Od Elbląga po Rybnik. Galopujące ceny mieszkań pustoszą też mniejsze miasta

Ostatnie dwanaście miesięcy to galopujące ceny mieszkań nie tylko na największych polskich rynkach wtórnych, ale także w mniejszych miastach, gdzie oczekiwania sprzedających wzrosły nawet o 20 proc. – wynika z danych Otodom Analytics. Im mniejszy i bardziej popularny metraż, tym wyraźniejszy wzrost stawek w ogłoszeniach.

Od Elbląga po Rybnik. Wzrost cen mieszkań pustoszy też mniejsze miasta
fot. Radek Jaworski / / FORUM

W analizie wzięliśmy pod uwagę średnie ceny ofertowe na rynkach wtórnych w 39 największych pod względem ludności polskich miastach. Przyjrzeliśmy się stawkom dyktowanym zarówno w obecnych miastach wojewódzkich, choć nie będących w gronie sześciu największych rynków (m.in. Olsztyn, Zielona Góra, Kielce), byłych miastach wojewódzkich (m.in. Koszalin, Częstochowa, Legnica) i polskich „stutysięcznikach” (m.in. Zabrze, Chorzów czy Gliwice). Posłużyliśmy się danymi Otodom Analytics za wrzesień 2024 r.

Oczekiwania sprzedających wciąż galopują

Najmocniej względem września 2024 r. wzrosły przeciętne kwoty wpisywane w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży najmniejszych mieszkań o powierzchni poniżej 40 mkw. Tylko w co czwarty analizowanych 39 największych polskich miast, wzrost średniej ceny ofertowej w ujęciu rocznym nie przekroczył 10 proc.

Średnie ceny ofertowe mieszkań (0-40 mkw.) na rynku wtórnym

w 39 największych polskich miastach – wrzesień 2024 r.

Miasto

Średnia cena

[w zł/mkw.]

Zmiana r/r

[w proc.]

Zmiana względem

IX 2022 [w proc.]

Warszawa

20 054

+13,4

+35,2

Kraków

18 021

+11,8

+38,3

Wrocław

15 661

+14,0

+29,1

Łódź

9102

+11,5

+20,9

Poznań

13 213

+14,6

+28,8

Gdańsk

17 106

+6,1

+23,0

Szczecin

11 404

+11,8

+23,1

Lublin

11 679

+20,3

+26,4

Bydgoszcz

8713

+13,3

+13,1

Białystok

11 328

+15,8

+24,6

Katowice

10 543

+27,5

+33,9

Gdynia

15 105

+15,2

+23,0

Częstochowa

7477

+9,9

+17,6

Radom

7668

+9,1

+12,9

Rzeszów

12 501

+15,2

+26,3

Toruń

10 133

+14,3

+31,9

Sosnowiec

6323

+11,1

+32,2

Kielce

9897

+11,5

+26,2

Gliwice

8500

+14,2

+23,1

Olsztyn

9858

+7,0

+17,8

Bielsko-Biała

9813

+10,6

+20,0

Zabrze

6231

+10,1

+19,0

Bytom

4795

+0,1

+7,5

Zielona Góra

9442

+13,4

+16,6

Ruda Śląska

5314

+7,6

+6,5

Opole

10 506

+15,2

+20,0

Tychy

8315

+7,5

+19,7

Gorzów Wielkopolski

8166

+13,2

+18,9

Dąbrowa Górnicza

6608

+11,4

+14,1

Elbląg

7775

+21,2

+18,4

Płock

8142

+0,9

+18,0

Koszalin

7837

+4,4

+6,8

Tarnów

8442

+8,7

+9,9

Włocławek

5950

+5,1

+1,6

Chorzów

6290

+10,4

+8,9

Wałbrzych

5450

+9,1

+13,9

Kalisz

7865

+10,9

+14,7

Legnica

7780

+10,2

+21,8

Rybnik

6551

+19,9

+23,0

Źródło: Otodom Analytics

W Lublinie i Katowicach (choć trudno w tym przypadku o stwierdzenie „mniejsze rynki”), ale także Elblągu, przeciętna wycena kawalerek z drugiej ręki wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy o ponad 20 proc.

Elbląg jak Gdańsk, ale siedem lat temu

Jako że przed rokiem trwało już szaleństwo związane z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”, wrześniowe stawki dobrze zestawić ze średnimi cenami ofertowymi, jakie zanotowano przed dwoma laty. W przypadku kawalerek można było znaleźć miasta, w których wzrost stawek w relacji dwuletniej przekroczył 30 proc. Taka sytuacja (poza Warszawą i Krakowem) miała miejsce po sąsiedzku – w Katowicach i Sosnowcu.

Efekt jest taki, że w coraz większej rzeszy największych polskich miast średnia cena ofertowa zanotowana we wrześniu 2024 r. przekraczała psychologiczny próg 10 tys. zł/mkw. Taka sytuacja miała miejsce w co trzecim. Oprócz największych rynków także w Toruniu, Opolu, Białymstoku i Rzeszowie, gdzie we wrześniu średnia stawka ofertowa przekroczyła 12,5 tys. zł/mkw.

W większości przypadków w ogłoszeniach wpisywano jednak pomiędzy 7 a 10 tys. zł/mkw., czyli tyle, za ile kawalerki z drugiej ręki oferowano w Gdańsku, Krakowie czy Wrocławiu przed siedmioma laty.

Dla przykładu wrzesień 2024 r. przyniósł w Elblągu niemal taką samą przeciętną cenę ofertową, jaka miała miejsce w nie tak odległym Gdańsku przed ponad siedmioma laty.

W tych miastach kupujący mogli złapać oddech

Z drugiej strony można było znaleźć sześć miast, gdzie przeciętna wycena w ciągu dwóch lat nie wzrosła o więcej niż 10 proc. Z na tyle stabilnych stawek mogli cieszyć się szukający własnego „M” w Tarnowie, Chorzowie, Bytomiu, Koszalinie, Rudzie Śląskiej, a zwłaszcza Włocławku, gdzie zanotowano wzrost o 1,6 proc.

Średnie ceny ofertowe mieszkań (40-59 mkw.) na rynku wtórnym

w 39 największych polskich miastach – wrzesień 2024 r.

Miasto

Średnia cena

[w zł/mkw.]

Zmiana r/r

[w proc.]

Zmiana względem

IX 2022 [w proc.]

Warszawa

18 030

+13,9

+35,2

Kraków

16 301

+16,4

+38,1

Wrocław

13 387

+11,3

+27,7

Łódź

8609

+11,1

+23,0

Poznań

11 895

+10,6

+28,1

Gdańsk

15 533

+10,9

+23,7

Szczecin

10 298

+15,6

+21,3

Lublin

10 615

+19,1

+25,0

Bydgoszcz

8093

+10,0

+16,7

Białystok

10 286

+16,5

+25,9

Katowice

9239

+17,5

+29,0

Gdynia

13 820

+14,3

+26,1

Częstochowa

6798

+9,0

+17,2

Radom

7482

+13,2

+18,7

Rzeszów

10 939

+13,8

+26,3

Toruń

9313

+13,0

+21,5

Sosnowiec

6062

+11,9

+24,2

Kielce

9283

+17,5

+25,2

Gliwice

7627

+14,3

+20,3

Olsztyn

9150

+11,2

+20,5

Bielsko-Biała

9483

+16,3

+29,1

Zabrze

5691

+11,9

+17,8

Bytom

4783

+9,7

+15,1

Zielona Góra

8878

+19,4

+23,6

Ruda Śląska

5414

+10,1

+8,9

Opole

9595

+18,4

+28,4

Tychy

8109

+14,1

+22,5

Gorzów Wielkopolski

7277

+5,5

+17,8

Dąbrowa Górnicza

6187

+12,2

+13,7

Elbląg

7281

+16,5

+18,0

Płock

8070

+14,4

+22,7

Koszalin

7440

+1,2

+7,7

Tarnów

7725

+7,9

+15,6

Włocławek

5658

+5,0

-0,4

Chorzów

6353

+4,9

+13,3

Wałbrzych

5442

+17,5

+11,5

Kalisz

7390

+13,8

+21,7

Legnica

6798

+5,4

+0,9

Rybnik

5597

+8,2

+19,3

Źródło: Otodom Analytics

Nieco słabsze wzrosty w ujęciu rocznym miały miejsce w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży najpopularniejszych metraży, czyli lokali o powierzchni od 40 do 59 mkw. oraz większych mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw. W ujęciu dwuletnim można było znaleźć jednak więcej miast, w których w ciągu ostatnich dwóch lat przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki wzrosła o więcej niż 20 proc.

Średnie ceny ofertowe mieszkań (60-80 mkw.) na rynku wtórnym

w 39 największych polskich miastach – wrzesień 2024 r.

Miasto

Średnia cena

[w zł/mkw.]

Zmiana r/r

[w proc.]

Zmiana względem

IX 2022 [w proc.]

Warszawa

18 210

+17,1

+33,7

Kraków

16 213

+17,7

+35,6

Wrocław

12 640

+13,0

+26,7

Łódź

8836

+11,1

+22,9

Poznań

11 212

+11,5

+25,4

Gdańsk

15 211

+10,4

+22,3

Szczecin

9448

+12,9

+19,9

Lublin

9692

+11,7

+20,3

Bydgoszcz

7771

+6,3

+14,0

Białystok

9602

+13,7

+18,9

Katowice

9496

+16,6

+31,3

Gdynia

14 122

+11,4

+19,8

Częstochowa

7381

+10,6

+23,2

Radom

7254

+14,7

+15,9

Rzeszów

9929

+12,4

+27,2

Toruń

9008

+12,5

+26,2

Sosnowiec

5761

+10,0

+35,5

Kielce

9121

+16,3

+26,2

Gliwice

7348

+13,6

+21,4

Olsztyn

8798

+11,6

+23,3

Bielsko-Biała

8982

+9,8

+23,5

Zabrze

5651

+17,4

+20,6

Bytom

4402

+9,2

+11,2

Zielona Góra

8254

+13,7

+23,6

Ruda Śląska

4949

+8,4

+12,0

Opole

9047

+13,6

+32,2

Tychy

8119

+18,9

+20,6

Gorzów Wielkopolski

7104

+5,8

+16,6

Dąbrowa Górnicza

6687

+9,4

+21,6

Elbląg

7550

+19,1

+22,2

Płock

8385

+26,8

+43,8

Koszalin

7222

-1,1

+6,1

Tarnów

6755

+10,0

+15,7

Włocławek

5734

+4,1

-1,4

Chorzów

6496

+7,8

+25,6

Wałbrzych

4721

+9,7

+11,0

Kalisz

7133

+11,1

+28,0

Legnica

6229

+7,1

+20,3

Rybnik

5881

+13,2

+24,4

Źródło: Otodom Analytics

Rozwarstwienie pomiędzy poszczególnymi metrażami widać jednak w przypadku wielu miast. Jak wynika z danych Otodom Analytics, o ile w Bytomiu średnia cena ofertowa dyktowana za kawalerki (do 40 mkw.) wzrosła w ciągu roku jedynie o 0,1 proc., o tyle mieszkania o powierzchni od 40 do 59 mkw. „podrożały” w ogłoszeniach przeciętnie o blisko 10 proc. r/r. Odwrotna sytuacja miała miejsce w Gorzowie Wielkopolskim, gdzie przeciętna wycena kawalerek wzrosła w analizowanym okresie o ponad 13 proc. a mieszkań o powierzchni pomiędzy 40 a 59 mkw. o 5,5 proc.

Cenowe derby

Jak tymczasem pod względem stawek proponowanych w ogłoszeniach przez sprzedających mieszkania z drugiej ręki wypadają miasta, które, przynajmniej z pozoru, powinny być najbardziej zbliżone względem siebie? Sprawdźmy więc sytuację w tych miastach, które wespół dzierżą miano stolic województw.

W woj. lubuskim trudniej na ceny mieszkań patrzeć szukającym własnego „M” na południu województwa – w Zielonej Górze, gdzie średnie ceny ofertowe są przeciętnie od ok. 1,1 zł/mkw. do nawet 1,6 tys. zł/mkw. wyższe niż w Gorzowie Wielkopolskim. Ostatni rok, a także dwa lata to także mocniejsze wzrosty stawek w stolicy polskiego wina.

Z kolei w woj. kujawsko-pomorskim zdecydowanie pod względem stawek (ku uciesze sprzedających i zmartwieniu rozglądających się za mieszkaniami) przewodzi Toruń. Co więcej, to właśnie w grodzie Kopernika we wrześniu 2024 r. kawalerki przekroczyły jeszcze niedawno traktowany za niebotyczny próg 10 tys. zł/mkw. Zgodnie z danymi Otodom Analytics, większe metraże (40-59 mkw. i 60-80 mkw.) oferowane są przeciętnie za ponad 9 tys. zł/mkw.

Tymczasem w Bydgoszczy żaden z analizowanych metraży nie przekroczył tego progu. Najbliżej są kawalerki, za które we wrześniu 2024 r. oczekiwano przeciętnie nieco ponad 8,7 tys. zł/mkw.

Źródło

No votes yet.
Please wait...

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *