Według raportu firmy Deloitte, warszawski rynek biurowy osiągnął punkt przesycenia, a bieżące inwestycje koncentrują się jedynie na nieruchomościach o najlepszej lokalizacji i najwyższym standardzie. Niektóre starsze budynki na obrzeżach zmienią swoje przeznaczenie, a inne zostaną zlikwidowane.
Zgodnie z raportem przedstawionym w poniedziałek, na koniec 2025 r. łączne zasoby nowoczesnej przestrzeni biurowej w stolicy przekroczyły 6,23 mln mkw., co wskazuje na delikatny spadek o 1 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Obniżenie wielkości wynikało z planowego wyburzania starszych budynków oraz tymczasowych wyłączeń z oferty wynajmu w związku z przygotowaniami do dalszej adaptacji lub całkowitej modernizacji budynków.
W ciągu minionego roku w Warszawie wydano cztery zgody na budowę, wpłynęły trzy nowe wnioski o ich wydanie, jak również wydano jedną decyzję o warunkach zabudowy. Analitycy z Deloitte zwrócili uwagę, iż liczba rozstrzygnięć administracyjnych od paru lat utrzymuje się na zbliżonym, niskim poziomie. Są one wydawane w centralnych dzielnicach, głównie na Woli i w Śródmieściu, natomiast w niektórych obrzeżnych dzielnicach w minionych latach nie zarejestrowano żadnego wydania pozwolenia na realizację budynku biurowego. Pomimo, że skala nowych projektów pozostaje ograniczona, łączna powierzchnia użytkowa projektów z uzyskanym pozwoleniem wzrosła o 157 proc. rok do roku – do 180 tys. mkw. Za tym wzrostem stoją w głównej mierze znaczące inwestycje.
„Stołeczny sektor biurowy wszedł w fazę dojrzałości, co w sposób naturalny hamuje tempo nowych przedsięwzięć. Obecnie bardziej istotne staje się, jaką jakość gwarantują istniejące powierzchnie oraz w jakim stopniu spełniają oczekiwania najemców. Zmniejszona ilość nowych pozwoleń obrazuje bardziej wybiórcze podejście inwestorów, którzy preferują projekty o największym potencjale rynkowym. W nadchodzących latach nowe inwestycje będą realizowane szczególnie tam, gdzie istnieje realne zapotrzebowanie. W konsekwencji o tendencji rozwoju rynku zadecydują standard i funkcjonalność obiektów, a nie ich rozległość” – podkreślił Dominik Stojek z Deloitte, przytoczony w publikacji.
Z zaprezentowanych w raporcie danych wynika, iż w 2025 r. aktywność deweloperów była w dalszym ciągu ograniczona, głównie z powodu niepewności popytu, zwłaszcza w kontekście wynajmu długoterminowego. Nowa podaż wyniosła niewiele ponad 80 tys. mkw., czyli o około 15 proc. mniej niż rok wcześniej. Oddane do użytku obiekty pokazują, że na rynek wchodzą przede wszystkim inwestycje o wysokim standardzie, położone w korzystnej lokalizacji i respektujące wymogi ESG. Zgodnie z prognozami, sytuacja będzie się stopniowo poprawiać i do 2028 r. podaż wzrośnie o około 290 tys. mkw.
Jak zaznaczyli autorzy raportu, wielkość realizowanych inwestycji pozostaje umiarkowana. Na koniec czwartego kwartału ubiegłego roku w budowie znajdowało się około 180 tys. mkw. powierzchni biurowej, o 22 proc. mniej rok do roku, przy czym w tej liczbie mieszczą się zarówno nowe budynki, jak i te poddawane modernizacji. Wyraźnie widoczne jest skupienie obiektów w centralnej części miasta. Ponad 85 proc. realizowanej powierzchni powstaje w centrum Warszawy, co umożliwia szybsze znalezienie najemców i ograniczenie ryzyka inwestycyjnego. Największymi projektami w trakcie realizacji są Upper One – 35,5 tys. mkw. oraz AFI Tower – 54 tys. mkw. Struktura zasobów zasadniczo się nie zmienia – najwięcej powierzchni biurowej znajduje się na Woli – ponad 1,72 mln mkw., na Mokotowie – blisko 1,46 mkw. i w Śródmieściu – ponad 1,33 mln mkw.
Coraz większe znaczenie zyskuje modernizacja oraz przemiana sposobu użytkowania istniejących budynków. W niektórych sytuacjach proces ten obejmuje również trwałe wyłączenie obiektów z rynku i ich rozbiórkę. W roku 2025 z użytkowania wycofano ponad 140 tys. mkw. powierzchni biurowej. W przeważającej mierze dotyczyło to budynków wzniesionych przed rokiem 2000, o wysokiej energochłonności oraz niewielkim potencjale adaptacyjnym. Część z nich jest przygotowywana do zmiany funkcji lub poddawana dogłębnej modernizacji, natomiast pozostałe zostały uznane za nieopłacalne w dalszej eksploatacji; będą one burzone, aby zrobić przestrzeń pod nowe obiekty. Rosnące wymogi dotyczące parametrów technicznych oraz elastyczności przestrzeni powodują, że starsze budynki wymagają fundamentalnych modernizacji, aby zachować konkurencyjność.
Stojek wspomniał, że inwestorzy coraz częściej analizują również alternatywne warianty wykorzystania nieruchomości. „Jedną z nich jest transformacja biurowców na funkcję mieszkaniową, która zwłaszcza w centralnych lokalizacjach jest bardziej racjonalna pod względem ekonomicznym niż dalsza eksploatacja obiektu w dotychczasowym kształcie. W minionym roku wydano przynajmniej trzy decyzje w tej kwestii” – podsumował. (PAP)
gkc/ mmu/