W nieruchomości ulokowana jest zazwyczaj spora część naszego majątku. Upłynnić ten majątek można nie tylko przez sprzedaż. Czasem priorytetem jest zapewnienie bezpieczeństwa, sobie lub komuś z bliskich.
Umowa o dożywocie to stosunkowo mało znany rodzaj kontraktu, niegdyś kojarzonego przede wszystkim z nieruchomościami rolnymi. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, mechanizm ten polega na przeniesieniu własności gruntu, mieszkania, domu w zamian za dożywotnie utrzymanie dla zbywcy.
Szczegóły obowiązków nabywcy wobec tzw. dożywotnika powinna określać podpisana umowa. Domyślny zakres opisany w kodeksie obejmuje:
- przyjęcie zbywcy jako domownika,
- dostarczenie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
- zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnacji w chorobie,
- wyprawienie własnym sumptem pogrzebu „odpowiadającego miejscowym zwyczajom”.
Jak podkreślają prawnicy, główną funkcją umowy jest funkcja alimentacyjna, czyli zapewnienia utrzymania. Co roku przed notariuszami zawiera się kilkanaście tysięcy umów o dożywocie. Ich popularność stale rośnie, a w coraz większym stopniu dotyczą one nieruchomości innych niż rolne.
Spójrzmy, jakim celom może służyć umowa o dożywocie. Jest to konstrukcja na tyle elastyczna, że umożliwia rozwiązanie co najmniej kilku typów problemów, nie tylko czysto finansowych.
Odwrócona hipoteka – renta za mieszkanie
Z konstrukcji renty dożywotniej, blisko spokrewnionej z umową dożywocia, lub właśnie umowy dożywocia korzysta tzw. odwrócona hipoteka w modelu sprzedażowym. To niewielki na razie w Polsce rynek, rozwijający się od ponad 10 lat.
Zwykle z takiego rozwiązania korzystają samotni seniorzy, posiadający nieruchomość i poszukujący możliwości podreperowania domowego budżetu. W zamian za przeniesienie własności nieruchomości na spółkę świadczącą taką usługę senior (zbywca) otrzymuje dożywotnio określoną kwotę pieniężną. Jest ona waloryzowana, zgodnie z zapisami umowy.
„Co ważne: seniorzy z chwilą podpisania umowy o dożywocie nie są obciążani kosztami utrzymania mieszkania – podatkiem od nieruchomości, podwyżkami czynszu, ubezpieczeniem itd. Aby zabezpieczyć interesy seniora, do kontraktu trzeba dodać zapisy o służebności osobistej mieszkania. Dzięki nim emeryt będzie mógł mieszkać w swoim lokum dożywotnio” – wskazuje Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego w Funduszu Hipotecznym DOM.
Dożywotnia opieka w zamian za nieruchomość
Pomiędzy osobami fizycznymi, zwykle połączonymi więzami pokrewieństwa, zawiera się częściej „klasyczną” umowę o dożywocie. Główny cel w tym przypadku to zabezpieczenie potrzeb życiowych zbywcy, często wymagającego pomocy „w naturze” – opieki, wyżywienia itp.
„Takie umowy są często zawierane w rodzinie np. pomiędzy babcią a wnuczkiem. Co ważne, taki kontrakt można – w wyjątkowych przypadkach – zamienić na rentę. Jeśli babcia z wnuczkiem będą skonfliktowani (a sąd uzna, że konflikt jest tak duży, że nie można wymagać od obu stron wzajemnego kontaktu) to dożywocie można zamienić na rentę, czyli świadczenia pieniężne. Taka renta powinna odpowiadać równowartości świadczeń opisanych wcześniej w umowie, chociaż sąd – który będzie dokonywał zamiany dożywocia na rentę – może uwzględnić ciężką sytuację finansową wnuczka” – komentuje Małgorzata Rosińska.
Wsparcie dla bliskich
Umowa o dożywocie nie musi koncentrować się koniecznie na zapewnieniu wsparcia zbywcy. Kodeks cywilny dopuszcza wskazanie jako „beneficjenta” osoby bliskiej. Co ważne, prawa wynikające z umowy o dożywocie są niezbywalne, nie można ich przenosić dalej, na kolejne osoby.
Scenariuszem, w którym taka konstrukcja może okazać się przydatna jest zapewnienie opieki nad osobą o specjalnych potrzebach. „Jeśli np. matka jest już starszą osobą, a ma niepełnosprawnego syna, to może oddać nieruchomość w zamian za dożywotnią opiekę dla swojego dziecka. Okazuje się, że zbywca nieruchomości, który będzie zawierał umowę o dożywocie, może chcieć dożywotniego utrzymania dla innego członka rodziny (tego, którego wskaże). W kontrakcie trzeba określić, kto będzie korzystać z dożywotniego utrzymania, na jakich zasadach i jakie świadczenia będzie otrzymywał” – wskazuje Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego w Funduszu Hipotecznym DOM.
Szczególny sposób na spadek
Jedną z przyczyn popularności umów o dożywocie może być fakt, że ma ona specyficzne skutki majątkowe. Mimo (odpłatnego) przeniesienia prawa własności do nieruchomości nie rodzi ona obowiązku podatkowego po stronie zbywcy. Dodatkowo wartość w taki sposób przekazanej nieruchomości nie jest wliczana do udziału spadkowego, na podstawie którego oblicza się zachowek.
„Dzięki umowie o dożywocie można też przekazać spadek osobie niespokrewnionej np. w sytuacji gdy seniorka nie ma dzieci, ale ma siostrę (i siostrzenicę), którym nie chce zostawiać mieszkania. Chce go natomiast zostawić przyjaciółce albo np. sąsiadce. Jeśli seniorka spisze normalny testament (przekazując mieszkanie sąsiadce) to siostra (lub siostrzenica) nie będą mogły domagać się zachowku, ale sąsiadka będzie musiała zapłacić podatek od spadku (bo nie jest rodziną seniorki). W tym wypadku warto rozważyć umowę o dożywocie” – zauważa ekspertka.
Z umowy o dożywocie decydują się nierzadko skorzystać osoby, które chcą zabezpieczyć majątkowo bliskiego w związku partnerskim. Eksperci podkreślają jednak, że takie podejście ma kilka ważnych konsekwencji. Jeśli zbywca umrze przed osobą, która w ten sposób nabyła nieruchomość, mieszkanie trafi do spadkobierców i to na nich spoczywać będzie obowiązek zapewnienie utrzymania dożywotnikowi. Dlatego umowie powinien towarzyszyć również odpowiednio skonstruowany testament.
