Zaledwie dwanaście miesięcy temu Łódź zajmowała drugie miejsce pod względem dostępności nowych mieszkań w kraju (za Warszawą), według analizy BIG DATA z portalu RynekPierwotny.pl x FLTR. Ten scenariusz wydawałby się nieprawdopodobny dekadę wcześniej. Chociaż sektor nieruchomości w mieście odnotowuje znaczny wzrost, infrastruktura mieszkaniowa pozostaje w przeważającej mierze przestarzała, z ograniczoną liczbą nowoczesnych mieszkań. Analitycy z portalu RynekPierwotny.pl badają ten paradoks, wskazując na implikacje wykraczające poza samą dynamikę rynku.
Wnioski ze spisu powszechnego: aktualne ograniczenia źródeł danych
Aby ocenić profil mieszkaniowy Łodzi, analitycy w dużej mierze opierają się na najnowszym spisie powszechnym. Przeprowadzone w czasie lockdownów związanych z pandemią, badanie to mogło zaburzyć wskaźniki pustostanów (na co wpłynęły przeprowadzki studentów i trendy związane z pracą zdalną). Czynniki te okazują się kluczowe przy interpretacji poniższego wykresu przedstawiającego zajęte mieszkania według roku budowy, w oparciu o kategorie zdefiniowane przez Główny Urząd Statystyczny.
Mocne kontrasty: Łódź kontra Wrocław
Wizualizacja podkreśla znaczne różnice między miastami o nowoczesnym i historycznym zasobie mieszkaniowym. Pozycja Łodzi w tej drugiej grupie wynika z trudnej postkomunistycznej transformacji gospodarczej. Dane ilustrujące z I kwartału 2003 roku pokazują, że stopa bezrobocia w Łodzi osiągnęła szczyt na poziomie 19,4% – znacznie powyżej średniej w innych miastach (Warszawa: 6,5%, Kraków: 8,9%, Wrocław: 12,9%).
Te turbulencje gospodarcze tłumaczą ograniczone budownictwo mieszkaniowe w Łodzi przez większość historii współczesnej Polski. Dane spisowe pokazują, że w latach 2003-2011 wybudowano zaledwie 15 000 domów – porównywalnie do mniejszego Lublina i trzykrotnie mniej niż we Wrocławiu. Proporcje zabudowy mieszkaniowej po 1989 roku dodatkowo uwypuklają kontrasty:
- Bydgoszcz – 31%
- Gdańsk – 43%
- Katowice – 19%
- Kraków – 47%
- Lublin – 43%
- Łódź – 21%
- Poznań – 39%
- Szczecin – 39%
- Wrocław – 48%
- Warszawa – 44%
Chociaż odsetki dla dużych miast wydają się zawyżone, dane ze spisów powszechnych potwierdzają te dane. Zasoby mieszkaniowe we Wrocławiu wzrosły niemal dwukrotnie, ze 193 000 mieszkań w 1988 roku, do ponad 363 000 w 2021 roku.
Równoległe wyzwania Katowic
Podobnie jak Łódź, Katowice zmagają się ze starzejącą się infrastrukturą. Ten stan rzeczy koreluje z największą w kraju różnicą cen między nowymi a istniejącymi nieruchomościami – przewyższającą nawet różnice w cenach w Łodzi. Stolica Śląska jest uosobieniem postindustrialnego upadku budownictwa mieszkaniowego w miastach.
Poza wpływem na rynek: Obawy dotyczące efektywności energetycznej
Specjaliści z portalu RynekPierwotny.pl podkreślają szersze konsekwencje starzenia się budownictwa mieszkaniowego. Chociaż dane wciąż są skąpe, miasta ze starszą zabudową prawdopodobnie stoją przed większymi wyzwaniami związanymi z nieefektywnością energetyczną. Potencjalne zmiany w przepisach UE dotyczących emisji z budynków mogą dodatkowo obniżyć wartość energochłonnych nieruchomości na tych rynkach.
