Wysokie ceny nieruchomości, koszty kredytu, rosnące koszty najmu oraz ograniczony dostęp do mieszkań komunalnych sprawiają, że wielu, zwłaszcza młodych, ludzi nie może sobie pozwolić na własne lokum. Odpowiedzią na te wyzwania ma być budownictwo społeczne w ramach tak zwanych neoTBS-ów, czyli Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych. Pytaniem jest tylko, czy sprosta stawianym przed nim wyzwaniom w tak trudnych dla rynku czasach.
Główna idea jest prosta. Bank Gospodarstwa Krajowego udziela preferencyjnego finansowania, samorząd wraz z Krajowym Zasobem Nieruchomości udostępnia parcele, ten pierwszy także dodatkowe finansowanie, a rząd dokłada pieniądze z Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa czy grant z Funduszu Dopłat (nawet do 45% wartości). Do tego przyszły najemca, jeżeli chciałby w przyszłości stać się właścicielem, partycypuje w kosztach budowy do 30% jej wartości i tym samym, przynajmniej w teorii, może liczyć na lokum, na które go stać.
Model zakłada, że najemca za wynajem zapłaci kilkadziesiąt złotych od metra kwadratowego, na przykład we Wrocławiu jest to na dziś 30 złotych. Przyjmując więc, że obecnie najchętniej kupowane mieszkania w Polsce liczą sobie mniej więcej 40-45 metrów, to czynsz nie powinien przekraczać 1200-1350 złotych, a więc wynosił będzie około dwóch-trzech razy mniej (w zależności od miasta) niż obecne ceny wynajmu na rynku.
Wrocławskie Jagodno będzie benchmarkiem SIM-ów
Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe w założeniu miały być ofertą dla małych i średnich gmin, ale ostatnie lata na rynku nieruchomości sprawiły, że także najwięksi patrzą na nie z dużym zainteresowaniem. We Wrocławiu, na pograniczu Jagodna oraz Wojszyc, miasto w ramach SIM planuje budowę dużego osiedla na około 650 mieszkań.
“W grudniu 2025 spółka będzie dysponowała projektami wraz z pozwoleniami na budowę. Wtedy też można będzie rozpisać przetargi, w których wyłonieni zostaną generalni wykonawcy prac budowlanych (…). Budowy powinny rozpocząć się w roku 2026, a zakończyć na przełomie 2028 i 2029” – powiedział Bankier.pl Paweł Inglot, prezes zarządu SIM Wrocław.
To jedna z największych planowanych inwestycji w ramach tego systemu w kraju. Mniejsze powstają, zgodnie już z założeniami SIM-ów, między innymi w takich miejscowościach, jak Malbork, Małogoszcz czy Dzierżgoń.
Czy SIM-y zmienią coś na rynku? Mogą, ale problemem jest wolumen
Zdaniem doktora Tomasza Kopyściańskiego, ekonomisty z Uniwersytetu WSB Merito we Wrocławiu, Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe mogą wpłynąć na ogólną strukturę rynku, jednakże bardziej w zakresie cen najmu, aniżeli cen samych nieruchomości. Zwłaszcza w takich miastach jak Wrocław, Kraków czy Poznań, gdzie rynek nieruchomości jest dynamiczny i ceny najmu mieszkań są stosunkowo wysokie.
Nie spodziewałbym się natomiast, że przynajmniej w krótkiej perspektywie czasowej SIM-y zmuszą deweloperów do bardziej konkurencyjnych działań, takich jak obniżenie marż i w konsekwencji oferowanie lepszych warunków cenowych dla nabywcy na rynku pierwotnym – mówi dr Kopyściański.
Wszystko zależne jest jednak od skali, a ta zdecydowanie jeszcze nie jest wystarczająco wysoka i pozostaje na relatywnie niskim poziomie, około 10 tysięcy wydanych pozwoleń na budowę, który w skali kraju nie wywoła większej rewolucji. Wielkim pytaniem pozostaje także fakt, czy w związku z problemami budżetowymi nie tylko rządu, ale także samorządów za wydanymi pokoleniami pójdą w ruch przetargi, a następnie łopaty.
Jak jednak zaznacza ekonomista, jeżeli jednak w dalszej perspektywie SIM-y objęłyby szerszy zasięg, w tym w szczególności przy zwiększonej koncentracji w dużych miastach, wówczas mógłby się pojawić realny impuls podażowy odgrywający rolę już nie tylko na rynku najmu, ale może również w odniesieniu do wyhamowania wzrostów cena na rynku nieruchomości mieszkalnych.
