Po tym, jak deweloperzy ujawnili pełne ceny ofertowe, rynek oczekuje teraz na publikację ostatecznych danych o sprzedaży. Pojawiły się jednak obawy, że stanowa platforma DOM, zamiast zapewniać przejrzystość, może zaburzyć analizę rynku. Jednocześnie trwają prace nad znacznie tańszą alternatywą.
Podsumowując, Portal Danych Transakcyjnych na Rynku Mieszkaniowym (DOM) ma na celu agregację statystyk dotyczących wartości sprzedaży nieruchomości mieszkalnych. Pod koniec sierpnia władze zatwierdziły projekt ustawy mającej na celu utworzenie tej platformy.
To kolejny rozdział w długiej historii systemu publikowania aktualnych danych o cenach mieszkań. Warto zauważyć, że przygotowania legislacyjne pierwotnie zaplanowano na sierpniowe posiedzenie Rady Ministrów w 2024 roku, a – jak informowano wcześniej – planowano uchwalić ustawę do czwartego kwartału 2024 roku.
Portal DOM zagrożony? „Prawdopodobna niejasność danych”
Profesor Waldemar Izdebski, były Główny Geodeta Polski, uważa, że inicjatywa DOM może spotkać się z nieoczekiwanym rezultatem.
„Rządowy projekt DOM wydaje się marnotrawstwem. Jego cel wydaje się niejasny. Co więcej, dwuletni harmonogram wdrożenia sugeruje, że może nigdy nie dojść do skutku, ponieważ zmiany w kierownictwie mogłyby go zniweczyć” – stwierdza Izdebski.
Jego zdaniem wady konstrukcyjne portalu są gwarancją porażki, gdyż zagregowane dane zniekształcają, a nie rozjaśniają rzeczywistość rynkową.
„W większości przypadków duplikowałoby to istniejące zapisy z nowszymi znacznikami czasu. Wiąże się to z powielaniem informacji z aktów własności, pierwotnie zarejestrowanych w umowach deweloperskich wiele lat wcześniej” – wyjaśnia profesor.
Specjaliści podkreślają dodatkowe problemy związane z metodami interpretacji danych.
„Średnie ceny okazują się bez znaczenia. Różnice cen w obrębie dzielnic mogą sięgać kilkudziesięciu punktów procentowych – nawet w ramach pojedynczych inwestycji, ceny za metr kwadratowy różnią się między piętrami” – zauważa Michał Kubicki z Krajowej Izby Gospodarczej. „Lokalizacje z widokiem na panoramę miasta są czasami dwukrotnie droższe niż identyczne lokale bez takiego widoku”.
Marcin Jańczuk z Metrohouse proponuje, aby zniwelować te różnice poprzez segmentację rynków według wielkości, rozróżnienie rynków pierwotnych i wtórnych oraz priorytetowe traktowanie cen medianowych nad średnimi.
„Rynki pierwotne reagują gwałtownie na wahania średnich cen. Widzieliśmy, jak nowe inwestycje kwartalnie podnoszą lokalne stawki, co powoduje zamieszanie związane z nagłymi wzrostami cen” – zauważa Jańczuk. „Co najważniejsze, wolumen transakcji musi uwzględniać dane w kontekście. Analiza setek transakcji znacznie różni się od oceny rzadkich, luksusowych nieruchomości”.
Przejście na otwarty dostęp do rejestru cen
Potencjalną alternatywą jest publikowanie danych transakcyjnych z Rejestru Cen Nieruchomości (Real Estate Price Registry). Postępy w tej sprawie pojawiły się w zeszłym tygodniu podczas przeglądu przez komisję parlamentarną nowelizacji przepisów geoprzestrzennych, które zakładają bezpłatny dostęp do informacji z rejestru.
„Trzy proste zmiany prawne mogłyby umożliwić bezpłatny publiczny dostęp do danych transakcyjnych, zwiększając przejrzystość rynku” – zauważa Izdebski. „Bazy danych powiatów – aktualizowane co miesiąc po transakcji – obecnie nie obejmują danych dotyczących sprzedaży przed rozpoczęciem budowy”.
Rejestr: ekonomiczna alternatywa
Izdebski podkreśla korzyści finansowe rejestru. Prognozowane roczne koszty DOM wynoszą 21–26,5 mln zł (rozwój) plus 4–6 mln zł (utrzymanie), podczas gdy rekompensata dla powiatów utraconych dochodów z rejestru (8 mln zł rocznie) i eliminacja związanej z tym biurokracji (10 mln zł) okazują się tańsze.
Przeszkody biurokratyczne wciąż istnieją
Analitycy rynku zauważają niespójności w raportowaniu danych na poziomie powiatów. Katarzyna Kuniewicz z Otodom wyjaśnia: „Wpisy różnią się pod względem kompletności i terminowości w poszczególnych regionach. Bezpłatny dostęp ujawniłby nieregularne aktualizacje transakcji bez ponoszenia odpowiedzialności. RODO dodatkowo komplikuje sytuację, blokując linki do danych osobowych – zabezpieczenie, z którym DOM radzi sobie, wstrzymując zestawy danych zawierające mniej niż sześć transakcji”.
Zarówno reforma DOM, jak i rejestru pozostają odległą perspektywą. Chociaż kupujący korzystają z przejrzystości cen deweloperów od 11 września, w tym nowym, obowiązkowym systemie nadal występują luki, o czym informowaliśmy wcześniej.
