Nabycie własnego lokum mieszkalnego w roku 2025 nadal stanowi trudność dla wielu obywateli Polski, zwłaszcza w kontekście wysokich cen nieruchomości oraz wzrastających kosztów utrzymania. Po zakończeniu funkcjonowania programu „Bezpieczny Kredyt 2%” w styczniu 2024 roku nie wprowadzono żadnej nowej, bezpośredniej metody wsparcia w postaci dopłat do kredytów hipotecznych, takiej jak obmyślany, jednakże odwołany projekt „Pierwsze Klucze”. W niniejszym opracowaniu eksperci serwisu GetHome.pl przeanalizują dostępne warianty pomocowe, z których aktualnie mogą skorzystać osoby, które planują zakup „własnych czterech kątów”.
Program „Lokal bez wkładu własnego” – furtka do nabycia apartamentu bez zasobów własnych
Inicjatywa „Mieszkanie bez wkładu własnego”, znana także pod nazwą Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, stanowi jedną z kluczowych form asysty dla osób, które pragną nabyć pierwsze lokum, lecz nie dysponują wystarczającymi środkami na wkład własny. Projekt, wdrożony w ramach Polskiego Ładu, wciąż obowiązuje i pozostanie dostępny do końca roku 2030. Jego zamiarem jest uproszczenie dostępu do kredytu hipotecznego za pośrednictwem państwowej poręki wkładu własnego, co umożliwia sfinansowanie do 100% ceny lokalu przy pomocy kredytu.
Dokładne założenia działania inicjatywy
Jak funkcjonuje ta inicjatywa? Rozwiązuje kłopot związany z wysokim wymogiem wkładu własnego, który często – mimo posiadania zdolności kredytowej – uniemożliwia uzyskanie finansowania. W tym rodzaju wsparcia Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) gwarantuje do 20% wartości lokalu, maksymalnie do kwoty 100 tys. zł, co eliminuje lub znacząco minimalizuje potrzebę wnoszenia osobistego wkładu przez kredytobiorcę. Jak zaznacza Marcin Moneta, specjalista portalu GetHome.pl, suma wkładu własnego uiszczonego z osobistych środków klienta, jak i kwoty zabezpieczonej przez państwo nie może przekroczyć 200 tysięcy złotych, czyli 20 proc. wartości lokalu (30 proc. w wypadku kredytów o stałej stopie procentowej).
Inicjatywa obejmuje zarówno rynek pierwotny (nowe lokale od dewelopera), jak i rynek wtórny (używane lokale), jak również budowę domów jednorodzinnych. Poręczenie BGK udzielane jest na okres minimalny 15 lat, zaś kredyt winien być spłacany w ratach annuitetowych (równych).
Istotnym aspektem jest ograniczenie cenowe za metr kwadratowy lokalu, który może zostać nabyty z tym wsparciem. Jest ono uzależnione od umiejscowienia i rodzaju rynku (pierwotny bądź wtórny). Na przykład, w roku 2025 w Warszawie pułap cenowy dla rynku pierwotnego oscyluje w granicach 12-13 tys. zł/m², a w mniejszych miastach jest niższy, jak choćby w Łodzi, gdzie wynosi około 9-10 tys. zł/m². Progi te są aktualizowane co kwartał przez BGK i ogłaszane na ich stronie internetowej, co uniemożliwia spekulacje cenowe.
Program adresowany jest przede wszystkim do osób, które nie dysponują dużymi oszczędnościami, ale mają stabilne wpływy pieniężne, umożliwiające spłacenie kredytu, bowiem kredytobiorca jest zobowiązany do uregulowania pełnej kwoty, w tym tej objętej gwarancją.
Inicjatywa zawiera element "spłaty rodzinnej" dla rodzin posiadających dzieci. Jeśli w trakcie spłacania kredytu urodzi się kolejne dziecko, państwo pokryje część kredytu: 20 tys. zł za drugie i 60 tys. zł za trzecie i każde następne. Jest to ekstra wsparcie dla rodzin, które planują powiększenie rodziny.
Kto może skorzystać z tego programu?
Osoba uprawniona musi być osobą pełnoletnią, która nie ma prawa własności innego mieszkania lub domu jednorodzinnego w Polsce lub poza jej granicami. Wyjątek stanowią rodziny z minimum dwojgiem dzieci – one mają możliwość uczestnictwa w programie, nawet jeśli posiadają już inną nieruchomość. Warunkiem jest tutaj metraż tegoż lokalu. W wypadku rodzin z dwójką dzieci nie może być ono większe niż 50 m2, dla rodzin z trójką dzieci nie większe niż 75 m2, a dla rodzin z czwórką dzieci nie większe niż 90 m2. Jeśli dzieci jest pięcioro lub więcej w rodzinie, ograniczenie metrażowe nie obowiązuje.
Wymagane jest posiadanie polskiego obywatelstwa lub statusu rezydenta podatkowego w Polsce, a także brak negatywnej historii kredytowej w BIK (Biuro Informacji Kredytowej).
Kredytobiorcami mogą być osoby samotne, pary (niekoniecznie małżeństwa), małżeństwa lub rodziny z dziećmi. Nie istnieje górna granica wieku, lecz banki przeprowadzają ocenę zdolności kredytowej, co może ograniczyć dostęp osobom starszym.
Procedura składania wniosku
W roku 2025 wnioski o kredyt w ramach projektu składa się w bankach partnerskich współpracujących z BGK, do których zaliczają się Alior Bank, Santander, PKO BP oraz mBank. Proces przebiega w następujący sposób:
1. Ocena zdolności kredytowej: Instytucja bankowa analizuje wpływy, wydatki i historię kredytową.
2. Wybór nieruchomości: Musi ona spełniać limity cenowe i być przeznaczona na cele mieszkalne (nie inwestycyjne).
3. Złożenie wniosku: Wraz z wymaganymi dokumentami, takimi jak poświadczenie o zarobkach, akt małżeństwa (jeśli dotyczy) i umowa przedwstępna zakupu.
4. Poręczenie BGK: Bank ubiega się do BGK o poręczenie, co zajmuje zwykle kilka dni.
5. Podpisanie umowy: Po wydaniu pozytywnej decyzji kredyt zostaje uruchomiony.
Cały proces może zająć od 1 do 3 miesięcy, zależnie od banku. Warto pamiętać, że program nie oferuje dopłat do rat, a jedynie ułatwia uzyskanie kredytu – oprocentowanie jest rynkowe, powiązane z WIBOR lub innymi wskaźnikami.
Przykładowo, przy zakupie mieszkania o wartości 400 tys. zł, gdzie bank wymaga 20% wkładu (80 tys. zł), BGK może zagwarantować tę kwotę, umożliwiając sfinansowanie całej ceny za pomocą kredytu. To w znaczący sposób obniża próg wejścia na rynek nieruchomości, szczególnie dla ludzi młodych, niemniej beneficjent musi udowodnić posiadanie wystarczającej zdolności kredytowej do spłacenia kwoty kredytu wraz z kwotą zabezpieczoną przez państwo.
Brak kontynuacji „Bezpiecznego kredytu 2%” – co po likwidacji „Pierwszych kluczy”?
Program „Bezpieczny Kredyt 2%”, który dawał możliwość zakupu pierwszego mieszkania z dopłatami do rat przez okres 10 lat, zakończył przyjmowanie nowych zgłoszeń 2 stycznia 2024 roku, po wyczerpaniu puli budżetowej wynoszącej 941 mln zł na rok 2024. W okresie sześciu miesięcy od momentu uruchomienia programu w lipcu 2023 roku złożono ponad 100 tys. wniosków, co obrazuje jego olbrzymią popularność. Niestety, po jego zakończeniu nie wdrożono bezpośredniego następcy, który oferowałby podobne dopłaty do rat kredytów hipotecznych.
Anonsowany program „Pierwsze Klucze”, który miał stanowić fragment szerszej strategii „Klucz do Mieszkania” i zastąpić „Bezpieczny Kredyt 2%”, został oficjalnie anulowany w sierpniu 2025 roku. Inicjatywa ta miała za zadanie wspierać nabycie mieszkań na rynku wtórnym oraz budowę domów jednorodzinnych, oferując dopłaty do rat oraz obniżone oprocentowanie do poziomu 1,5%. Planowano, że obejmie osoby w wieku od 25 do 35 lat, z limitami dochodowymi (przykładowo 6,5 tys. zł netto dla singla) i cenowymi (10-11 tys. zł/m²). Pomimo tego, z powodu braku konkretnych decyzji politycznych, niejasnych warunków oraz krytyki za potencjalny wpływ na wzrost cen nieruchomości, władze zrezygnowały z jego realizacji. Zasoby finansowe dedykowane na „Pierwsze Klucze” zostały przesunięte na rozwój budownictwa społecznego i komunalnego, co ma stanowić wsparcie dla samorządów w budowie niedrogich mieszkań na wynajem.
Brak nowej formy dopłat do kredytów hipotecznych skutkuje tym, że osoby planujące nabycie mieszkania w roku 2025 muszą opierać się na innych formach wsparcia, takich jak „Mieszkanie bez wkładu własnego” czy formuła stymulująca oszczędzanie na mieszkanie, czyli Konto Mieszkaniowe.
Z myślą o tych, którzy nie są jeszcze gotowi na zakup mieszkania, ale zamierzają systematycznie gromadzić środki na ten cel, rząd wprowadził Konto Mieszkaniowe w ramach programu „Pierwsze Mieszkanie”. Ta forma wsparcia, dostępna od roku 2023 i kontynuowana w 2025 roku, jest skierowana do osób w wieku od 20 do 45 lat, które nie posiadają własnego mieszkania ani domu jednorodzinnego. Celem Konta Mieszkaniowego jest zachęcanie do regularnego oszczędzania na zakup nieruchomości lub remont odziedziczonego lokalu, z dodatkowymi korzyściami w postaci premii mieszkaniowej od państwa.
Jak funkcjonuje Konto Mieszkaniowe?
Konto Mieszkaniowe to dedykowany rachunek oszczędnościowy prowadzony przez banki komercyjne, takie jak PKO BP, Pekao SA czy mBank, które zawarły porozumienie z BGK. Umożliwia ono gromadzenie środków finansowych na nabycie pierwszego mieszkania, domu lub na remont nieruchomości, np. odziedziczonego lokalu. Minimalny okres oszczędzania to 3 lata, a maksymalny 10 lat. Aby otrzymać premię mieszkaniową, należy dokonywać systematycznych wpłat – co najmniej 11 wpłat rocznie, w przedziale od 500 zł do 2000 zł w skali miesiąca.
Marcin Moneta, ekspert serwisu GetHome.pl przypomina, iż premia mieszkaniowa stanowi formę dopłaty od państwa, której wartość zależy od ilości lat oszczędzania, kwoty zgromadzonych środków jak i poziomu inflacji. W 2025 roku premia wynosi od 3% do 6% rocznie zgromadzonych oszczędności, z górną granicą roczną około 1200 zł dla osoby samotnej i 2400 zł dla małżeństw lub rodzin. Środki zgromadzone na Koncie Mieszkaniowym, łącznie z premią, mogą być przeznaczone na:
• Zakup mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym.
• Budowę domu jednorodzinnego.
• Remont lub modernizację nieruchomości, np. odziedziczonego mieszkania.
• Wkład własny przy kredycie hipotecznym, w tym w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”.
Kto może założyć Konto Mieszkaniowe?
Konto Mieszkaniowe jest opcją dostępną dla osób w wieku od 20 do 45 lat, które nie są właścicielami mieszkania ani domu jednorodzinnego. Wyjątek stanowią osoby, które odziedziczyły nieruchomość, ale w niej nie mieszkają – mogą one przeznaczyć środki na remont takiego lokalu. Nie obowiązują limity dochodowe, co czyni program dostępnym dla szerokiej grupy osób. W przypadku rodzin z dziećmi, premia mieszkaniowa jest wyższa, co sprzyja oszczędzaniu na cele mieszkaniowe.
Jak założyć Konto Mieszkaniowe?
1. Wybierz bank: Przejrzyj listę banków partnerskich na witrynie BGK lub gov.pl. W 2025 roku program obejmuje zdecydowaną większość dużych banków komercyjnych.
2. Podpisz umowę: W wybranym banku należy zawrzeć umowę na Konto Mieszkaniowe, określając planowane wpłaty i cel oszczędzania.
3. Wpłacaj regularnie: Wpłaty muszą być realizowane minimum 11 razy w roku, w kwotach od 500 zł do 2000 zł w skali miesiąca.
4. Złóż wniosek o premię: Po upłynięciu okresu oszczędzania (minimum 3 lata), bank występuje do BGK z wnioskiem o przyznanie premii mieszkaniowej.
5. Wykorzystaj środki: Zebrane oszczędności oraz premia mogą być wykorzystane na zakup lub remont nieruchomości.
Zalety oraz ograniczenia
Zdaniem eksperta serwisu GetHome.pl, Konto Mieszkaniowe stanowi atrakcyjną alternatywę dla osób planujących zakup mieszkania w dłuższej perspektywie czasowej. Premia mieszkaniowa podnosi efektywność oszczędzania, zaś brak progów dochodowych czyni program powszechnie dostępnym. Jednakże, konieczność dokonywania regularnych wpłat oraz minimalny okres 3 lat mogą stanowić trudność dla osób o nieregularnych dochodach. Co więcej, środki można wykorzystać wyłącznie na cele mieszkaniowe – wcześniejsza wypłata w innym celu powoduje utratę premii.
W roku 2025 program zyskuje na popularności, zwłaszcza wśród młodych osób, które zamierzają połączyć oszczędzanie na Koncie Mieszkaniowym z kredytem w ramach „Mieszkania bez wkładu własnego”. Przykładowo, po 5 latach odkładania 1000 zł w skali miesiąca można zgromadzić około 60 tys. zł plus premia (ok. 6-9 tys. zł), co stanowi solidny wkład własny przy zakupie mieszkania.
Wsparcie dla osób z niepełnosprawnościami – „Dostępne Mieszkanie” jak i inne formy pomocy
Osoby niepełnosprawne mogą liczyć na dedykowane programy, które mają na celu ułatwienie im zakupu lub adaptacji mieszkań do ich potrzeb. Główną inicjatywą jest program „Dostępne Mieszkanie”, realizowany przez Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych (PFRON).
Program ten oferuje dofinansowanie zakupu mieszkania pozbawionego barier architektonicznych. Wysokość dopłaty uzależniona jest od różnicy pomiędzy ceną nabywanego mieszkania a ceną mieszkania sprzedawanego (jeśli takowe występuje), a także od jego lokalizacji – na przykład w III kwartale 2025 roku w Łodzi wynosiła ona do 101 228 zł. Odbiorcami programu są osoby posiadające orzeczenie o znacznym stopniu niepełnosprawności lub z tytułu niepełnosprawności narządu ruchu uniemożliwiającej poruszanie się bez wózka inwalidzkiego, które nie posiadają innego mieszkania lub zamierzają zamienić dotychczasowe na bardziej przystosowane do ich potrzeb. Zgłoszenia należy składać w powiatowych centrach pomocy rodzinie.
Dodatkowo, w ramach programu „Samodzielność – Aktywność – Mobilność!” PFRON oferuje wsparcie w likwidacji barier architektonicznych, takich jak montaż wind lub ramp, jak również poszerzanie drzwi. Dofinansowanie może pokryć do 60% kosztów sprzętu, który nie jest refundowany przez Narodowy Fundusz Zdrowia (NFZ). Dzieci niepełnosprawne poniżej 16 roku życia mogą ubiegać się o fundusze na adaptację mieszkań, w tym m.in. instalację uchwytów czy też antypoślizgowych podłóg.
Osoby niepełnosprawne mogą także skorzystać z ulgi w podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie mieszkania na cele mieszkaniowe, co wpływa na obniżenie kosztów transakcji. W roku 2025 planuje się zintegrowanie tych programów z lokalnymi inicjatywami, co ma na celu zwiększenie dostępności mieszkań komunalnych dla osób z ograniczeniami ruchowymi.
Dotacje na remonty i modernizacje – „Czyste powietrze” i inne
Osoby posiadające mieszkania lub domy, które wymagają remontu, mogą liczyć na wsparcie państwa w zakresie poprawy efektywności energetycznej oraz komfortu użytkowania. Program „Czyste Powietrze” w roku 2025 daje możliwość pozyskania do kwoty 170 tys. zł na wymianę starego kotła grzewczego, termomodernizację, montaż pompy ciepła oraz instalację fotowoltaiczną. Program skierowany jest do właścicieli domów jednorodzinnych i mieszkań, z preferencją dla osób o niższych dochodach. Wnioski składa się za pośrednictwem portalu beneficjenta Wojewódzkiego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej.
Podobnym programem jest „Ciepłe Mieszkanie”, który skupia się na modernizacji mieszkań w budynkach wielorodzinnych. W roku 2025 oferuje on dotacje do kwoty 58 tys. zł na ocieplenie ścian, wymianę okien oraz montaż nowoczesnych systemów grzewczych. Program ten integruje się z „Moim Prądem 6.0”, który wspiera instalacje fotowoltaiczne jak i magazyny energii, co pozwala na obniżenie rachunków za energię elektryczną.
Istotną formą wsparcia jest ulga termomodernizacyjna, umożliwiająca odliczenie od podatku dochodowego do kwoty 53 tys. zł na osobę (106 tys. zł dla małżeństw) poniesionych na wydatki związane z remontami energetycznymi, takimi jak wymiana okien, ocieplenie budynku oraz zakup ekologicznych urządzeń grzewczych. Ulga rozliczana jest w zeznaniu podatkowym, co sprawia, że jest dostępna dla większości właścicieli nieruchomości.
W ramach strategii „Klucz do Mieszkania” rząd planuje zwiększenie finansowania budownictwa komunalnego oraz remontów mieszkań socjalnych. Na rok 2025 na ten cel przeznaczono kwotę 2,5 mld zł, co ma wpłynąć na poprawę jakości mieszkań dostępnych dla najemców o niższych dochodach.
W jaki sposób można skorzystać z pomocy państwa? Praktyczny poradnik
Aby skorzystać z dostępnych form wsparcia, należy postępować zgodnie z poniższymi krokami:
1. Zdefiniuj swoją sytuację: Sprawdź, czy spełniasz kryteria programów, na przykład brak posiadania innego mieszkania w przypadku programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, albo orzeczenie o niepełnosprawności w przypadku programu „Dostępne Mieszkanie”.
2. Zbierz niezbędne dokumenty: Przygotuj zaświadczenia o dochodach, orzeczenia o niepełnosprawności (jeśli dotyczy), a także dokumenty dotyczące nieruchomości.
3. Skontaktuj się z odpowiednią instytucją: Wnioski o kredyty składa się w bankach partnerskich (np. PKO BP, Alior), wnioski o dofinansowanie dla osób niepełnosprawnych w PFRON, a wnioski o dotacje remontowe w WFOŚiGW.
4. Bądź na bieżąco z terminami: Programy dysponują ograniczonym budżetem oraz limitami wniosków, dlatego warto działać bezzwłocznie. Śledź aktualizacje na stronach gov.pl lub bgk.pl.
5. Skonsultuj się z ekspertem: Doradcy kredytowi lub pracownicy PFRON mogą służyć pomocą w wypełnianiu wniosków oraz w wyborze najbardziej odpowiedniego programu.
Podsumowanie – szanse oraz wyzwania w roku 2025
W roku 2025 zakup mieszkania z pomocą państwa jest możliwy przede wszystkim dzięki programowi „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który niweluje barierę w postaci wymaganego wkładu własnego. Jednak w związku z zakończeniem programu „Bezpieczny Kredyt 2%” i rezygnacją z programu „Pierwsze Klucze”, na chwilę obecną nie ma nowych programów oferujących bezpośrednie dopłaty do rat kredytów hipotecznych, co ogranicza wsparcie dla osób o ograniczonej zdolności kredytowej. Programy dedykowane osobom z niepełnosprawnościami, takie jak „Dostępne Mieszkanie”, jak i dotacje na remonty, takie jak „Czyste Powietrze” czy też „Ciepłe Mieszkanie”, pozostają kluczowymi instrumentami skierowanymi do wybranych grup, nie zaś do szerokiego grona kredytobiorców zainteresowanych nabyciem nieruchomości. W opinii eksperta serwisu GetHome.pl, sytuacja jest zatem utrudniona dla osób chcących zakupić mieszkanie, przy czym należy mieć na uwadze, że wiele z dotychczasowych form wsparcia „napędzało” wzrost cen nieruchomości, co skutkowało utrudnieniem dostępu do mieszkań, zamiast ułatwienia. Pomimo braku kontynuacji programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, państwo nadal oferuje szereg rozwiązań, które mogą przybliżyć Cię do posiadania własnego mieszkania.
Marcin Moneta
