Podaż w dalszym ciągu przewyższająca popyt, stabilne ceny a lokalnie nawet spadki cen mieszkań i wzrost cen najmu nieprzekraczający poziomem inflacji – tak, w opinii ekspertów i analityków, ma wyglądać polski rynek nieruchomości w 2025 roku. Jest w tych prognozach jednak gwiazdka, która nagle może stać się supernową.
Jak na Godota czekał polski rynek nieruchomości na nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych. I jak tytułowy Godot z powieści Samuela Becketta, następca „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” nie pojawił się.
Tym samym, zgodnie z ubiegłoroczną prognozą, zakończenie i brak kontynuacji programu dopłat przełożyło się na stabilizację stawek a nawet pierwsze od dwóch lat spadki. Nie nastąpiło to jednak od razu po wygaszeniu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” a z kilkumiesięcznym opóźnieniem.
Tak jak pisaliśmy przed rokiem, korekta pojawiła się w momencie historycznie najwyższych stawek. Zgodnie z danymi Bankier.pl udostępnionymi przez Cenatorium, w Warszawie za kawalerki oczekiwano przeciętnie już blisko 16,5 tys. zł/mkw. a w Krakowie ponad 14 tys. zł/mkw. przy wzrostach w ujęciu rocznym rzędu 15 – 21 proc.
Ceny mieszkań spadną, ale pod dwoma warunkami
Stabilizacja stawek zapoczątkowana w III kw. 2024 r. ma się jednak rozgościć na rynku także w 2025 r. Jest ona widoczna m.in. w najnowszych odczytach indeksu urban.one. Na taką prognozę stawiają m.in. analitycy PKO BP. Stabilizacji sprzyjać ma oddalająca się wizja obniżek stóp procentowych, co pociągnie za sobą utrzymanie mizernego popytu na rynku.
– W przypadku realizacji scenariusza braku obniżek stóp procentowych w 2025 r., dostrzegamy ryzyko spadku cen – czytamy w raporcie PKO BP.
Patrząc na akcję kredytową można wysnuć tezę, że dobiegający końca rok był dobry. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, w ciągu pierwszych dziesięciu miesięcy udzielono 176,7 tys. kredytów mieszkaniowych – o 45 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2023 r.
– Pamiętajmy jednak, że na te dane wpływ miały jeszcze umowy podpisywane na początku roku w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” – przypomniał podczas dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk grupy BIK, podczas debaty przeprowadzonej przez serwis Otodom.
Liczba kredytów udzielanych w drugiej połowie 2024 r., gdy nie było mowy o efekcie dopłat, jest jednak znacznie wyższa niż od notowanej w I kw. 2023 r., czyli jeszcze przed uruchomieniem programu.
Kupujący będą mieli z czego wybierać, ale widmo nadpodaży mgliste
Słabnie i to wyraźnie jednak sprzedaż, zwłaszcza na rynku pierwotnym. Jak wynika z danych Cenatorium, w III kw. 2024 r. deweloperzy na siedmiu największych polskich rynkach, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Łodzi i Poznaniu, wprowadzili do oferty 11,7 tys. mieszkań. W tym samym czasie sprzedali 8,7 tys. lokali. Na koniec III kw. 2024 r. w największych miastach w ofercie deweloperów pozostawało 43 tys. nowych mieszkań.
– Oferta deweloperska rośnie od ponad roku. Obecnie najwięcej mieszkań w sprzedaży mamy w Warszawie, co nie powinno nikogo dziwić. Szczególnie duża podaż występuje także w Łodzi. W tym roku mogliśmy obserwować ją na historycznie wysokich poziomach. We Wrocławiu od kilku miesięcy liczba sprzedawanych mieszkań jest prawie dwukrotnie niższa niż liczba nowych wprowadzeń, co powoduje szybki przyrost liczby lokali deweloperskich w ofercie – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Jak z kolei zauważa Michał Kubicki, członek Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, o ile na poszczególnych rynkach może pojawić się nadpodaż to nie na długo.
– Rozpoczynanie nowych inwestycji w nadchodzącym roku będzie zależeć od prognoz i wyników ostatniego kwartału 2024 r., który okazuje się być niezwykle nierównym. Nadpodaż może dotyczyć mniejszych rynków, jak na przykład Kielce, gdzie buduje się najwięcej mieszkań w historii. Z większych ośrodków, należy się przyglądać Łodzi. Nie można jednak spodziewać się załamania rynku w którymkolwiek z 10 największych miast – zauważa Kubicki.
Zgodnie z danymi Otodom Analytics za pierwsze jedenaście miesięcy 2024 r. i grudniową prognozą, w 2024 r. na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice) deweloperzy wprowadzili do oferty ok. 56 tys. mieszkań, podczas gdy sprzedali 38 tys. lokali.
Do krótkiego życia ewentualnej nadpodaży rękę mogą przyłożyć sami deweloperzy, wprowadzając do oferty mniej mieszkań niż dotychczas.
– Utrzymująca się duża podaż na rynku w nadchodzących miesiącach będzie silnie oddziaływać na ceny, które lokalnie mogą nawet spadać. Z drugiej strony wysoka podaż może skłonić deweloperów do zmniejszania liczby nowych wprowadzeń, aby uniknąć ewentualnych spadków cen – mówi Małgorzata Wełnowska.
Tych jest obecnie tak dużo, ponieważ liczba nowych budów prowadzonych przez deweloperów po dwóch latach solidnego zastoju zbliżyła się do rekordowych wyników notowanych w 2021 r.
– Oceniamy, że rezultat jest raczej pozytywnym odchyleniem od normy. Przy utrzymaniu obecnej koniunktury w kolejnych miesiącach na rynku powinniśmy obserwować dostosowywanie liczby nowych inwestycji do panującego dziś przeciętnego popytu – komentuje Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Na, to co będzie się działo w nadchodzących miesiącach na rynku pierwotnym i jakie trendy będą na nim panowały z uwagą będą patrzyli sprzedający mieszkania z drugiej ręki.
– Mieszkaniowe rynki wtórny i pierwotny to klasyczny system naczyń połączonych, ściśle na siebie oddziałujących. Jeżeli w przyszłym roku nastąpi choćby umiarkowana poprawa koniunktury na rynku nowych mieszkań, co wydaje się dość prawdopodobne, mieszkania używane także wrócą do łask klientów – zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jak z kolei prognozuje Michał Kubicki, na rynku wtórnym w nadchodzących miesiącach możemy być świadkami korekty cen.
– Rynek wtórny jest mocno holowany rekordowymi cenami na rynku pierwotnym. W kolejnym roku nie będzie inaczej. Spodziewałbym się delikatnej korekty cen, również mieszkań z drugiej ręki, ponieważ następuje nieznaczny spadek czynszów, głównie w dużych miastach. Przy założeniu, że nie będzie impulsu popytowego, ceny na obu rynkach mogą ulec korekcie – ocenia ekspert Krajowej Izby Gospodarczej.
Jak zauważa Jarosław Jędrzyński, jeżeli nastąpi dalszy spadek popytu na mieszkania, to nie powinien on być ani długotrwały.
– Pamiętajmy, że tegoroczny regres sprzedaży mieszkań, spowodowany niepewnością uczestników rynku co do rozwoju koniunktury, generował tzw. popyt odłożony, który w nowym roku może się zmaterializować, o ile warunki rynkowe ulegną poprawie, a są ku temu przesłanki – mówi Jędrzyński.
Dopłaty do kredytów – powtórka z rozrywki?
Ową przesłanką, oprócz wspomnianej obniżki stóp procentowych, jest ewentualny rządowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych. Jego poprzednik – „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, jak opisywaliśmy niedawno, tylko w ciągu sześciu miesięcy funkcjonowania podniósł kwoty płacone za najpopularniejsze mieszkania (kawalerki do 35 mkw. i 35-60 mkw.) od 10 do 16 proc. W skali roku, ponieważ rządowy dopalacz generował wzrosty stawek również w pierwszej połowie 2024 r., mówimy z kolei o wzrostach sięgających ponad 20 proc.
– Jeśli przeanalizujemy historię wszystkich programów wsparcia kredytobiorców, od „Rodziny na swoim”, przez „Mieszkanie dla młodych”, aż po „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, to ich efekt, w postaci wzrostów cen, był widoczny. Co istotne, nie tylko w cenach sprzedaży, ale również w kosztach budowy – zauważa Michał Kubicki.
Jak zwraca uwagę ekspert Krajowej Izby Gospodarczej, już sama zapowiedź następcy „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, czyli programu roboczo nazwanego „Kredytem na start” wprawiła rynek mieszkaniowy i jego uczestników w stan dezorientacji i wyczekiwania.
– Falstart programu i tak spowodował wzrost popytu wśród tych, którzy zakładali, że nie skorzystają z dopłat, ale obawiali się wzrostu cen. Po drugie, ochłodził zainteresowanie zakupami pozostałych, czyli tych, którzy liczyli na udział we wsparciu lub na spadek cen w związku z potencjalną nadpodażą. – wspomina Kubicki.
Już wiadomo, że na pewno uruchomiony nie zostanie zapowiadany od roku program „Kredyt na start”, co zapowiedział minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk.
– Dobrze pomyślany i zaplanowany program mieszkaniowych kredytów preferencyjnych, dysponujący odpowiednimi zabezpieczeniami przed deregulacją parametrów mieszkaniówki, wydaje się jak najbardziej pożądany. Dziś chyba nikt nie kwestionuje takich inicjatyw jak „Mieszkanie dla młodych” czy „Rodzina na swoim”, które pomogły dziesiątkom tysięcy rodzin w nabyciu pierwszego lokum. Przy odpowiedniej konstrukcji programu oraz optymalnych warunkach podażowych rynku jego negatywny wpływ w postaci np. silnego wzrostu cen nie byłby w żaden sposób przesądzony. Za to dałby relatywnie silny impuls rozwojowy nie tylko rynkowi mieszkaniowemu, ale wszelkim branżom z nim powiązanym – mówi Jędrzyński.
Flauty ciąg dalszy
Podobnie jak poprzednie w ostatnich dwóch latach, pod znakiem stabilizacji stawek ma stać nadchodzący rok na rynku najmu. Dla porządku trzeba jednak zaznaczyć, że jest i prawdopodobnie będzie to stabilizacja na samym szczycie. Stawki w największych miastach, są bowiem nawet o przeszło 50 proc. wyższe inż. przed trzema laty, gdy napływ uchodźców z Ukrainy nie wpływał jeszcze na dostępność mieszkań i ceny na polskim rynku najmu.
– Sytuacja raczej nie ulegnie większej zmianie, przynajmniej w pierwszych miesiącach nowego roku. Zbyt dużo jest jednak niewiadomych, by bez ryzyka większego błędu prognozować ruchy cenowe w dłuższym terminie. Choć oczekiwania na przecenę w krajowej mieszkaniówce są w obecnym czasie bodaj najbardziej intensywne od lat, to jednak w żadnym stopniu nie przesądzą o ich materializacji – mówi Jarosław Jędrzyński. – Na chwilę obecną bardziej prawdopodobny jest umiarkowany wzrost stawek dobrze skorelowany z dynamiką inflacji – kontynuuje.
To, co wydarzy się w 2025 r. na rynku najmu, będzie więc zależało przede wszystkim od pojawienia się lub też braku niespodziewanego wydarzenia. To właśnie ten rynek, jako pierwszy i jednocześnie najmocniej, w sposób skokowy odczuł wybuch pandemii COVID-19 i wojny na Ukrainie.
– Niedawno mówiło się w gremiach rządowych o konieczności opodatkowania pustostanów. Jeżeli podobne zmiany regulacji dotyczących rynku wynajmu mieszkań doczekają swej materializacji, to one mogą mieć istotny wpływ na jego koniunkturę, choć na razie na wysyp tego typu pomysłów raczej się nie zanosi – podsumowuje Jędrzyński.
