Kredyty pod zastaw nieruchomości to bardzo interesujący element brytyjskiego rynku nieruchomości. Przedstawiamy rozwiązanie, którego w Polsce nie ma i prawdopodobnie nigdy nie będzie.
Niektóre kraje charakteryzują się ciekawymi cechami finansowania nieruchomości mieszkaniowych. W przypadku Stanów Zjednoczonych jest to popularność 30-letnich kredytów o stałym oprocentowaniu oraz funkcjonowanie całego systemu wspierającego sekurytyzację takich „kredytów hipotecznych”. Brytyjski rynek kredytów hipotecznych, historycznie stary i duży jak na standardy europejskie, również ma kilka interesujących aspektów. Jednym z nich są kredyty pod zastaw nieruchomości . Eksperci portalu RynekPierwotny.pl analizują cechy tego ciekawego rozwiązania, które nie jest dostępne w Polsce i prawdopodobnie nie będzie oferowane przez krajowe banki w najbliższym czasie.
Jeden na pięć funtów jest pożyczany brytyjskim właścicielom ziemskim
Nazwa „kupno pod wynajem” (buy-to-let) trafnie odzwierciedla cel tych kredytów, które finansują prywatne nieruchomości na wynajem. W Wielkiej Brytanii rynek kredytów hipotecznych pod wynajem (BTL) jest tak duży, że cieszy się szczególną uwagą. Kwartalny biuletyn Banku Anglii z grudnia 2023 roku wskazuje, że wartość kredytów hipotecznych udzielanych brytyjskim najemcom wynosiła wówczas około 300 miliardów funtów. Oznaczało to, że prawie jeden na pięć funtów pożyczonych przez brytyjskie banki na cele mieszkaniowe trafiał do właścicieli domów lub prywatnych nieruchomości na wynajem.
Reklama Zobacz też: Czy Twój sąsiad chwali się swoją nową kosiarką? Walczysz o nowego Hyundaia. Czas rozpocząć świąteczny wyścig zbrojeń!
Znaczące znaczenie kredytów BTL jest znacznie mniej zaskakujące, jeśli weźmiemy pod uwagę, że Wielka Brytania jest krajem o historycznie istotnej roli w prywatnym wynajmie, która dodatkowo wzrosła między innymi dzięki prywatyzacji zasobów mieszkań socjalnych w latach 80. i 90. XX wieku. Obecnie mniej więcej co piąty mieszkaniec Wielkiej Brytanii wynajmuje nieruchomość należącą do prywatnego właściciela. Dla porównania, w Polsce odsetek osób mieszkających w prywatnych mieszkaniach na wynajem wynosi około pięciu procent.
Prawie co druga nieruchomość na wynajem jest objęta kredytem BTL
Znaczny prywatny zasób brytyjskich mieszkań i domów na wynajem jest w dużej mierze finansowany kredytami BTL. Prawie co druga nieruchomość wynajmowana prywatnie jest obecnie objęta kredytem pod wynajem . Sytuacja ta przyciągnęła uwagę regulatorów bankowych, ponieważ kredyty te są postrzegane jako bardziej ryzykowne niż standardowe kredyty hipoteczne i są dodatkowo skoncentrowane w aktywach systemowo ważnych brytyjskich banków. Popularność kredytów BTL oznacza, że zmiany oprocentowania takich kredytów hipotecznych wpływają na sytuację wielu wynajmujących i najemców. Właściciele mieszkań i domów na wynajem ograniczają własną konsumpcję i/lub starają się przerzucić wyższe koszty odsetek na najemców.
Pożyczka dla właściciela nieruchomości z dodatkowymi wymaganiami?
Opisany powyżej mechanizm przerzucania wyższych kosztów odsetkowych na najemców jest również istotny, ponieważ kredyty pod zastaw nieruchomości pod wynajem często mają wyższe oprocentowanie niż typowe kredyty hipoteczne. W następstwie globalnego kryzysu finansowego kredyty BTL są udzielane bardziej restrykcyjnie. W 2016 roku Bank Anglii wydał nawet szczegółowe wytyczne dotyczące udzielania kredytów wynajmującym ( Oświadczenie Nadzorcze | SS13/16 ).
Banki stają się coraz ostrożniejsze, wymagając na przykład minimalnego wkładu własnego w wysokości 25%, a nawet 40%. Dlatego kredytowanie wynajmu przy minimalnych oszczędnościach jest wykluczone. Co ciekawe, kredyty te mogą być udzielane wyłącznie na podstawie przewidywanych dochodów z wynajmu, ale dochody te muszą pokrywać znacznie więcej niż 100% raty (np. 125%-145%).
Jednak kalkulacja raty często uwzględnia jedynie odsetki. W przypadku kredytów pod wynajem , regułą jest spłata samych odsetek (według stawki ustalonej na kilka lat), bez konieczności comiesięcznej spłaty części kapitałowej raty. System ten zakłada oczywiście, że dług musi zostać spłacony na koniec okresu kredytowania. Jednakże spłata ta może być związana ze sprzedażą nieruchomości. Opcja ta generuje dodatkowe ryzyko związane z negatywną zmianą wartości domu lub lokalu, o czym kredytobiorca powinien wiedzieć.
Mamy banki bez żadnej specjalnej oferty dla najemców
Gdyby opisane powyżej zasady udzielania kredytów na wynajem zostały wprowadzone w Polsce, opinie byłyby niewątpliwie mocno podzielone. Wydaje się jednak, że specjalne zasady udzielania kredytów dla brytyjskich wynajmujących można uznać jedynie za ciekawostkę i nie zostaną one tutaj wprowadzone. Aby zgłębić ten temat, eksperci portalu RynekPierwotny.pl na początku lipca 2025 roku zapytali wiodące banki, czy uwzględniają w swoich ofertach detalicznych jakieś specjalne zasady udzielania kredytów na zakup nieruchomości mieszkalnych pod wynajem. We wszystkich przypadkach odpowiedź była jednoznacznie negatywna. Zatem zakup mieszkania na wynajem przez osobę prywatną nie jest traktowany w żaden szczególny sposób – ani pozytywnie, ani negatywnie dla wnioskodawcy.
Andrzej Prajsnar
