Od Elbląga po Rybnik. Galopujące ceny mieszkań pustoszą też mniejsze miasta

Ostatnie dwanaście miesięcy to galopujące ceny mieszkań nie tylko na największych polskich rynkach wtórnych, ale także w mniejszych miastach, gdzie oczekiwania sprzedających wzrosły nawet o 20 proc. – wynika z danych Otodom Analytics. Im mniejszy i bardziej popularny metraż, tym wyraźniejszy wzrost stawek w ogłoszeniach.

W analizie wzięliśmy pod uwagę średnie ceny ofertowe na rynkach wtórnych w 39 największych pod względem ludności polskich miastach. Przyjrzeliśmy się stawkom dyktowanym zarówno w obecnych miastach wojewódzkich, choć nie będących w gronie sześciu największych rynków (m.in. Olsztyn, Zielona Góra, Kielce), byłych miastach wojewódzkich (m.in. Koszalin, Częstochowa, Legnica) i polskich „stutysięcznikach” (m.in. Zabrze, Chorzów czy Gliwice). Posłużyliśmy się danymi Otodom Analytics za wrzesień 2024 r.

Oczekiwania sprzedających wciąż galopują

Najmocniej względem września 2024 r. wzrosły przeciętne kwoty wpisywane w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży najmniejszych mieszkań o powierzchni poniżej 40 mkw. Tylko w co czwarty analizowanych 39 największych polskich miast, wzrost średniej ceny ofertowej w ujęciu rocznym nie przekroczył 10 proc.

W Lublinie i Katowicach (choć trudno w tym przypadku o stwierdzenie „mniejsze rynki”), ale także Elblągu, przeciętna wycena kawalerek z drugiej ręki wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy o ponad 20 proc.

Elbląg jak Gdańsk, ale siedem lat temu

Jako że przed rokiem trwało już szaleństwo związane z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”, wrześniowe stawki dobrze zestawić ze średnimi cenami ofertowymi, jakie zanotowano przed dwoma laty. W przypadku kawalerek można było znaleźć miasta, w których wzrost stawek w relacji dwuletniej przekroczył 30 proc. Taka sytuacja (poza Warszawą i Krakowem) miała miejsce po sąsiedzku – w Katowicach i Sosnowcu.

Efekt jest taki, że w coraz większej rzeszy największych polskich miast średnia cena ofertowa zanotowana we wrześniu 2024 r. przekraczała psychologiczny próg 10 tys. zł/mkw. Taka sytuacja miała miejsce w co trzecim. Oprócz największych rynków także w Toruniu, Opolu, Białymstoku i Rzeszowie, gdzie we wrześniu średnia stawka ofertowa przekroczyła 12,5 tys. zł/mkw.

W większości przypadków w ogłoszeniach wpisywano jednak pomiędzy 7 a 10 tys. zł/mkw., czyli tyle, za ile kawalerki z drugiej ręki oferowano w Gdańsku, Krakowie czy Wrocławiu przed siedmioma laty.

Dla przykładu wrzesień 2024 r. przyniósł w Elblągu niemal taką samą przeciętną cenę ofertową, jaka miała miejsce w nie tak odległym Gdańsku przed ponad siedmioma laty.

W tych miastach kupujący mogli złapać oddech

Z drugiej strony można było znaleźć sześć miast, gdzie przeciętna wycena w ciągu dwóch lat nie wzrosła o więcej niż 10 proc. Z na tyle stabilnych stawek mogli cieszyć się szukający własnego „M” w Tarnowie, Chorzowie, Bytomiu, Koszalinie, Rudzie Śląskiej, a zwłaszcza Włocławku, gdzie zanotowano wzrost o 1,6 proc.

Nieco słabsze wzrosty w ujęciu rocznym miały miejsce w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży najpopularniejszych metraży, czyli lokali o powierzchni od 40 do 59 mkw. oraz większych mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw. W ujęciu dwuletnim można było znaleźć jednak więcej miast, w których w ciągu ostatnich dwóch lat przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki wzrosła o więcej niż 20 proc.

Rozwarstwienie pomiędzy poszczególnymi metrażami widać jednak w przypadku wielu miast. Jak wynika z danych Otodom Analytics, o ile w Bytomiu średnia cena ofertowa dyktowana za kawalerki (do 40 mkw.) wzrosła w ciągu roku jedynie o 0,1 proc., o tyle mieszkania o powierzchni od 40 do 59 mkw. „podrożały” w ogłoszeniach przeciętnie o blisko 10 proc. r/r. Odwrotna sytuacja miała miejsce w Gorzowie Wielkopolskim, gdzie przeciętna wycena kawalerek wzrosła w analizowanym okresie o ponad 13 proc. a mieszkań o powierzchni pomiędzy 40 a 59 mkw. o 5,5 proc.

Cenowe derby

Jak tymczasem pod względem stawek proponowanych w ogłoszeniach przez sprzedających mieszkania z drugiej ręki wypadają miasta, które, przynajmniej z pozoru, powinny być najbardziej zbliżone względem siebie? Sprawdźmy więc sytuację w tych miastach, które wespół dzierżą miano stolic województw.

W woj. lubuskim trudniej na ceny mieszkań patrzeć szukającym własnego „M” na południu województwa – w Zielonej Górze, gdzie średnie ceny ofertowe są przeciętnie od ok. 1,1 zł/mkw. do nawet 1,6 tys. zł/mkw. wyższe niż w Gorzowie Wielkopolskim. Ostatni rok, a także dwa lata to także mocniejsze wzrosty stawek w stolicy polskiego wina.

Z kolei w woj. kujawsko-pomorskim zdecydowanie pod względem stawek (ku uciesze sprzedających i zmartwieniu rozglądających się za mieszkaniami) przewodzi Toruń. Co więcej, to właśnie w grodzie Kopernika we wrześniu 2024 r. kawalerki przekroczyły jeszcze niedawno traktowany za niebotyczny próg 10 tys. zł/mkw. Zgodnie z danymi Otodom Analytics, większe metraże (40-59 mkw. i 60-80 mkw.) oferowane są przeciętnie za ponad 9 tys. zł/mkw.

Tymczasem w Bydgoszczy żaden z analizowanych metraży nie przekroczył tego progu. Najbliżej są kawalerki, za które we wrześniu 2024 r. oczekiwano przeciętnie nieco ponad 8,7 tys. zł/mkw.

Źródło