"Nie mamy spójnej polityki mieszkaniowej, tylko zbiór nieskoordynowanych działań", "inflacja w Polsce jest obecnie niska", a "regulacje wprowadzone przez państwo zwiększyły ceny mieszkań o około 25% w ciągu 10 lat" – takie wypowiedzi mogliśmy usłyszeć od uczestników głównego panelu Kongresu Deweloperskiego poświęconego polityce mieszkaniowej.
Tegoroczny Kongres Deweloperski przyciągnął do Krakowa prawie 1000 uczestników, do których należały kluczowe postacie z branży. Ostatnim punktem programu był panel dotyczący polityki mieszkaniowej, z którego relację zamieszamy w tym tekście.
W dyskusji udział wzięli prof. Marek Belka, poseł Ryszard Petru, wiceprezydent Łodzi Adam Pustelnik, ekspert rynku nieruchomości Kazimierz Kirejczyk, Robert Chojnacki – założyciel REDNET Property Group oraz portalu Tabelaofert.pl, a także prowadzący panel Tomasz Stoga -wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Prezentacja Roberta Chojnackiego – koszt kredytu vs koszt wynajmu
Wstępem do dyskusji była prezentacja Roberta Chojnackiego, który skoncentrował się na dostępności mieszkań dla młodych ludzi i problemach demograficznych. Jego zdaniem mieszkanie młodych ludzi z rodzicami to główna przyczyna najniższej liczby urodzeń w Polsce od zakończenia II wojny światowej. "Słaba demografia jest skutkiem braku dostępności mieszkań" – mówił Chojnacki, przedstawiając opcje mieszkaniowe, które ma do wyboru młody człowiek w wieku 25 lat.
Chojnacki wykluczył ze swoich rozważań kupno mieszkania za gotówkę lub otrzymanie go od rodziców. Alternatywę w jego prezentacji stanowił kredyt hipoteczny na 30 lat lub wynajem. Panelista przedstawił symulację dla osoby kupującej mieszkanie dwupokojowe w Warszawie za 750 000 zł na kredyt ze stałym oprocentowaniem oraz dla osoby wynajmującej takie mieszkanie za 4 000 zł miesięcznie. Przy kredycie na 30 lat całkowita kwota do spłaty wynosiła 1 950 000 zł, w tym 750 000 zł kapitału i 1 200 000 zł odsetek. Gdyby oprocentowanie kredytu było niższe o 1%, całkowity koszt spadłby do 1 350 000 zł, a odsetki wyniosłyby 600 000 zł.
W przypadku wynajmu, przy nieindeksowanym czynszu, przez 30 lat osoba zapłaciłaby 1 440 000 zł, ale uwzględniając inflację zgodnie z projekcją NBP, kwota ta wzrosłaby do 2 165 000 zł. To znacznie więcej niż koszt nawet najdroższego kredytu. Jeśli osoba żyłaby do 78 lat, przy nieindeksowanym czynszu zapłaciłaby 2 600 000 zł, a przy indeksowanym – 5 565 000 zł, nie pozostawiając nic swoim dzieciom.
Analizując koszty kredytu, Robert Chojnacki zauważył, że od 2013 roku średnia marża bankowa wzrosła z 1,34% do 2,34%. Wzrost ten nastąpił szczególnie po wprowadzeniu podatku bankowego w 2016 roku, co zwiększyło marżę o około 0,4%. Chojnacki zastanawiał się, czy mieszkanie jako prawo powinno być obciążane podatkiem bankowym od aktywów, jakim są kredyty hipoteczne. Podkreślił również, że banki zwiększyły marże po wprowadzeniu programu "Bezpieczny kredyt 2%".
Zysk dewelopera ze sprzedaży hipotetycznego mieszkania za 750 tys. zł przy 15% marży netto wynosił około 112 tys. zł, podczas gdy zysk banku z tytułu odsetek z marży kredytu hipotecznego sięgał w tym przypadku 403 000 zł, nie licząc prowizji i innych opłat. Banki dodatkowo zarabiały na finansowaniu deweloperów. Na zakończenie Chojnacki zwrócił uwagę na dramaty ludzi, którzy rezerwowali mieszkania i wpłacali opłaty rezerwacyjne, ale z powodu zaostrzenia polityki banków nie mogli uzyskać kredytu.
Po prezentacji prowadzący panel Tomasz Stoga skierował pytanie do profesora Marka Belki. Na wstępie zauważył, że większość Polaków preferuje posiadanie własnego mieszkania zamiast najmu. Zapytał, czy państwo powinno wspierać obywateli w procesie nabywania mieszkań, czy raczej pozostawić ich samym sobie. Dodał, że mówi się o tym, że deweloperzy oczekują wsparcia, ale chciałby zastanowić się, czy programy pomocowe są rzeczywiście potrzebne dla nas jako całego kraju.
Marek Belka: Mieszkanie prawem czy towarem? Odpowiadam: aktywem
Marek Belka rozpoczął wypowiedź od uwagi, że jego przedmówca skupił się wyłącznie na stronie podażowej. "Rozumiem to, ale dla ekonomisty kluczowa jest także strona popytowa. Mówiąc krótko, kto będzie chciał kupować te mieszkania i domy, dlaczego i kiedy będzie kupować więcej, a kiedy mniej? To pytanie często bywa politycznie nacechowane – czy mieszkanie to towar, czy prawo? Ja odpowiadam: przede wszystkim to jest aktywo. Mieszkanie, dom to najważniejsze aktywo, jakie przeciętny człowiek posiada w swoim życiu i traktuje je właśnie jako aktywo" – powiedział.
Profesor Marek Belka zwrócił uwagę, że w Polsce nie można mówić o stabilnych warunkach prawnych i gospodarczych w dłuższej perspektywie, co powodowało, że ludzie dążyli do posiadania własnych aktywów, napędzając popyt na mieszkania. Inflacja i brak innych alternatyw inwestycyjnych sprawiały, że nieruchomości stawały się naturalnym wyborem.
Belka stwierdził, że był zaskoczony informacją, że 70% mieszkań w Polsce kupowano za gotówkę, co jego zdaniem świadczyło o popycie inwestycyjnym. W ostatnich latach jednak sytuacja zmieniła się na niekorzyść deweloperów, ponieważ pojawiły się atrakcyjne alternatywy lokowania kapitału, takie jak obligacje detaliczne, które odciągają kapitał od rynku nieruchomości.
"Najgorsza sytuacja jest wtedy, gdy osoby posiadające mieszkania w celach inwestycyjnych zaczynają je sprzedawać. Obecnie mamy do czynienia z taką sytuacją: z jednej strony normalna podaż nowych mieszkań, a z drugiej inwestorzy próbują sprzedawać swoje nieruchomości. W efekcie na rynku tworzy się ścisk i pojawia się problem ze sprzedażą. Tak mniej więcej ekonomista widzi rynek mieszkań i domów z perspektywy popytowej" – zakończył Marek Belka.
Prowadzący panel Tomasz Stoga postanowił skwitować wypowiedź Marka Belki, co spotkało się z kontrą.
– Panie profesorze, pan zaczął swoją wypowiedź od zagadnień popyt-podaż. Ja powiem tak, że ostatnie dane GUS-u, którymi ja byłem zaszokowany, podały, że prawie 53% ludzi pomiędzy 24. a 35. rokiem życia mieszka z rodzicami. To jest dla mnie prawdziwy problem – powiedział Tomasz Stoga.
– Nie, to nie jest problem. To jest w ogóle krzepiące. To znaczy, że macie po co żyć – odpowiedział Marek Belka.
– Właśnie o to chodzi, że my mamy dla kogo budować, tylko prawdziwym problemem jest podaż mieszkań, dlatego kolejne pytanie – odpowiedział Stoga, zwracając się do Ryszarda Petru – panie pośle, deweloperzy mają dla kogo budować, ale dlaczego nie budują? Jakie mamy ograniczenia, jeśli chodzi o podaż? Z czym się wiąże potencjalnie to, że nie możemy zbudować tych mieszkań dla wszystkich, którzy by tych mieszkań oczekiwali?
Ryszard Petru: Wysokie stopy procentowe podnoszą ceny mieszkań
"Na pewno dla wszystkich, którzy by tego chcieli, nigdy się nie wybuduje. To po pierwsze. Po drugie mam tę niezręczność, że państwo mogą postrzegać moje wypowiedzi jako wypowiedzi rządowe. Z góry uprzedzam, że większość to będą moje własne opinie, bo jak państwo wiecie, w rządzie trwa dyskusja, jaką politykę mieszkaniową powinniśmy wprowadzić" – rozpoczął Ryszard Petru.
Ryszard Petru zwrócił uwagę, że wysokie stopy procentowe podnoszą ceny mieszkań, co zmniejsza popyt, i postawił pytanie, czy rząd powinien interweniować w takiej sytuacji. Zaznaczył, że budownictwo ma duży wpływ na gospodarkę, angażując wiele branż. Aby ustabilizować popyt, Petru sugerował, że stopy procentowe powinny wrócić do poziomu 4-5%.
Jeśli chodzi o podaż, podkreślił problemy z dostępnością gruntów pod zabudowę oraz długimi procedurami administracyjnymi. "Proces uzyskiwania około 30 różnych decyzji dla inwestycji deweloperskich trwa zbyt długo. Warto rozważyć uproszczenie tych procedur, np. na wzór zezwoleń na inwestycje drogowe, gdzie proces trwa 7-9 miesięcy. Można by skumulować decyzje, co uprościłoby cały proces" – zauważył Ryszard Petru.
Odnośnie do kredytów Petru proponował wydłużenie okresu kredytowania do 35 lat w celu obniżenia rat (pod rozwagę wziął w tym miejscu możliwość zagwarantowania przez państwo spłaty w razie śmierci kredytobiorcy). Innym pomysłem mogłoby być wprowadzenie zrównoważonej hipoteki, gdzie część spłat jest przeniesiona na późniejszy okres, co pozwoliłoby obniżyć początkowe raty. Podkreślił, że Polacy chcą posiadać własność, ale głównym problemem pozostaje brak terenów pod zabudowę i niedostosowane plany zagospodarowania przestrzeni.
Adam Pustelnik: Interwencja publiczna nie jest z definicji złym pomysłem
Kolejne pytanie Tomasza Stogi zostało zaadresowane do wyceprezydenta Łodzi Adama Pustelnika. Prowadzący dyskusję podniósł w nim problem budowy mieszkań komunalnych. Stoga wskazał, że w pierwszych 8 miesiącach 2024 r. w Polsce wybudowano jedynie 3 tysiące takich mieszkań, podczas gdy na listach oczekujących jest około 130 tysięcy osób i zapytał Adama Pustelnika o jego perspektywę i oczekiwania wobec pomocy państwa w tej kwestii.
Adam Pustelnik zwrócił uwagę, że w dyskusji o polityce mieszkaniowej często tworzy się fałszywy dylemat: albo dopłaty kredytowe, albo mieszkania komunalne, choć te rozwiązania nie wykluczają się wzajemnie. Przywołał przykłady z zachodniej Europy, gdzie miasta, np. Wiedeń, są dużymi deweloperami. Jego zdaniem w Polsce brak jednak odpowiedniego zaplecza instytucjonalnego, by zastosować podobne rozwiązania.
Podkreślił, że Polacy mają silne przywiązanie do własności, co utrudnia szybką zmianę w kierunku najmu. Zauważył również, że interwencje publiczne są powszechne na całym świecie i wsparcie popytu nie musi kolidować z budową mieszkań komunalnych, które miasta takie jak Łódź potrzebują np. do relokacji ludzi koniecznej podczas rewitalizacji centrum.
"Moim zdaniem interwencja publiczna albo forma polityki publicznej, która by zakładała zaangażowanie po stronie popytowej, nie jest z definicji złym pomysłem. Przede wszystkim nie widzę tutaj kolizji z polityką polegającą na budowie mieszkań komunalnych" – zakończył swoją wypowiedź.
Kazimierz Kirejczyk o absurdach polskiej polityki mieszkaniowej
Podczas swojej wypowiedzi Kazimierz Kirejczyk przedstawił prezentację, w której zwrócił uwagę na kilka absurdów polskiej polityki mieszkaniowej. Najpierw odniósł się jednak do pomysłu Ryszarda Petru. – Taka hipoteka istniała w Polsce 30 lat temu. Nazywała się Kredyt podwójnie indeksowany. Nikt jej w Polsce nie rozumiał i przeszła do historii jako coś, czego się generalnie nie da się spłacić – skomentował.
W swojej prezentacji Kirejczyk przedstawił wykres pokazujący, kto budował mieszkania w Polsce przez ostatnie 26 lat. Zauważył, że mimo wielu rządów i obietnic skala budownictwa społecznego i komunalnego była bardzo mała. Rekordowa liczba takich mieszkań wybudowana została w 2006 roku i wynosiła jedynie 11 tysięcy. Równocześnie przez lata państwo wspierało własność prywatną, co widoczne było m.in. w kredytach preferencyjnych.
Kirejczyk zauważył także, że zasoby mieszkań komunalnych znacząco się zmniejszyły – przez 20 lat zmalały o ponad 600 tysięcy, głównie poprzez prywatyzację. Krytykował również politykę planistyczną w polskich miastach, gdzie wysokie ceny gruntów i mieszkań zmuszają młode rodziny do wyprowadzki na obrzeża, co prowadzi do problemów z infrastrukturą w tzw. obwarzankach i powoduje starzenie się centrów miast.
Na koniec podkreślił, że zmiany w polityce mieszkaniowej są trudne bez poważnych reform, a Polska pozostaje w schizofrenicznej sytuacji, gdzie z jednej strony wspiera się własność, a z drugiej ogranicza budowę mieszkań społecznych.
"Po tych 30 latach rozmawiania o polityce mieszkaniowej na różnych panelach mam refleksję taką, że to jest zwykle dyskusja marzeń o tym, jaka polityka być powinna. Według mnie najciekawsze jest pytanie, jaka ona naprawdę będzie. I moim zdaniem przyszłość będzie wyglądała tak, że będziemy mieli niewiele więcej społecznych mieszkań czynszowych, ale za to mniej mieszkań deweloperskich” – podsumował Kazimierz Kirejczyk.
Robert Chojnacki: Najlepiej, gdyby państwo się nie mieszało
Kolejne pytanie Tomasza Stogi skierowane do Roberta Chojnackiego dotyczyło interwencji rządu: "Kiedy państwo powinno wspierać naszych klientów? Czy w ogóle powinno?".
Robert Chojnacki odparł, że jako liberał uważa, iż najlepiej, gdyby państwo się nie mieszało, jednak rzeczywistość wygląda inaczej. Zauważył, że nie ma spójnej polityki mieszkaniowej, tylko istnieje zbiór nieskoordynowanych działań podejmowanych przez różne osoby w różnym czasie.
"Przykład? Mówiliśmy tu o powierzchni mieszkania w zeszłym roku. Z jednej strony nie można było budować mieszkań poniżej 25 metrów kwadratowych, a z drugiej rząd dopłacał do budowy takich mieszkań w postaci "BK2%" na rynku wtórnym. Więc z jednej strony to tak, jakby nie można było wytwarzać narkotyków, ale dopłacalibyśmy narkomanom do zażywania tych środków. Niestety nie mamy polityki mieszkaniowej" – stwierdził Robert Chojnacki.
Chojnacki zauważył, że zgodnie z jego niedawnym badaniem regulacje wprowadzone przez państwo zwiększyły ceny mieszkań o około 25% w ciągu 10 lat. Jak zaznaczył, niektóre były słuszne i miały na celu ochronę klientów. Swoją wypowiedź zakończył konkluzją, że skoro państwo już raz zaingerowało, powinno zrobić to ponownie, ale tylko z powodu problemów demograficznych.
"Jeśli niedługo będzie rodzić się rocznie 250 tys. Polaków i za chwilę będziemy państwem, które liczy 19 milionów mieszkańców, to minister finansów będzie miał potężny problem, bo dwukrotnie mniejsza populacja będzie musiała spłacić 1,5 bln zł długu publicznego zaciągniętego przez nasze pokolenie i nie mam przekonania, że mój syn, który ma w tym momencie 5 lat, będzie miał ochotę to robić” – zakończył Robert Chojnacki.
Marek Belka: Nikt nie chce mówić o konieczności obniżenia stóp procentowych
Ostatnie pytanie skierowane przez Tomasza Stogę do Marka Belki brzmiało: "czy budować niezależnie od tego zamożności naszego społeczeństwa?".
Marek Belka odpowiedział, że ma gonitwę myśli, ponieważ w dyskusji zostało poruszone zbyt dużo spraw. Podkreślił, że nie jest specjalistą od rynku budowlanego czy mieszkaniowego, ale ekonomistą i patrzy na na te kwestie z punktu widzenia makroekonomicznej. "Przede wszystkim nie chodzi o to, żeby gromadzić coraz więcej aktywów, w tym mieszkaniowych. Przykładem problemu są Chiny, gdzie ludzie, z powodu wysokiej skłonności do oszczędzania, lokują oszczędności w mieszkaniach. Efektem są pustostany i krachy, gdy wielcy deweloperzy bankrutują" – podkreślił Marek Belka.
"Muszę przyznać, że panel miał być dyskusją o propozycjach rządowych, ale żaden z nas – ani Pustelnik, ani Petru, ani ja – nie reprezentujemy rządu. Te propozycje są liczne, ale marginalne dla rynku mieszkaniowego. Jak wspomniał prezydent Pustelnik, miasta takie jak Łódź potrzebują mieszkań komunalnych do relokacji ludzi przy rewitalizacji centrów miast – stwierdził prof. Belka.
Podkreślił, że mieszkania na wynajem są potrzebne dla młodych ludzi, którzy muszą być mobilni, zanim ustabilizują się zawodowo. Wskazał, że potrzebny jest profesjonalny najem, ponieważ prywatni właściciele, jak on sam, nie zawsze zapewnią stabilność lokatorom. Mimo to w Polsce ludzie preferują posiadanie własnych mieszkań, a budować je będą głównie deweloperzy prywatni.
"Muszę powiedzieć, byłem zaskoczony tym zmartwieniem, które ze strony państwa tutaj płynęło, że jest jakiś kryzys, jeżeli chodzi o podaż mieszkań. No przecież zobaczyliśmy te wykresy. Okazuje się, że wy budujecie tyle mieszkań co za Gierka, a to był symbol wielkiego sukcesu PRL-u. A to, że się tam wahało w 2023 roku… przecież powód jest jasny, mamy straszliwie restrykcyjną politykę pieniężną, myślę, że także uwarunkowaną politycznie" – stwierdził Marek Belka.
"Jeśli w Polsce oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi 8,4%, a w strefie euro 3,5%, to mamy problem. Inflacja w Polsce jest obecnie niska – tylko 0,1% w ostatnim miesiącu – a jej wysoki poziom w statystykach wynika z manipulacji w poprzednich latach, np. przez tarcze antyinflacyjne. Mimo to nikt nie chce mówić o konieczności obniżenia stóp procentowych, bo wcześniej krytykowano Glapińskiego za odwrotną politykę. Teraz powinno się go krytykować za to, że nie myśli o tym, jak stopy procentowe będą działać na gospodarkę za 6-8 kwartałów, czyli tak jak działają, tylko zmienia sobie tak zwany forward guidance na swoich comiesięcznych stand-upach – zakończył Marek Belka.
