W obliczu 4000 wierzycieli zainwestowanych w spółki HREIT, setek niezapłaconych podwykonawców i tysięcy nabywców domów wpatrzonych w opuszczone place budowy, pojawiły się nowe informacje dotyczące największego skandalu deweloperskiego w Polsce. Syndyk złożył do sądu zawiadomienie o upadłości spółki.
We wtorek, 30 września, syndyk HREIT złożył w sądzie raport o stanie firmy, który pomoże w podjęciu decyzji o ogłoszeniu jej upadłości. Zawarte w nim informacje jednoznacznie wskazują, że deweloper jest w stanie upadłości i nie stać go na restrukturyzację . Podstawy do ogłoszenia upadłości pojawiły się lata temu, a jego model biznesowy przypominał piramidę finansową.
Raport, o którego złożeniu w sądzie poinformował po raz pierwszy „Puls Biznesu”, został sporządzony zaledwie dwa miesiące po powołaniu kancelarii Rymarz Zdort Maruta Kubiczek Restrukturyzacja (RZMKR) na zarządcę przymusowego HREIT.
„Analiza majątku HREIT SA wymagała szeregu działań zespołu kilkunastu specjalistów. Jednocześnie, biorąc pod uwagę kontekst społeczny sprawy, dołożyliśmy wszelkich starań, aby na tym etapie jak najskuteczniej zabezpieczyć interesy wierzycieli” – skomentował Marcin Kubiczek, Prezes RZMK Restrukturyzacja.
HREIT jest trwale niewypłacalny
Jak czytamy w raporcie RZMKR, do którego dotarła nasza redakcja, zadłużenie HREIT rosło od końca 2020 roku, zwiększając się ze 135 mln zł do 2,74 mld zł na koniec 2024 roku. Jednocześnie majątek dewelopera wyceniono na około 1 mld zł. Według zarządcy przymusowego, nadwyżka długów spółki nad jej majątkiem rosła z roku na rok i wynosiła:
- 43 mln zł (stan na 31 grudnia 2020 r.)
- 291 mln zł (stan na 31 grudnia 2021 r.)
- 513 mln zł (stan na 31 grudnia 2022 r.)
- 738 mln zł (stan na 31 grudnia 2023 r.)
- 1,73 mld zł (stan na 31 grudnia 2024 r.).
Autorzy raportu wskazują ponadto, że HREIT utracił zdolność do wywiązywania się ze swoich wymagalnych zobowiązań pieniężnych na przełomie 2023 i 2024 r., co potwierdzają dane dotyczące terminów płatności oraz praktyka rozliczeń w naturze zamiast gotówki.
Na dzień 30 września 2025 r. HREIT miał nieuregulowane zobowiązania w wysokości co najmniej 475 mln zł, z czego prawie 80% było przeterminowanych o 3-4 miesiące, a 43% o ponad rok. RZMKR stwierdza, że spółka spełnia zarówno wymogi płynnościowe, jak i majątkowe niezbędne do ogłoszenia upadłości.
Co czeka wierzycieli najbardziej zadłużonego polskiego dewelopera?
W swoim raporcie syndyk masy upadłościowej HREIT podkreśla nadzwyczajny charakter sytuacji spółki. „Potencjalne ogłoszenie upadłości dłużnika będzie wiązało się z najtrudniejszym w Polsce postępowaniem upadłościowym dla sądu i syndyka ” – podsumowuje raport.
RZMKR uważa, że skuteczność postępowań upadłościowych zależeć będzie nie tylko od jakości pracy odpowiednich organów, ale także „od wdrożenia zmian legislacyjnych”, mających na celu wprowadzenie postępowań upadłościowych dla grup spółek – powiązanych kapitałowo i personalnie, nawet dla postępowań upadłościowych, które już się rozpoczęły.
Według zarządcy przymusowego , majątek HREIT pokryje koszty postępowania i zaspokoi wierzycieli. Dokładne oszacowanie kosztów będzie jednak możliwe dopiero po zebraniu dodatkowych danych, w tym ustaleniu, które czynności prawne kwalifikują się do stwierdzenia nieważności.
O przyszłości grupy HREIT zdecyduje teraz sąd upadłościowy, który może ogłosić upadłość spółki. Jednak aby ogłosić upadłość, konieczne jest zakończenie postępowania restrukturyzacyjnego.
Próby restrukturyzacji firmy Michała Sapoty
Przed aresztowaniem prezes firmy Michał Sapota zapowiedział, że pomimo odrzucenia przez sąd układu z wierzycielami, HREIT złoży nowy wniosek o otwarcie postępowania restrukturyzacyjnego. Obietnica ta została spełniona, mimo że obecnie przebywa w areszcie. Wniosek został złożony 29 września. Jak donosi „Puls Biznesu”, deweloper po raz kolejny przekonuje, że scenariusz restrukturyzacyjny jest znacznie korzystniejszy dla wierzycieli niż upadłość.
Nowością we wniosku jest załączenie „siedmiu listów intencyjnych i ofert odkupienia części aktywów, złożonych przez firmy deweloperskie i fundusze inwestycyjne”, które – zdaniem spółki – potwierdzają, że „rynek widzi szansę na uratowanie HREIT”.
Jeśli sąd odrzuci wniosek o restrukturyzację (a syndyk nie będzie miał wątpliwości, że tak właśnie jest), spółka może zostać ogłoszona upadłą. Wówczas zostanie powołany syndyk, którego rolą będzie zarządzanie upadłym przedsiębiorstwem w sposób maksymalizujący zaspokojenie wierzycieli.
„Mam nadzieję, że postępowanie przyniesie szybkie efekty, przede wszystkim w kontekście naprawienia krzywd ludzkich. W przypadku ogłoszenia upadłości, potencjalny syndyk powołany na to stanowisko będzie miał do dyspozycji pełen wachlarz możliwości i narzędzi, które pozwolą zapobiec temu, by sprawa HREIT stała się kolejną aferą GetBack” – skomentował Marcin Kubiczek.
Czy deweloper HREIT działał na zasadzie piramidy finansowej?
Model biznesowy grupy HREIT opierał się na dwóch filarach: inwestycjach i rozwoju. „Głównym źródłem finansowania Dłużnika były pożyczki udzielane przez spółki celowe, które pozyskiwały kapitał na udzielanie pożyczek poprzez emisję nowo utworzonych akcji na rzecz inwestorów indywidualnych” – czytamy w raporcie syndyka.
Kluczową rolę w pozyskiwaniu kapitału odegrał marketing, skierowany przede wszystkim do inwestorów indywidualnych. Firma kusiła ich wysokimi stopami zwrotu, wahającymi się od 6,19% do 9,6% w skali roku, w zależności od inwestycji. W tamtym czasie było to znacznie więcej niż oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji skarbowych.
Drugim źródłem finansowania grupy była sprzedaż jednostek uczestnictwa lub opłaty rezerwacyjne za bieżące inwestycje. Środki te były przekazywane przez spółki celowe do funduszy HREIT poprzez pokrycie kosztów operacyjnych i udzielanie pożyczek.
Zdaniem syndyka, możliwe jest, że HREIT działał na zasadach przypominających piramidę finansową. Warto zauważyć, że działania marketingowe mające na celu pozyskanie nowych inwestorów trwały do listopada 2023 roku, kiedy to firma znajdowała się już w stanie upadłości, a jej straty gwałtownie rosły. „Schemat finansowania dłużnika przypomina piramidę finansową” – czytamy we wnioskach z raportu złożonego w sądzie.
