Możliwość nabycia nieruchomości na raty bez udziału banku to to, co oferują raty notarialne. W klimacie, w którym kredyty hipoteczne są drogie i trudne do uzyskania, niektórzy deweloperzy ponownie rozważyli tę opcję. Niemniej jednak, takie rozwiązanie wiąże się z licznymi ograniczeniami.
Sprzedawcy w sektorze nieruchomości mają do dyspozycji różne strategie radzenia sobie z coraz trudniejszym rynkiem, w tym obniżanie cen, oferowanie zachęt lub przyjmowanie elastycznego podejścia do płatności dla potencjalnych nabywców. Dotyczy to nie tylko deweloperów, ale także osób prywatnych, które chcą sprzedać swoje nieruchomości.
Sprzedawcy detaliczni z innych sektorów dają przykład. Elektronika, sprzęt AGD i meble to tylko kilka kategorii produktów, które często można kupić z zerowym procentem ratalnym, czasami z odroczonymi płatnościami. W takich przypadkach formalnościami zazwyczaj zajmują się banki, finansowane przez sieci handlowe. Jednak sprzedawcy mają również możliwość bezpośredniego sfinansowania transakcji.
W obrocie nieruchomościami metodę tę określa się mianem rat notarialnych lub rat prywatnych.
Jak działają raty notarialne? Przyjrzyjmy się przykładowi
Przykład ilustrujący wykorzystanie płatności ratalnych można zobaczyć w jednym z projektów realizowanych w Łodzi przez dewelopera OKAM. Uczestnicy kampanii „Mieszkaj bez kredytu” płacą początkowo 20% ceny nieruchomości przy podpisaniu umowy deweloperskiej, przy czym 10% stanowi zadatek. Kolejne płatności są ustrukturyzowane w następujący sposób:
- 20% ceny przed odbiorem nieruchomości,
- 18 miesięcznych rat po 3000 zł począwszy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku,
- pozostała kwota, płatna w terminie późniejszym, przed przeniesieniem własności.
W tym scenariuszu miesięczne raty są bezodsetkowe, a deweloper nie nakłada żadnych dodatkowych opłat ani prowizji. Zabezpieczenie transakcji składa się z depozytu i następujących elementów:
- Oświadczenie nabywcy o wyrażeniu zgody na egzekucję w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie opróżnienia nieruchomości w razie odstąpienia od umowy deweloperskiej.
- Oświadczenie nabywcy o wyrażeniu zgody na egzekucję w trybie art. 777 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące zapłaty rat w okresie 18 miesięcy między odbiorem nieruchomości a umową przeniesienia własności.
- Zobowiązanie do usunięcia wierzytelności z księgi wieczystej nieruchomości w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej w chwili podpisania umowy deweloperskiej.
- Obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego (z dnia odbioru), jeśli nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej z własnej winy. W przypadku niespełnienia tego obowiązku nabywca traci wszelkie roszczenia o zwrot poniesionych kosztów związanych z nieruchomością.
Ważne jest, aby zauważyć, że wspomniany artykuł 777 (powszechnie nazywany „trzema kosami”) Kodeksu postępowania cywilnego działa w następujący sposób: jeśli sprzedawca nie otrzyma uzgodnionej płatności na czas (nawet jednej raty), może bezpośrednio powołać się na przyspieszony proces windykacji długu. Nie ma potrzeby składania pozwu o zapłatę; wystarczy zwrócić się do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Dalsze czynności wykonuje komornik, metoda stosowana również przez banki.
Czym taka umowa różni się od „standardowego” przeniesienia własności?
Podany przykład może wydawać się stosunkowo skomplikowany pod względem harmonogramu płatności. Ucieleśnia on jednak kluczową cechę charakterystyczną – segmentację płatności na części. Umowa tego rodzaju nie odbiega znacząco od konwencjonalnej umowy dotyczącej nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego.
„Jeśli płatność za nieruchomość jest ustrukturyzowana w ratach, podstawowe postanowienia umowy nie różnią się zasadniczo od umowy o przeniesienie własności z jednorazową płatnością . Sprzedawca przenosi tytuł własności nieruchomości lub domu na kupującego, który zgadza się zapłacić ustaloną cenę, choć nie „od razu”, ale w określonych okresowych ratach. Następnie strony ustalają w akcie notarialnym, na przykład, wysokość poszczególnych rat.
Źródło
