Najbliższe miesiące na rynku sprzedaży mieszkań będą stały pod znakiem dawno niewidzianej stabilizacji stawek. Rynek jednak tylko w kwestii słabnącego popytu wrócił do czasu sprzed „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. W przypadku obowiązujących cen to dwie różne ery.
Czas, gdy mieszkania sprzedawały się na pniu minął – to zdanie przewija się jak mantra w opiniach głoszonych przez ekspertów zajmujących się polskim rynkiem sprzedaży mieszkań.
O tym, że w III kw. 2024 r. wzrost cen zahamował i pojawiły się spadki pisaliśmy w ostatnich dniach. Jak z kolei wynika z najnowszych odczytów indeksu urban.one, trend ten powinien się utrzymać, a nawet pogłębić w kolejnych miesiącach.
Odczyt indeksu urban.one dla całej Polski wyniósł bowiem w październiku 2024 r. 115,01 pkt – tyle samo co we wrześniu. Za sprawą wcześniejszych wzrostów, odczyt był o 5,91 pkt wyższy niż przed rokiem. Indeks dla Warszawy zatrzymał się na 126,97 pkt i był o 0,03 pkt wyższy niż we wrześniu (jednocześnie +6,25 pkt r/r). W obu przypadkach to najniższe miesięczne wzrosty od wiosny 2023 r.
Minimalnie w dół powędrował za to odczyt indeksu urban.one liczonego dla pozostałych największych polskich rynków sprzedaży mieszkań – Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Gdyni, Łodzi i Poznania. W październiku wyniósł on 128,52 pkt (-0,01 pkt m/m i +5,38 pkt r/r).
Popyt na dnie, ceny wciąż na szczytach
– Z miesiąca na miesiąc rynek wzbogaca się o kolejne ofert sprzedaży. Dane pokazują, że mamy do czynienia z sytuacją sprzed wprowadzenia w życie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Czas sprzedaży się wydłuża a sprzedający coraz częściej weryfikują swoje oczekiwania. Coraz częściej dochodzi do negocjacji cen. Jeszcze inni odkładają decyzję o zakupienie mieszkania i liczą na to, że zapowiadana na przyszły rok obniżka stóp procentowych stanie się faktem i będą mogli liczyć na lepsze warunki kredytowania – ocenia Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
W październiku w Polsce udzielono 17,4 tys. kredytów mieszkaniowych – o 27,5 proc. mniej niż przed rokiem, gdy już w pełni działała machina „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Był to jednak wynik o 12,3 proc. wyższy od wrześniowego.
W ujęciu rocznym spada także liczba wniosków o kredyty mieszkaniowe. W październiku Biuro Informacji Kredytowej zanotowało 34,52 tys. wniosków – o 16,5 proc. mniej niż rok wcześniej. Z najnowszych danych BIK wynika z kolei, że listopad przyniósł 26,95 tys. wniosków – o 24 proc. mniej w relacji rocznej.
– Po anormalnych czasach rynek mieszkaniowy powinien wrócić do normalności. I tak będzie, o ile rząd nie wprowadzi przed wyborami populistycznych kroplówek w postaci dopłat do kredytów hipotecznych – zauważa Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.
Już wiadomo, że na pewno uruchomiony nie zostanie zapowiadany od roku program „Kredyt na start”, co zapowiedział minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk.
Popyt ożywią dopiero dwucyfrowe spadki cen
Jak z kolei zauważa Michał Kubicki, członek Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, popyt na rynku mieszkaniowym w Polsce może ożywić jedynie korekta cen. Te, mimo wyraźnie słabnącego wzrostu a nawet pierwszych oznak spadków, wciąż są na znacznie wyższym poziomie niż przed rokiem. W III kw. 2024 r. w przypadku kawalerek i najpopularniejszych metraży (35-60 mkw.) w największych polskich miastach wciąż mówiliśmy bowiem o wzrostach średnich kwot płaconych za mieszkania rzędu 12 – 21 proc.
– Jeśli korekta cen sięgnie 10-15 proc., popyt może się znacznie ożywić, bo poprawią się wskaźniki rentowności inwestycji na wynajem. O ile, oczywiście, nie będzie głębszej korekty czynszów, które nie są obecnie stabilne – zaznacza Kubicki. – W perspektywie kolejnych miesięcy nie ma co liczyć na większy impuls sprzedażowy, ponieważ zbliżające się wybory prezydenckie będą powstrzymywać partie i ich kandydatów przed zgłaszaniem kontrowersyjnych pomysłów na ożywienie sprzedaży mieszkań. I być może, będzie to element równoważący dla całego rynku, który powinien stabilizować się sam, zgodnie z cyklami koniunkturalnymi, a nie od wsparcia rządowego do wsparcia – dodaje.
Co ciekawe, w najnowszym wydaniu ankiety przeprowadzanej co miesiąc przez Cenatorium, nikt nie opowiedział się za dalszym wzrostem cen mieszkań. Większość (60 proc.) ekspertów uważa, że czeka nas stabilizacja stawek. Pozostali stawiają na spadki cen.
Tymczasem, jak wynika z monitoringu prowadzonego przez Cenatorium, średnie ceny ofertowe już spadają w większości analizowanych miast. Obniżki zanotowano w Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu, a na nieco mniej zauważalnym poziomie także w Krakowie i Gdyni. W Warszawie nowe mieszkania wyceniano z kolei o 1,3 proc. niżej niż miesiąc wcześniej.
Jedynie na stołecznym rynku wtórnym oraz w Gdańsku (zarówno w przypadku nowych lokali jak i tych z drugiej ręki) średnie ceny ofertowe wzrosły.
Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, wspomniane wzrosty spowodowane są w głównej mierze wyprzedawaniem się i znikaniem z oferty tańszych lokali. Co istotnie, oferty pęczniejącej do rekordowych rozmiarów, niewidzianych od czterech lat.
Szuflady pełne pozwoleń
Wraz z rosnącą podażą mieszkań wciąż rośnie także liczba rozpoczynanych budów. W najbliższym czasie i to nie tylko ze względu na kalendarz i nadchodzącą zimę, ma się to jednak zmienić, co potwierdzają sami deweloperzy.
– Oceniamy, że rezultat jest raczej pozytywnym odchyleniem od normy. Przy utrzymaniu obecnej koniunktury w kolejnych miesiącach na rynku powinniśmy obserwować dostosowywanie liczby nowych inwestycji do panującego dziś przeciętnego popytu – zapowiadał niedawno Patryk Kozierkiewicz z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Deweloperom o tyle łatwiej będzie dostosowywać podaż mieszkań do swoich potrzeb, ponieważ w ostatnich latach zgromadzili pokaźny plik pozwoleń na budowę. Pierwsze dziesięć miesięcy 2024 r. przyniosło ponad 170 tys. takich dokumentów, co pokazuje, że rok może zakończyć się (podobnie jak lata 2021 i 2022) uzyskaniem pozwoleń, na podstawie których w przyszłości deweloperzy będą mogli zbudować ponad 200 tys. mieszkań.
Choć uzyskanie pozwolenia na budowę nie wiąże się z automatycznym jej rozpoczęciem, to na uwagę zasługuje różnica pomiędzy liczbą uzyskanych pozwoleń a rozpoczętych budów. Jak wynika z danych GUS, w ciągu ostatnich czterech lat – od listopada 2020 r. – deweloperzy uzyskali blisko 782 tys. pozwoleń na budowę, a ruszyli z pracami przy budowie 554 tys. lokali. W przepastnych szufladach pozostały zatem dokumenty uprawniające do postawienia ok. 228 tys. mieszkań.
Deficyt gruntów nie sprzyja spadkom cen
Odmiennie wygląda sytuacja w przypadku działek, gdzie ostatnie dwa miesiące przyniosły obniżkę indeksu. W październiku byliśmy świadkami wzrostu o 0,76 pkt i ponownego powrotu powyżej 150 pkt.
Choć znacznie wolniej niż w poprzednich kwartałach, grunty nadal drożeją. Wzrosty stawek wiążą się z deficytem parcel.
– Problem gruntów rzeczywiście występuje w największych polskich miastach. Deweloperzy chcąc utrzymać pozycję rynkową, już teraz myślą o przyszłych latach i tym samym zabezpieczają bank ziemi na kilka lat do przodu. Przeważnie to około pięć lat. Grunty w akceptowalnej lokalizacji są drogie a ich podaż jest ograniczona – prowadzi to do dalszego rozlewania się zabudowy na peryferia. Nie można również zapomnieć o wciąż długotrwałych procesach administracyjnych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę – a sytuacja na rynku gruntów prowadzi właśnie do konieczności zakupu gruntów o jeszcze nieuregulowanym stanie – analizuje Bartosz Wałecki, analityk w Michael / Ström Dom Maklerski S.A.
