Oprocentowanie kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu jest nadal znacznie niższe niż w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Jednak jeśli przyjrzymy się różnicom między najlepszymi ofertami, różnica między nimi znacznie się zmniejszyła.
Kwestia „wyboru zmiennej czy okresowo stałej stopy procentowej” to jeden z klasycznych dylematów, z jakimi borykają się kredytobiorcy hipoteczni. Przez kilka lat produkty o stałym oprocentowaniu wyraźnie dominowały. Klienci byli tak zastraszeni szybkimi zmianami ceny pieniądza, że większość decydowała się na raty stałe, nawet gdy na horyzoncie majaczyły obniżki stóp procentowych.
Od kilku miesięcy mamy jednak do czynienia z nową rzeczywistością, w której niepewność nabiera tempa. Pierwsze obniżki stóp procentowych stały się faktem, a inflacja wkrótce spadnie poniżej 3%. W takich okolicznościach, o ile nie pojawią się nowe zagrożenia, możemy spodziewać się zwrotu w kierunku „tańszego pieniądza”.
Premia za (możliwą) niższą ratę
Do jesieni 2021 roku, kiedy stopy procentowe były rekordowo niskie, kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem były droższe (na początku, w momencie udzielania) niż te oparte na strukturze „WIBOR plus marża”. Kredytobiorcy musieli więc zdecydować, czy wybrać wyższą ratę w zamian za stabilność kosztów. Dylemat sprowadzał się zatem do pytania: „ Czy jestem gotów zapłacić więcej za pewność, że rata pozostanie niezmienna? ”.
Od około początku 2022 roku sytuacja się odwróciła – musimy zapłacić „premię” za szansę na obniżenie przyszłej raty . Kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem kuszą niższym oprocentowaniem niż ich odpowiedniki z oprocentowaniem zmiennym.
Jeśli przyjrzymy się ofertom poszczególnych banków oferujących obie opcje, różnica może wynieść nawet 1,27 punktu procentowego . W lipcowym rankingu Bankier.pl dla kredytu w wysokości 592 000 zł przełożyło się to na spread ratalny wynoszący 476 zł . Bank z najmniejszą różnicą oferował znacznie mniejszy spread – oprocentowanie stałe okresowo i zmienne dzieliło 0,2 punktu procentowego, a spread ratalny wyniósł 72 zł.
Kredytobiorcy mogą jednak podchodzić do wyboru kredytu inaczej, wybierając najpierw bank, a nie skupiając się na formule oprocentowania. Postanowiliśmy zbadać różnicę między najniższymi stopami stałymi a najniższymi stopami zmiennymi na całym rynku.
Nie tak daleko
W każdym z 12 ostatnich rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl wybieraliśmy ofertę z najniższym oprocentowaniem, zarówno w kategorii kredytów o stałym, jak i zmiennym oprocentowaniu. Nie zawsze wygrywali oni w tych rankingach, które uwzględniają całkowity koszt kredytu, wliczając w to elementy dodatkowe (obowiązkowe ubezpieczenie, prowizję itp.).
Na pierwszy rzut oka wyniki potwierdzają trend utrzymujący się od kilku lat – „najlepsza” stopa stała jest zawsze niższa niż zmienna stopa początkowa . Interesujące są jednak zmiany zachodzące w przestrzeni dzielącej te dwie opcje.
Jeszcze jesienią 2024 roku różnica ta przekraczała 1 punkt procentowy. Przykładowo, w listopadzie ubiegłego roku najlepsza stawka na rynku dla okresowo stałych stóp procentowych wynosiła 6,6%, a dla zmiennych – 7,7%.
W lipcu 2025 roku różnica była najmniejsza spośród ostatnich 12 rankingów. Najlepsze opcje „zmienne” i „stałe” dzieliło zaledwie 0,58 punktu procentowego. Nie oznacza to jednak, że zbliżamy się do momentu, w którym kolejność opcji się odwróci, a stopy stałe ponownie wzrosną. Tym razem historia może potoczyć się inaczej, ponieważ banki będą chciały (zgodnie z oczekiwaniami regulatorów) zapewnić, że kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu zdominują rynek.
Przypominamy – nie tylko procenty się różnią
Kredyty o stałym i zmiennym oprocentowaniu różnią się pod kilkoma względami, nie tylko pod względem oferowanych stawek. Warto pamiętać, że kredyty o stałym oprocentowaniu automatycznie stają się kredytami o zmiennym oprocentowaniu po pierwszym okresie spłaty (zwykle 5 lat). Jest to rozwiązanie domyślne, chyba że proponowana przez bank stopa procentowa na kolejny okres spłaty jest satysfakcjonująca. Zmiana oprocentowania z oprocentowania stałego na zmienne nie jest możliwa w ciągu pierwszych kilku lat spłaty. Co ważne, zmiana w odwrotnym kierunku jest jak najbardziej możliwa.
Oferta kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu pozostaje nieco węższa niż kredytów o stałym oprocentowaniu. W zeszłym miesiącu do grona oferujących ten pierwszy dołączył VeloBank. Jednak stawka „WIBOR plus marża” nie znajduje się w cennikach Banku Millennium i BNP Paribas Bank.
Na koniec warto przypomnieć nieco mylące znaczenie zwrotu „stałe oprocentowanie” – kredyty ze stałymi ratami przez cały okres spłaty nie są dostępne na rynku . Dylemat sprowadza się zatem do tego, czy jesteśmy skłonni podjąć ryzyko „zarobienia” lub „stracenia” na zmianie raty w ciągu najbliższych kilku lat, czy też wolimy mieć z góry pewność, że rata pozostanie niezmieniona. W dłuższej perspektywie ryzyko będzie miało na nas wpływ niezależnie od tego, czy je zaakceptujemy.
