Stopy hipoteczne się zbliżają. Niewielka różnica między oprocentowaniem zmiennym a stałym.

Od kilku miesięcy dostrzegamy kurczenie się różnic między poziomamioprocentowania dwóch typów kredytów mieszkaniowych. W listopadzie tendencja ta sięutrzymywała, a rozpiętość zredukowała się do symbolicznego „drobiazgu”.

Czy nadchodzi czas, gdy za pewność stałych rat trzeba będzieuiścić wyższą opłatę niż za ryzyko wahań w wysokości zobowiązania? To pytaniekołacze się w naszych głowach od jakiegoś czasu, podczas obserwowania w Bankier.plzmian w ofertach cenowych banków. Dane z listopada sugerują, że ten momentjest coraz bliższy.

Dla każdego zestawienia kredytów hipotecznych Bankier.pl odlipca 2024 roku wybraliśmy propozycję z najniższym oprocentowaniem, oddzielnie dlahipotek o stałym oprocentowaniu oraz o zmiennym oprocentowaniu. Trzeba zaznaczyć,że nie zawsze byli to liderzy rankingów, które uwzględniają całkowity kosztkredytu, w tym także dodatkowe składniki (obowiązkowe polisy, prowizje itp.).

Listopadowa aktualizacja pokazuje, że jedno pozostało niezmienne –ciągle najkorzystniejsza stawka stałoprocentowa jest niższa niżprocent zmienny na początku. Zmienia się natomiast odległość między tymi wartościami.Przyjrzyjmy się danym sprzed dokładnie roku. W listopadzie 2024 rokunajlepsza na rynku stawka dla okresowo stałego oprocentowania wynosiła 6,6%, a dlaprocentu zmiennego – 7,7%. Różnica była więc znacząca, wynosiła 1,1 pp.

W listopadzie 2025 roku różnica ta jest najmniejsza w naszejserii danych. Najlepsze oferty „zmienne” i „stałe” różniły siętylko o 0,33 pp. W październiku analogiczny wskaźnik był o 0,11 pp.wyższy. Z perspektywy osoby wybierającej kredyt o zmiennym oprocentowaniu możnapowiedzieć, że wystarczy minimalny spadek indeksu WIBOR, aby najtańszy obeciekredyt ze zmiennym oprocentowaniem był równie atrakcyjny, co kredyt ze stałymoprocentowaniem (aktualnie) na rynku.

Czy zmiana szyków nastąpi na finiszu cyklu?

Warto pamiętać, że historia zależności pomiędzy kredytami ostałym i zmiennym oprocentowaniu składała się z dwóch odmiennych faz. Dojesieni 2021 roku zobowiązania z okresowo stałą stopą procentową były bezwyjątku droższe niż produkty oparte na modelu „WIBOR plus marża”.Kredytobiorca, który wybierał hipotekę o stałym oprocentowaniu – co nie było zbytpopularnym rozwiązaniem – ponosił dodatkowy wydatek związany z gwarancją stałościraty. W późniejszym czasie taka strategia okazała się opłacalna, gdy nastąpiłwzrost stóp procentowych.

Od początku 2022 roku sytuacja się odwróciła. Kredyty zestałą stopą oferują (w chwili zaciągania zobowiązania) niższe poziomy procentoweniż ich odpowiedniki ze zmiennym oprocentowaniem. Obecnie można przyjąć, żepremia dotyczy potencjalnej możliwości obniżenia wysokości rat w przyszłości.Aby jednoznacznie stwierdzić, którą opcję wybrać (kierując się wyłącznie aspektemfinansowym), musielibyśmy wiedzieć, kiedy i o ile spadną stopy procentowe. Tegozapewne nie wiedzą jeszcze sami decydenci w Radzie Polityki Pieniężnej.

Wraz z nadchodzącym końcem cyklu obniżek stópprocentowych różnice w oprocentowaniu kredytów hipotecznych stałych i zmiennychzapewne będą maleć, choć niekoniecznie powtórzy się sytuacja „zamianymiejscami”. Wpływ na to mają także regulacje – KNF preferuje stałeoprocentowanie, a banki zadeklarowały jego udział w portfelu. Niektórzykredytodawcy mogą stosować zachęty cenowe, aby zachować równowagę sprzedaży.

Źródło