Zbliża się długo oczekiwany czas dla kredytobiorców z kredytami hipotecznymi o zmiennym oprocentowaniu. W ciągu najbliższego miesiąca lub dwóch prawdopodobnie będziemy świadkami pierwszej obniżki stóp procentowych od dłuższego czasu. Analizujemy, jak może to wpłynąć na wysokość rat w różnych scenariuszach.
Kwietniowa sesja Rady Polityki Pieniężnej nie przyniosła żadnych zmian w obowiązujących stopach procentowych. Niemniej jednak odnotowano znaczącą zmianę w intencjach wyrażonych przez Radę. Podczas konferencji prasowej Adam Glapiński zaskoczył rynek łagodniejszym stanowiskiem.
„Ostatecznie w przyszłym roku, jeśli dane na to pozwolą, stopy spadną do poziomu 3,5 proc. Jeśli Bóg pozwoli, niech tak będzie” – zaznaczył prezes Narodowego Banku Polskiego. „Mam nadzieję, że uda się obniżyć stopy dwa razy w tym roku, o 0,5 punktu procentowego” – wskazał Glapiński na zakończenie spotkania z dziennikarzami.
Zmiana w komunikacji MPC nastąpiła po dłuższym okresie ścisłej polityki pieniężnej. Przypomnijmy, że począwszy od jesieni 2021 r. stopy procentowe wzrosły o 6,65 punktu procentowego w ciągu następnego roku. W 2023 r. nastąpiły dwie obniżki, ale stopa referencyjna NBP pozostała niezmieniona na poziomie 5,75%.
Decydująca zmiana, otwiera się nowy rozdział
Podwyższone stopy procentowe znacząco wpłynęły na rynek kredytów hipotecznych. Początkowa faza „zimy kredytów hipotecznych” doprowadziła do gwałtownego spadku sprzedaży i problemów z płynnością dla klientów, którzy zaciągnęli pożyczki, gdy pieniądze były wyjątkowo tanie. Następna faza obejmowała ustawowe wakacje kredytowe mające na celu złagodzenie obciążenia ratami dla kredytobiorców, a następnie „Bezpieczny kredyt 2 procent”, który wprowadził szereg skutków ubocznych. Dopiero w 2024 r. raty się ustabilizowały, a wahania sprzedaży zmniejszyły.
Zmiana perspektywy władz monetarnych oznacza początek nowego rozdziału. Reperkusje tego ogłoszenia są już widoczne w indeksach WIBOR. W piątek 4 kwietnia WIBOR 6M wynosił 5,51%, co oznacza spadek o 0,22 punktu procentowego w stosunku do poprzedniego dnia . WIBOR 3M „spadł” w tym czasie o 0,16 punktu procentowego.
Jednak rozsądnie jest nieco złagodzić oczekiwania. Nadchodzące miesiące raczej nie przyniosą rewolucyjnych zmian w dostępności kredytów hipotecznych i obciążeniach, z jakimi borykają się obecni (o zmiennym oprocentowaniu) kredytobiorcy. Poziom bazowy pozostaje wysoki, a do osiągnięcia poziomów wskaźników sprzed czterech lat wciąż jest znaczna odległość .
Co zmienią nadchodzące redukcje?
Rozważmy przykład. Jeśli zaciągniemy kredyt na 25 lat na kwotę 500 000 zł, rata kredytu hipotecznego z marżą 2,3 punktu procentowego wynosi obecnie ok. 3,9 tys. zł. Biorąc za dobrą monetę wypowiedzi Adama Glapińskiego i zakładając spadek stóp procentowych o 1 punkt procentowy do 2025 r., wychodzi nam rata wynosząca nieco poniżej 3,6 tys. zł. To zauważalna redukcja, ale nadal stanowi ona znaczne obciążenie dla domowego budżetu. Kredytobiorcy w latach 2020-2021 płacili ok. 2250 zł miesięcznie na tych samych warunkach.
Poniżej przedstawiamy porównanie równych rat w kilku scenariuszach:
- Wartości z okresu historycznie niskich stóp procentowych (do jesieni 2021 r.).
- Aktualne parametry kredytu opartego o stawkę WIBOR 3M z marżą 2,3 punktu procentowego.
- Symulacje dla takiego kredytu w przypadku obniżek stóp procentowych o 0,25 pp., 0,50 pp., 0,75 pp., 1 pp. i 1,75 pp. od obecnego poziomu (przy założeniu, że obniżki te znajdą pełne odzwierciedlenie w poziomie indeksu).
|
Porównanie równej kwoty raty dla nowego 25 |
|---|
