wzrosła w woj. łódzkim, gdzie miał miejsce jeden z najwyższych (+19,8 proc. r/r) wzrostów średnich cen terenów rolnych przy jednoczesnym spadku przeciętnych kwot płaconych za mieszkania.