Transakcje mieszkaniowe: Ceny maleją szybciej niż oferty. Różnica ponownie się powiększyła.

Jeśli kierować się przeciętnymi stawkami ofertowymi, można by odnieść wrażenie, że dynamika wzrostu cen mieszkań się nasiliła. Odmiennie wyglądają uśrednione wartości umieszczane w aktach notarialnych, które regularnie maleją, także w perspektywie rocznej – wynika z danych udostępnionych przez Narodowy Bank Polski. W efekcie po raz kolejny przepaść pomiędzy oczekiwaniami oferujących a kwotami realnie uiszczanymi za lokale mieszkalne uległa poszerzeniu.

Na czołowych rynkach wtórnych dysproporcje pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi w I kw. 2026 r. kształtowały się od blisko 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku.

W I kw. 2026 r. łączna średnia cena transakcyjna dla siedmiu wiodących rynków wtórnych w Polsce (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Gdyni i Łodzi) wyniosła 13 477 zł/mkw. Była więc o 0,7 proc. mniejsza niż trzy miesiące wcześniej i rok temu. W drugim przypadku to pierwsza tego typu sytuacja od niemal dwunastu lat.

Wzrosła jednak w skali kwartalnej średnia cena ofertowa, która w I kw. 2026 r. po krótkiej pauzie ponownie przekroczyła 15 tys. zł/mkw. i była o 1 proc. wyższa niż w IV kw. 2025 r. i jednocześnie o 1,5 proc. wyższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Dla porównania, rok wcześniej o tym samym czasie donosiliśmy jednak o zwyżce przekraczającej 5,5 proc. r/r.

W I kw. 2026 r. w miastach wojewódzkich spadek średniej ceny ofertowej odnotowano jedynie w Katowicach i Lublinie. Prawie bez zmian pozostała przeciętna wycena lokali z drugiej ręki w Warszawie i Wrocławiu.

Podwyżki, choć mniejsze niż przed rokiem, miały miejsce w Gdańsku i Gdyni, gdzie średnia cena ofertowa wzrosła o ponad 2 proc. k/k, Poznaniu (+1,9 proc. k/k) oraz przede wszystkim w Łodzi, gdzie w ogłoszeniach wpisywano średnio o 3,5 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej.

W odniesieniu do średnich kwot wpisywanych w aktach notarialnych obniżki w ujęciu kwartalnym nastąpiły w Katowicach, Lublinie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie, a spośród mniejszych miast wojewódzkich także w Zielonej Górze, Białymstoku i Olsztynie.

W ujęciu kwartalnym dysproporcja pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi powiększyła się zwłaszcza w Poznaniu, gdzie po raz pierwszy od dekady odnotowano ponad 15 proc. (+6 pp. k/k i +7 pp. r/r).

Największą rozbieżność zanotowano w Gdańsku (17,2 proc. i -0,2 pp. k/k), gdzie jednak średnie oczekiwania oferujących i wartości regulowane realnie za mieszkania z drugiej ręki podnosiły się w podobnym tempie.

Najbardziej zbliżone średnie ceny ofertowe i transakcyjne, zgodnie z tradycją, notowano w mniejszych miastach wojewódzkich. W Rzeszowie różnica w I kw. 2026 r. wyniosła 2,7 proc., a w Kielcach i Zielonej Górze odnotowano 6,4 proc. W jednej ze stolic woj. lubuskiego w ciągu kwartału różnica powiększyła się o blisko 7 pp. Trzy miesiące wcześniej miała tam bowiem miejsce nieprawidłowość – za mieszkania na rynku wtórnym płacono średnio mniej, niż figurowało w aktach notarialnych.

Oferujący wciąż zawyżają stawki, ale intensywniej negocjują

Mimo że początek 2026 r. przyniósł osłabienie potencjału negocjacyjnego podczas zakupu lokalu na rynku wtórnym, to wedle raportu „Barometr” Metrohouse i Credipass, osoby sprzedające mieszkania z drugiej ręki nadal mocno przeszacowują wartości.

Przeciętne możliwości negocjacyjne wciąż jednak nie należały do najniższych i w przeważającej liczbie przypadków przekraczały 2,5 proc.

W pierwszych miesiącach 2026 r. oferujący wyraźniej niż pod koniec 2025 r. mylili się z cenami podczas publikowania ogłoszeń o sprzedaży. Średnie dysproporcje pomiędzy wstępnymi a końcowymi cenami ofertowymi wahały się od 2,2 proc. w Krakowie, przez 5 proc. w Warszawie, do 5,4 proc. w Łodzi. Poza Krakowem był to od ok. 1 do blisko 3 pp. więcej niż kwartał wcześniej.

MKZ