Sprzedaż mieszkań odbiła. Deweloperzy mają najlepsze wyniki od zakończenia dopingu.

W lipcu deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach w Polsce sprzedali ponad 4000 mieszkań – najwięcej od czasu, gdy zaczęli funkcjonować bez wsparcia dopłat do kredytów hipotecznych, według Otodom Analytics. Jednak na rynku wciąż przybywa więcej mieszkań niż się ich pozbywa.

Ostatni raz deweloperzy na analizowanych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice) sprzedali ponad 4000 mieszkań w listopadzie 2023 r., w końcowej fazie programu „Bezpieczny Kredyt 2%.

Liczba sprzedanych mieszkań w lipcu 2025 roku (dokładnie 4015 lokali) oznacza wzrost o ponad 57%, czyli nominalnie o prawie 1500 lokali, rok do roku. W porównaniu ze średnią z pierwszej połowy 2025 roku, lipiec przyniósł wzrost o 35%, a nominalnie o ponad 1000 lokali więcej.

Reklama Zobacz też: Czy Twój sąsiad chwali się swoją nową kosiarką? Walczysz o nowego Hyundaia. Czas rozpocząć świąteczny wyścig zbrojeń!

Oczywiście, w porównaniu do lipca 2023 r., kiedy to dzięki rządowym dopłatom do kredytów hipotecznych sprzedaż wyniosła prawie 5 tys. lokali, deweloperzy odnotowali spadek o 22%; tegoroczny lipiec był również lepszy w porównaniu do siódmego miesiąca 2022 r., kiedy sprzedano 2560 mieszkań.

Co trzecia transakcja została sfinalizowana w Warszawie, gdzie deweloperzy sprzedali 1317 mieszkań w lipcu 2025 roku (wobec około 1100 lokali rok wcześniej). Większe wzrosty odnotowano na rynkach regionalnych, szczególnie w Trójmieście, gdzie sprzedano 649 lokali (+70% r/r) oraz w Poznaniu (+378 mieszkań, +50% r/r).

Wzrost sprzedaży odnotowano również na pozostałych największych rynkach pierwotnych w Polsce. Więcej mieszkań sprzedano niż rok wcześniej, choć w znacznie mniejszym wolumenie, również w mniejszych miastach wojewódzkich, przy czym wzrost rok do roku był ponad dwukrotnie większy w Lublinie i Rzeszowie, a ponad trzykrotnie w Szczecinie. Jedynie Białystok odnotował mniej transakcji na rynku pierwotnym niż w lipcu 2024 roku.

Więcej osób chętnych do zaciągnięcia pożyczki

Ożywienie popytu było widoczne już w drugim kwartale 2025 roku, ale tylko wśród nabywców korzystających z kredytu. Wskazują na to dane Biura Informacji Kredytowej, z których wynika, że w czerwcu udzielono w Polsce 19 200 kredytów hipotecznych – o 3,2% więcej niż w poprzednim miesiącu i o 29,7% więcej niż w tym samym miesiącu ubiegłego roku.

W drugim kwartale 2025 roku liczba umów kredytów hipotecznych utrzymała się na poziomie 56 400, co oznacza wzrost o 13,9% w ujęciu kwartalnym i 20,8% w ujęciu rok do roku. Nominalnie liczba udzielonych kredytów hipotecznych była o prawie 10 000 wyższa niż rok wcześniej.

Nowych ofert jest więcej niż sprzedanych mieszkań

Lipiec potwierdził również tendencję obserwowaną w ostatnich miesiącach (z wyjątkiem czerwca) – deweloperzy wprowadzili na rynek więcej mieszkań, niż sprzedali – dokładnie 4263 lokali, czyli o 1,8 proc. więcej niż w tym samym miesiącu ubiegłego roku.

Jest to globalna obserwacja obejmująca wszystkie siedem największych rynków pierwotnych łącznie. Jednak sytuacja różni się w poszczególnych miastach.

Największą różnicę między liczbą mieszkań wystawionych na sprzedaż a liczbą sprzedanych odnotowano w Poznaniu (61,6%) i Trójmieście (42,7%), gdzie na sprzedaż wystawiono ponad 900 mieszkań, co było drugim najwyższym wynikiem po Warszawie, Wrocławiu (22%) i Katowicach (28,5%).

W stolicy na rynek trafiło o 19 proc. mniej mieszkań, a nominalnie sprzedano o 253 lokale mniej. W Krakowie różnica wyniosła 16 proc., a w Łodzi 28,5 proc., choć wolumen był znacznie niższy.

Na koniec lipca 2025 r. na największych analizowanych rynkach pierwotnych w Polsce deweloperzy oferowali 62 770 mieszkań – o ponad 27% więcej, a nominalnie o 13 600 więcej niż w analogicznym okresie 2024 r. Ogłoszeń o sprzedaży nowych mieszkań było również o 73,7% więcej, a nominalnie o 26 600 więcej, niż w lipcu 2023 r., kiedy to oferta osiągnęła najniższy poziom, obserwowany we wrześniu 2023 r.

W ujęciu rok do roku największy wzrost oferty odnotowano w Katowicach, gdzie w lipcu 2025 r. oferowano blisko 5,5 tys. mieszkań (+61% r/r), Krakowie (10,2 tys. lokali i +35% r/r) oraz Wrocławiu (9,3 tys. lokali i +33% r/r).

Mimo dużej liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w lipcu, liczba mieszkań dostępnych na rynku deweloperskim w Poznaniu była w ujęciu rok do roku wyższa niż rok wcześniej o niecałe 2 proc. (ok. 100 lokali).

Ceny mieszkań stabilizują się i lokalnie spadają

Wraz ze wzrostem podaży nieruchomości, oczekiwania deweloperów stabilizują się, choć z kilkoma wyjątkami regionalnymi. Według danych Otodom Analytics z lipca 2025 roku, jedynie w Gdańsku średnie ceny ofertowe wzrosły o ponad 10% rok do roku. W pozostałych miastach wzrost nie przekroczył 6% rok do roku.

Najpopularniejsze metraże, kawalerki (do 40 m²) oraz apartamenty o powierzchni od 40 do 59 m², również odnotowały spadki. Niższe wyceny kawalerek w ujęciu rok do roku odnotowano w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Katowicach, gdzie spadki wyniosły od poniżej 0,5% r/r do 6,7% r/r.

Z kolei w przypadku lokali o powierzchni 40 i 50 metrów kwadratowych czynsze były niższe niż rok temu w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach. Średnie oczekiwania deweloperów wzrosły wyraźniej na mniejszych rynkach.

Na stabilizację, ale w kwotach płaconych za mieszkania, a nie w kwotach podanych w ogłoszeniach, wskazują dane Narodowego Banku Polskiego, według których w drugim kwartale 2025 roku roczny wzrost wahał się od poniżej 0,5% (Poznań), przez 3% (Warszawa), po 11% (Wrocław). Tymczasem w Łodzi za nowe mieszkania płacono średnio o 2,6% mniej niż w drugim kwartale 2024 roku.

Powtórzmy jednak jak mantrę, że w ujęciu dwuletnim stopy procentowe są od kilkunastu do kilkudziesięciu (czyli o ponad 30%) wyższe, na co wpłynął wzrost popytu wywołany programem dopłat do kredytów mieszkaniowych „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Źródło