Kredyt mieszkaniowy spaja silniej niż związek małżeński, hipoteka to najistotniejszy wybór finansowy w życiu – z takimi sloganami stykają się świeżo upieczeni kredytobiorcy. Przy okazji stajemy się ofiarą paru iluzji, które malują przyszłość w nazbyt ponurych odcieniach.
Perspektywa zobowiązania, które zawisa nad głową przez dziesiątki lat to wizja, która często pojawia się w myślach osób, które po raz pierwszy decydują się na kredyt hipoteczny. W umowie zwykle widnieje odległa, sięgająca kolejnych dekad, data zakończenia regulowania należności, a w kalkulacjach suma całkowitego kosztu, która przyprawia o dreszcze. Stwierdzenie, że spłata hipoteki to kwestia prosta i przyjemna byłoby grubą przesadą. Ale też warto pamiętać o kilku faktach, które modyfikują z czasem sposób postrzegania.
Pełen koszt nigdy nie prezentuje całej rzeczywistości
„Dobrze, że nie zaciągnąłem kredytu w 2022 r. Teraz ten sam kredyt jest tańszy o 200 tys. zł, już jestem ‘na plusie’” – tego typu komentarze można znaleźć bez problemu w forach internetowych. Ukazują one, jak wielką wagę przykłada się na starcie do pełnego kosztu kredytu prezentowanego przez instytucję bankową. Jest on pomocny przy zestawieniach, lecz w praktyce ta pozycja, mimo że obowiązkowa w umowie i materiałach informacyjnych, zawsze przekłamuje. Przyczyny są co najmniej dwie.
Po pierwsze, dokładny koszt kredytu poznamy dopiero po fakcie, to jest po zakończeniu uiszczania opłat. Prezentowana kredytobiorcy kwota jest projekcją bazującą na aktualnych uwarunkowaniach, to znaczy oprocentowaniu i wskaźnikach. W Polsce nie ma prawdziwych kredytów z niezmiennym oprocentowaniem, a to oznacza, że zawsze koszt pozostaje zagadką. Jeśli decydujemy się na czasowo stałe oprocentowanie, nieznane pozostają koleje losu wysokości odsetek po pierwszym okresie rat. Jeśli wybieramy oprocentowanie zmienne, prognoza z reguły „bierze w łeb” już w pierwszych miesiącach.
Po drugie, pełny koszt rozkłada się na cały czas trwania spłaty. Każdy ma świadomość, że 100 tys. zł obecnie i 100 tys. zł za 15 lat to nie to samo. Różnicować te kwoty będzie diametralnie siła nabywcza. Pomimo tego, gdy zauważamy, że za wypożyczone środki zapłacimy drugie tyle w odsetkach, instynktownie myślimy w kategoriach obecnej wartości pieniądza.
Zmniejszająca się w czasie wartość jednostki pieniężnej ma wpływ również na realny ciężar długu pozostającego do uregulowania. Pół miliona dekadę temu i pół miliona obecnie to nie identyczna kwota. W przypadku salda kredytu, zmniejsza się ono nie tylko nominalnie poprzez regulowanie należności, lecz także realnie, za sprawą inflacji.
Sprawdź korzyści z refinansowania z kalkulatorem na SMART Bankier.pl »
Nie jesteśmy zmuszeni do trzymania się harmonogramu
Początkowe lata spłaty zwykle są najtrudniejsze. Zazwyczaj trzeba wtedy nie tylko spłacać raty, ale również ponosić koszt dodatkowych, wymaganych przez pakiet sprzedaży wiązanej ubezpieczeń. Dość często kredytobiorcy trzymają się wówczas odgórnie ustalonego przez bank harmonogramu, a budżet domowy ledwo się spina. Z upływem czasu, jeśli wzrastają zarobki, a oprocentowanie nie ulega znaczącym zmianom, pojawia się nieco więcej swobody. Można rozpocząć regulowanie kredytu „po swojemu”.
O tym, że ta możliwość jest ochoczo wykorzystywana przez osoby zadłużone świadczą dane z ubiegłych lat. Hipoteki były nadpłacane na masową skalę. Sprzyja temu polityka cenowa banków oraz regulacje prawne. Po pierwsze, większość kredytodawców proponujących czasowo stałe oprocentowanie od samego początku nie pobiera opłat za dodatkowe wpłaty kapitału. To efekt zachowawczości w obliczu niejasnych reguł zawartych w ustawie. Lepiej nie mieć na głowie UOKiK, wydają się myśleć banki.
Po drugie, w przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym, prawo nie zezwala na pobieranie opłat od nadpłat i całkowitej spłaty po trzech latach funkcjonowania kredytu. Banki mogą przyjąć bardziej korzystne dla klientów nastawienie (np. proponując zero w cenniku od razu), ale w najgorszym wypadku po 36 miesiącach klient posiada pełną niezależność.
Skorzystanie z opcji nadpłacania zobowiązania sprawia, że całkowity koszt pożyczki maleje. To kolejna przesłanka, dla której jest on bardziej sygnałem niż realnym wyznacznikiem tego, ile ostatecznie zapłacimy za hipotekę. Co więcej, zwykle strategia nadpłacania długu prowadzi do skrócenia czasu kredytowania. Nawet jeśli nie decydujemy się na tę opcję przy każdej dodatkowej transakcji, to wkrótce nadejdzie moment, w którym od pozbycia się kredytu dzieli nas jedna konkretna nadpłata zamiast kilku lat rat. To między innymi z tego powodu (oprócz przeprowadzek związanych ze sprzedażą wcześniejszej nieruchomości i refinansowania) średni okres spłaty kredytu hipotecznego jest bliższy 12-14 latom niż 25 czy 30.
Sprawdź korzyści z refinansowania z kalkulatorem na SMART Bankier.pl »
Jeden bank na 30 lat? Nie ma takiego wymogu
Kredyt hipoteczny nie jest jednorazową decyzją na długie lata również z racji istnienia „rynku wtórnego”, inaczej możliwości refinansowania zobowiązania. W chwili, gdy nie istnieją przeszkody w postaci opłaty za kompletną spłatę kredytu, można przemyśleć przeprowadzkę do innego banku. Są na taki krok dogodniejsze i mniej dogodne chwile, w zależności od koniunktury rynkowej lub stażu i warunków naszej umowy. Dziś refinansowanie stanowi jeden z czynników pobudzających ruch na rynku hipotek.
Warto pamiętać, że o pełnej swobodzie działania w obecnych realiach nie może być mowy. Przeszkodą mogą okazać się nie tylko koszty i formalności, ale także rodzaj kredytu. Zmiana na oprocentowanie zmienne, w momencie, gdy spłacamy kredyt z czasowo stałą stopą jest niemożliwa. To efekt zaleceń nadzoru finansowego, których trzymają się banki.
Przeniesienie kredytu do innego banku pozwala zredukować koszty finansowania i ulżyć budżetowi, a niekiedy także przyśpieszyć pozbywanie się długu. To również kolejna przyczyna, dla której „posiadanie hipoteki” to raczej proces niż sztywna zależność.
Sprawdź możliwość refinansowania z kalkulatorem na SMART Bankier.pl »
Więcej informacji o produktach finansowych znajdziesz w naszej porównywarce