Po zwyżkach w III kw. 2025 r. oraz październikowym spowolnieniu, bieżący odczyt indeksu urban.one sygnalizuje redukcje w cenach mieszkań. Mimo nieustannie większego zapotrzebowania niż rok wcześniej i wzrastającej sprzedaży, informacje o zagrażającej lokalnie nadwyżce podaży lokali mieszkalnych skłaniały do redukowania cen i dawania rabatów.
W listopadzie 2025 r. wartość indeksu urban.one dla całego kraju wyniosła 117,47 pkt. Oznaczało to, że był on o 0,29 pkt mniejszy niż w październiku, a jednocześnie o 2,88 pkt większy niż w analogicznym miesiącu 2024 r.
Zniżkę w skali miesiąca odnotowano również w przypadku indeksu urban.one wyliczanego dla największych po Warszawie krajowych rynków zbytu mieszkań (Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Gdyni, Poznania i Łodzi). W listopadzie wskaźnik obniżył się o 0,34 pkt w porównaniu do października i wyniósł 131,98 pkt (+3,71 pkt r/r).
Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium
„W listopadzie deweloperzy zaczęli wprowadzać rabaty”
Jak zaznacza Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, finisz 2025 r. wywołał na czołowych rynkach nieruchomości w Polsce ożywienie, na które wpłynęły redukcje stóp procentowych i dogodniejszy dostęp do kredytów hipotecznych.
Pomimo że w listopadzie Biuro Analiz Kredytowych zarejestrowało spadek liczby przyznanych kredytów mieszkaniowych do 19,1 tys. (-17,9 proc. m/m), to wciąż było ich więcej (+22,4 proc. r/r) niż w identycznym okresie 2024 r.
– W listopadzie deweloperzy, mając rekordową propozycję ponad 60 tys. mieszkań, zaczęli wprowadzać rozliczne rabaty i obniżki cenowe, które dodatkowo pobudzały sprzedaż – konstatuje Małgorzata Wełnowska. – Nadchodzący rok powinien spowodować dalszy wzrost poziomu sprzedaży i poprawę stosunku między popytem a podażą, zwłaszcza dzięki rozważniejszym inwestycjom deweloperskim i zbliżającej się reformie planowania przestrzennego – dodaje ekspertka Cenatorium.
Rzeczone rabaty były szczególnie zauważalne w Gdańsku i Gdyni, gdzie – wedle danych Cenatorium – zarejestrowano zniżkę średnich cen transakcyjnych na rynku pierwotnym. Niewielkie podwyżki w ujęciu miesięcznym zaistniały we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi. Tam z kolei zmniejszyła się wartość mieszkań z drugiej ręki.
Sprzedaż mieszkań wzrasta, ale oferta wciąż się powiększa
Jak natomiast wynika z przedstawianych przez Bankier.pl danych JLL, chociaż sprzedaż mieszkań w czołowych polskich miastach się zwiększa, to jeszcze szybciej rozszerza się dostępna oferta. Ten trend lokalnie spowodował powstanie groźby nadmiernej podaży, głównie na rynku pierwotnym. W całym 2025 r. deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach (oprócz Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi również w Katowicach) sprzedali blisko 43 tys. mieszkań. W tym czasie wprowadzili do sprzedaży 48,7 tys. lokali.
Do puchnącej oferty przyczyniają się także gotowe mieszkania, na które deweloperzy mają trudności ze znalezieniem nabywców. Ilość takich lokali w ostatnim kwartale 2025 r. podniosła się na badanych rynkach do przeszło 14 tys. (+46 proc. k/k). Znacznie dłuższy od przeciętnego czas potrzebny na wyprzedanie oferty, może w 2026 r. prowadzić do nadpodaży przede wszystkim w Krakowie, Poznaniu, Łodzi i Katowicach a w następstwie do obniżek cen.
Wyższe koszty alibi do dalszych podwyżek?
Czynnikiem powstrzymującym spadki stawek, zdaniem specjalistów zapytanych w comiesięcznej ankiecie przez Cenatorium, mogą być jednak wciąż rosnące koszty budowy, do których przyczynią się głównie zmiany w prawie: tzw. ustawa schronowa czy zaplanowane na wrzesień nowe regulacje wprowadzające nowe warunki techniczne, dotyczące m.in. energooszczędności projektowanych budynków.
Najbliżej równowagi popytowo – podażowej jest Warszawa. Lecz również poszukujący własnego „M” na stołecznym rynku mogą oczekiwać na obniżki stawek. Po sześciu miesiącach z rzędu ze wzrostami odczyt indeksu urban.one obrazującego sytuację na warszawskim rynku w listopadzie obniżył się o 0,17 m/m i zatrzymał na 129,74 pkt.
Jak zaznacza Małgorzata Wełnowska, oferta deweloperska w stolicy utrzymuje się na wysokim poziomie i przekracza 15 tys. mieszkań. Jednak, aby ustrzec się przed zakłóceniem względnej równowagi między popytem a podażą, kolejny miesiąc z rzędu deweloperzy ograniczyli wprowadzanie nowych mieszkań na rynek.