Czerwiec był kolejnym miesiącem schładzania sytuacji na rynku sprzedaży mieszkań. Choć na spadający popyt i sprzedaż deweloperzy reagują wprowadzaniem do oferty mniejszej liczby mieszkań, to oferta z każdym miesiącem coraz mocniej pęcznieje. Wciąż nie spadają jedynie ceny. Kupujący mogą jednak liczyć na rabaty i przyjaźniejsze harmonogramy płatności.
W czerwcu 2024 r. odczyt indeksu urban.one, przygotowywanego dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przez Cenatorium wyniósł 113,39 pkt. Był tym samym o 0,18 pkt. wyższy niż miesiąc wcześniej. To kolejny miesiąc, w którym odczyt rośnie, ale coraz wolniej. To najniższy przyrost od roku. Jednocześnie był on o 5,42 pkt. wyższy niż w analogicznym miesiącu 2023 r.
Solidne wyhamowanie tendencji wzrostowej miało miejsce także w największych polskich miastach z wyjątkiem Warszawy (Kraków, Wrocław, Łódź, Trójmiasto i Poznań). W ich przypadku odczyt indeksu zatrzymał się na 127,02 pkt., co oznaczało wzrost w ujęciu miesięcznym o 0,16 pkt. oraz o 4,82 pkt. w skali roku.
Oferta deweloperów największa od sześciu lat
Choć patrząc na najwyższe w historii ceny – zarówno ofertowe jak i transakcyjne – mówienie o nawet powolnym przechodzeniu w kierunku rynku kupującego mogłoby być zbyt pochopne, to zgodnie z danymi Cenatorium oczekiwania deweloperów rosną znacznie wolniej niż jeszcze w 2023 r. – średnio o 2 proc. w ujęciu kwartalnym.
Spada przede wszystkim popyt, dzięki czemu szukający własnego „M” w ofercie deweloperów, mają coraz szerszy wybór. Zgodnie z danymi Otodom Analytics, w lipcu 2024 r. na siedmiu największych rynkach pierwotnych sprzedano niespełna 3 tys. mieszkań – najmniej od stycznia 2023 r. W porównaniu z czerwcem, sprzedaż spadła o ok. 3 proc. Jednak względem czerwca 2023 r., gdy mieliśmy jednak sztucznie zaniżoną sprzedaż w związku z wyczekiwaniem na lipcowy start programu dopłat „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, spadek wyniósł 40 proc.
Spadek widać zwłaszcza po stronie klientów posiłkujących się kredytami mieszkaniowymi. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, w czerwcu udzielono w Polsce 14,6 tys. takich kredytów – o 3,3 proc. mniej niż w maju. Choć było ich o 27 proc. (nominalnie o 3,1 tys.) więcej niż w analogicznym miesiącu 2023 r., to jednocześnie w porównaniu z najlepszym pod tym względem styczniem 2024 r., gdy nastąpił szczyt umów podpisywanych w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, było ich o 41 proc. mniej.
I choć deweloperzy starają się ratować swoją sytuację wprowadzaniem na rynek mniejszej liczby mieszkań, w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście i Katowicach w ofercie pod koniec lipca 2024 r. znajdowało się blisko 51,5 tys. lokali – najwięcej od sześciu lat.
– Wydłuża się czas ekspozycji ofert na rynku. Sprzedający coraz częściej sięgają po różne rozwiązania, aby przyciągnąć uwagę kupujących. Najczęściej stosowanie są niewielkie rabaty czy dodawanie pomieszczeń przynależnych – komórek lokatorskich czy miejsc postojowych – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Rabaty, odroczone płatności i gratisy
Jak dodaje, w ofercie deweloperów pojawiają się także korzystniejsze harmonogramy płatności zakładające 20- czy 10-procentowe wpłaty w pierwszych transzach.
– Nie ulega wątpliwości, że osiągnięte poziomy cenowe mieszkań na największych rynkach pierwotnych doszły już do sufitu. Wobec trudności z wprowadzeniem nowego programu „Kredyt na Start”, korekta cen jest nieunikniona. Jej poziom będzie zależał od uruchomionej podaży, która nie znajdzie chętnych. Istotne jest także, gdzie spadek cen znajdzie poziom odbicia. Przy mocno hamujących nowych projektach może to być niewielka zmiana, zaś przy dużej liczbie niesprzedanych, gotowych mieszkań, korekta może być głębsza – ocenia Michał Kubicki, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Jak z kolei mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, sytuację o 180 stopni może odmienić ostateczna decyzja o wprowadzeniu programu dopłat.
– Ta decyzja ma kolosalne znaczenie dla rynku deweloperskiego. Czym dłużej będzie trwał ten rollercoaster i niepewność, tym gorzej dla perspektyw rozwoju rynku nieruchomości – komentuje Błeszyński.
Deweloperzy bronią się wspomnianym już wprowadzaniem do oferty mniejszej liczby mieszkań. Według danych Otodom Analytics, lipiec był siódmym miesiącem z rzędu, w którym była ona wyższa od liczby sprzedanych lokali.
– W lipcu na rynek trafiło o ok. 10 proc. mniej nowych mieszkań niż w czerwcu, ale w porównaniu do roku wcześniej, wynik był o 4 proc. wyższy – czytamy w raporcie Otodom Analytics.
Dołuje także statystyka dotycząca liczby oddawanych do użytku mieszkań. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w pierwszej połowie 2024 r. deweloperzy oddali do użytku najmniej mieszkań od pięciu lat. Było to 93 778 lokali – o 7,8 proc., a nominalnie o blisko 5 tys. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Deweloperzy oddalają się od centrum
Podobnie jak na pozostałych największych polskich rynkach nieruchomości sytuacja wygląda na tym największym, w Warszawie, gdzie w II kw. 2024 r. deweloperzy wprowadzili na rynek 3,5 tys. nowych mieszkań, jednocześnie sprzedając niecałe 3 tys. lokali. Tym samym na koniec 2024 r. w warszawskiej ofercie deweloperów znajdowało się przeszło 11,5 tys. mieszkań.
Indeks urban.one dla Warszawy osiągnął w czerwcu 2024 r. 125,49 pkt., będąc tym samym o 0,4 pkt. wyższym niż miesiąc wcześniej oraz o 6,54 pkt. względem czerwca 2023 r.
Jak mówi Małgorzata Wełnowska, ceny ofertowe nowych mieszkań wzrosły przeciętnie o ok. 1,5 proc. w ujęciu kwartalnym. Jeszcze trzy miesiące wcześniej, w I kw. 2024 r. średnie ceny, ale transakcyjne, czyli faktycznie płacone za mieszkania, rosły w Warszawie w zależności od metrażu w tempie 4 – 5,5 proc. k/k.
– Większość nowych inwestycji wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów zlokalizowana jest w znacznej odległości od centrum, przede wszystkim na Białołęce i Bemowie. Największym zainteresowaniem wśród kupujących cieszą się jednak dzielnice dobrze skomunikowane z centrum, czyli Mokotów, Wola i Bielany. Za sprawą drugiej linii metra na popularności zyskują Bemowo i Targówek – informuje Wełnowska.
Jak dodaje, w ofercie deweloperów działających w Warszawie coraz trudniej znaleźć mieszkanie, którego cena całkowita nie przekracza 500 tys. zł.
– Obecnie to jedynie kilka proc. oferowanych mieszkań. Rok temu takie mieszkania miały kilkunastoprocentowy udział w ofercie sprzedaży mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym – mówi Małgorzata Wełnowska.
