Mimo dalszego wzrostu, dynamika indeksu, który odzwierciedla sytuację na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych, wyraźnie spowolniła w porównaniu ze styczniem – wynika z analiz Cenatorium. Pomimo notowanych statystycznie zwyżek średnich kwot płaconych za lokale, wobec coraz częstszych zniżek i benefitów proponowanych przez firmy deweloperskie, jak również zwiększającej się skłonności do ustępstw cenowych na rynku wtórnym, w rzeczywistości w wielu lokalizacjach można oczekiwać malejących cen.
W lutym 2026 roku wartość wskaźnika odzwierciedlającego sytuację na krajowym rynku mieszkań wyniosła 118,67 pkt – podają dane Cenatorium. Wzrost w perspektywie miesięcznej osiągnął 0,32 pkt. W porównaniu z lutym 2025 roku, wartość była wyższa o 2,94 pkt. W zbliżonym tempie rósł również indeks obliczany dla największych rynków z wyjątkiem Warszawy, tj. Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania i Łodzi, który w lutym ustabilizował się na poziomie 133,27 pkt (+0,38 pkt m/m i +3,85 pkt r/r).
Jak podkreśla Małgorzata Wełnowska, starszy specjalista ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, w pierwszej części roku tempo wzrostu cen utrzymuje się na niskim poziomie, oscylując wokół wskaźnika inflacji.
Bankier.pl
Wzrosty stawek prezentowanych w ogłoszeniach, ale na skromnym poziomie, mogą nadejść dopiero w drugiej połowie roku.
– Będą one wynikiem wzrastającej presji popytowej oraz możliwych ograniczeń podażowych związanych z reformami planowania przestrzennego – komentuje Małgorzata Wełnowska.
Poszukujesz zniżek na mieszkania? Zajrzyj poza centrum
Mimo że przeciętne stawki wyliczane dla całych miast mogą rosnąć, nie będzie to równoznaczne z brakiem możliwości uzyskania obniżek cen w konkretnych miejscach.
– Obserwujemy przesuwanie się działalności deweloperskiej w kierunku projektów o podwyższonym standardzie energetycznym, co stanowi bezpośrednią odpowiedź na zaostrzone wymagania regulacyjne oraz rosnącą świadomość kosztową nabywców. Natomiast nieruchomości starsze, o większej energochłonności, są poddawane wnikliwej ocenie przez kupujących – wyjaśnia Małgorzata Wełnowska.
Z kolei Tomasz Błeszyński, ekspert działający na rynku nieruchomości, zauważa, że w mniejszych miastach lub na obrzeżach coraz częściej obserwuje się stabilizację cen lub niewielkie spadki.
– Ograniczona dostępność nowych nieruchomości oraz wysokie koszty budowy wciąż jednak podtrzymują nacisk cenowy. W tym kontekście kupujący powinni starannie wybierać oferty i korzystać z możliwości negocjacji, natomiast sprzedający muszą uwzględniać większą ostrożność rynku przy wycenie nieruchomości – doradza Tomasz Błeszyński. – W perspektywie długoterminowej rynek pozostaje stabilny, ale przyszłe wzrosty będą raczej stonowane i uzależnione od lokalnych okoliczności – przewiduje.
Obecnie kupujący posiadają mocne argumenty do pertraktacji cenowych, m.in. dzięki dużej liczbie gotowych lokali. Ich udział w ofercie kształtuje się na poziomie około 20 proc., co sprzyja zniżkom i rabatom.
Zgodnie z danymi Cenatorium, na rynku wtórnym luty przyniósł obniżki stawek rzędu 0,5 – 2 proc. we Wrocławiu, Łodzi, Krakowie i Gdyni. Na rynku pierwotnym z mniejszymi cenami ofertowymi mieliśmy do czynienia we Wrocławiu, Gdyni, Gdańsku i Poznaniu.
– Ceny ofertowe maleją, ponieważ rynek został wypełniony rekordową ilością niesprzedanych mieszkań, co przy braku nowych dopłat rządowych pozbawiło sprzedających przewagi. Kupujący odzyskali możliwość negocjacji również dzięki pełnej transparentności cen transakcyjnych, która uniemożliwiła wystawianie ofert z wygórowanymi marżami. Dodatkowo wysokie stopy procentowe oraz niższa opłacalność najmu spowodowały, że z rynku niemal zniknęli inwestorzy spekulacyjni – analizuje Małgorzata Wełnowska.
Od rabatów po wykończenie wnętrz w cenie
Stawki na rynku pierwotnym dodatkowo redukują rabaty i bonusy oferowane przez deweloperów: miejsca parkingowe i pomieszczenia gospodarcze oferowane w cenie lokalu, a nawet wykończenie wnętrz. Natomiast osoby sprzedające mieszkania z drugiej ręki obniżają ceny, ponieważ brak zmiany pierwotnie ustalonej kwoty powoduje coraz większe problemy ze znalezieniem nabywcy i wydłuża proces sprzedaży.
Obecnie popyt, szczególnie wśród osób poszukujących własnego „M” w oparciu o kredyt hipoteczny, utrzymuje się jednak na wysokim poziomie.
Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, w lutym w Polsce udzielono 23,45 tys. (+53,9 proc. r/r) kredytów mieszkaniowych. Choć szacuje się, że około 20–30 proc. akcji kredytowej stanowią refinansowania, czyli przenoszenie wcześniej zaciągniętych zobowiązań do innych banków, to i tak akcja kredytowa na początku 2026 roku jest wyższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Zarówno w styczniu, jak i lutym odnotowano również więcej zaciągniętych hipotek niż dwa lata temu, gdy dobiegało końca rozliczanie wniosków z wykorzystaniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.