Przeciąganie liny w aktach trwa, ale sprzedający mieszkania spuszczają z tonu

W dalszym ciągu rosnące kwoty średnie ceny transakcyjne mieszkań z drugiej ręki i stabilne, a nawet po raz pierwszy od dawna spadające, stawki ofertowe sprawiły, że w III kw. 2024 r. różnica między kwotami oczekiwanymi a faktycznie płaconymi na rynku wtórnym ponownie się zmniejszyła.

Znacznie mniejsze różnice wciąż panują jednak na rynku pierwotnym, gdzie w III kw. 2024 r. trend był jednak odwrotny – oczekiwania cenowe z reguły rosły, a kwoty wpisywane w aktach notarialnych (z dwoma wyraźnymi wyjątkami) ustabilizowały się, a nawet zaczęły spadać.

Ceny (jeszcze rosną), ale wycena słabnie

Jak pisaliśmy przed kilkoma dniami, mniejsze powody do radości w III kw. 2024 r. mieli kupujący mieszkania z drugiej ręki. Obniżkę, wśród miast wojewódzkich, zanotowano bowiem wyłącznie w Kielcach. Ponadto o mniej niż 1 proc. k/k średnia cena wzrosła jedynie w Bydgoszczy. W pozostałych miastach wojewódzkich miał miejsce dalszy festiwal podwyżek – od ok. 2,5 proc. w Krakowie i Poznaniu przez ok. 3 proc. w Warszawie i Gdańsku po ponad 9 proc. w Szczecinie.

Zupełnie inaczej zachowywały się kwoty wpisywane w nowych ogłoszeniach o sprzedaży. W Krakowie, Łodzi i Szczecinie były one niższe niż trzy miesiące wcześniej. W Warszawie, Poznaniu, Gdańsku i Bydgoszczy wzrosły one o 0,1 – 0,5 proc. k/k a wzrost poniżej 1 proc. k/k zanotowano jeszcze we Wrocławiu.

Jedynie w Katowicach przeciętne oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki wzrosły wyraźniej – o 4,3 proc. k/k. Przed rokiem, gdy rynek rozpalał już „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, mógłby przejść bez echa. Podwyżki na rynku wtórnym sięgały bowiem ponad 9 proc. k/k.

I właśnie wspomniane Katowice były jedynymi z analizowanych miast, w którym różnica pomiędzy stawkami ofertowymi a transakcyjnymi powiększyła się – o 0,5 pp. do 13,9 proc. W pozostałych miastach różnice zmalały, choć wciąż są znacznie wyższe niż na rynkach pierwotnych. Najmocniej – o 19,1 proc. – średnie oczekiwania sprzedających odbiegały od przeciętnych kwot płaconych za mieszkania z drugiej ręki w Warszawie.

Ciekawym przypadkiem okazał się Szczecin, gdzie różnica skurczyła się o 10,5 pp., a obie stawki niemal zrównały. Na tamtejszym rynku wtórnym oczekiwano bowiem przeciętnie 9482 zł/mkw. a płacono 9442 zł/mkw.

Na największych polskich rynkach pierwotnych najmniejszą różnicę pomiędzy stawkami ofertowymi a transakcyjnymi zanotowano w Katowicach. W III kw. 2024 r. było to 2,5 proc. – o 1,1 pp. mniej niż trzy miesiące wcześniej. Zmniejszenie różnicy pomiędzy obiema stawkami zanotowano także w Lublinie i szczególnie wyraźnie w Krakowie.

W stolicy woj. małopolskiego przeciętna wycena nowych mieszkań obniżyła się o 1,1 proc. k/k, a średnia kwota płacona deweloperom wzrosła o 5,2 proc. k/k. W efekcie średnia cena ofertowa była o 3,1 pp. wyższa od transakcyjnej. Dla porównania trzy miesiące wcześniej było to 9,7 proc., a przed rokiem 16,1 proc.

W pozostałych miastach różnica w ujęciu kwartalnym powiększyła się – najwyraźniej w Poznaniu i Szczecinie, gdzie III kw. 2024 r. przyniósł obniżkę średnich cen transakcyjnych przy jednoczesnym dalszym wzroście przeciętnych kwot w cennikach deweloperów.

Pamiętajmy jednak, że pod uwagę trzeba wziąć fakt, iż część mieszkań, które trafiły do oferty w III kw. 2024 r., nie została sprzedana w tym czasie, a więc nie znalazły odzwierciedlenia w średniej cenie transakcyjnej za III kw. 2024 r. Wpływ na nią miały z kolei także transakcje zapoczątkowane jeszcze w II kw. 2024 r.

Ile można wynegocjować przy kupnie mieszkania?

Choć spadki stawek wpisywanych w ogłoszeniach sprzedaży mimo wszystko wciąż są rzadkością, to sprzedający mieszkania z drugiej ręki coraz łatwiej schodzą z ceny, również na etapie poszukiwania kupca, a nie tylko samych negocjacji cenowych. Taki wniosek płynie z raportu Barometr Metrohouse i Credipass.

Największe różnice między pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi w III kw. 2024 r. zanotowano w Warszawie i Łodzi. Sprzedający podczas ekspozycji ogłoszenia obniżali swoje wymagania cenowe przeciętnie o 5,5 i 5,4 proc. Trzy miesiące wcześniej przestrzeliwali pierwotną stawkę o nieco ponad 1 proc., a przed rokiem o 3 proc.

Już podczas negocjacji najwięcej – średnio 3,5 proc. – można było ugrać w Łódź. We Wrocławiu przeciętne możliwości negocjacyjne wyniosły 2 proc., w Warszawie 1,5 proc., w Krakowie 1 proc., a w Gdańsku niespełna 1 proc.

Popyt spada, a ofert sprzedaży najwięcej w historii

Niewykluczone, że na rynku mieszkaniowym szala coraz mocniej będzie przechylała się w stronę kupujących. Coraz wyraźniej spada bowiem popyt i rośnie podaż. Jak wynika z danych Cenatorium udostępnionych Bankier.pl, w III kw. 2024 r. deweloperzy na siedmiu największych polskich rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Gdynia, Łódź, Poznań) wprowadzili do oferty blisko 12 tys. mieszkań. W tym samym czasie sprzedali niespełna 9 tys. lokali. Tym samym na koniec III kw. 2024 r. w ofercie pozostawało ok. 48 tys. nowych mieszkań.

Podaż mieszkań wyraźnie rośnie także na rynku wtórnym, na co wskazują dane dotyczące liczby dostępnych ofert. W Warszawie (łącznie z nowymi mieszkaniami) koniec października przyniósł w tej materii rekord – blisko 26,8 tys. ofert sprzedaży mieszkań – o 91,7 proc. więcej niż przed rokiem, a także więcej niż w podażowym szczycie pod koniec 2020 r.

Źródło