Wbrew powszechnemu przekonaniu, największy wkład w przestrzeń mieszkaniową mają nie zawodowi deweloperzy, a poszczególni „Kowalscy”. Tymczasem prywatne domy jednorodzinne stoją w obliczu ciągłych wyzwań.
Raporty dotyczące trendów w budownictwie mieszkaniowym często sugerują, że w budownictwie na dużą skalę dominują deweloperzy korporacyjni. Podczas gdy projekty budownictwa komunalnego, socjalnego i spółdzielczego pozostają ograniczone, istotna rola prywatnych domów jednorodzinnych jest często pomijana w debacie publicznej, pomimo ich skali operacyjnej.
Prywatni inwestorzy zbiorowi, potocznie nazywani „Kowalskimi”, przewyższają deweloperów pod względem całkowitej dostarczonej powierzchni użytkowej. Analitycy z portalu RynekPierwotny.pl podkreślają tę dysproporcję, a także zaniedbania polityczne w sektorze i ciągłe wyzwania.
Inwestorzy prywatni dominują w pomiarach powierzchni użytkowej
Efekty budowy są często kwantyfikowane poprzez liczbę lokali. Na przykład, ostateczne dane GUS pokazują, że w 2024 roku ukończono 200 100 lokali mieszkalnych – oznaczonych przez Główny Urząd Statystyczny jako „mieszkania”. Nieruchomości wybudowane na sprzedaż lub do okazjonalnego wynajmu stanowiły 62% tej liczby.
Statystyki dotyczące powierzchni użytkowej przedstawiają się inaczej: inwestycje prywatne wyniosły w ubiegłym roku 9,9 miliona metrów kwadratowych (głównie domy jednorodzinne), przewyższając 7,7 miliona metrów kwadratowych inwestycji deweloperskich. Ten trend odzwierciedla rekordowe wyniki z 2022 roku, kiedy to całkowita liczba ukończonych inwestycji osiągnęła 22 miliony metrów kwadratowych – przekraczając szczyt z 1979 roku, który wyniósł 17,7 miliona metrów kwadratowych.
Ta dysproporcja wynika z faktu, że domy jednorodzinne zazwyczaj oferują więcej przestrzeni niż standardowe mieszkania deweloperskie o powierzchni 50-60 m². Choć porównania wielkości mogą wydawać się nieprecyzyjne, pozostają one kluczowe, biorąc pod uwagę trwające wysiłki na rzecz dorównania standardom powierzchni mieszkalnej na osobę w Europie Zachodniej.
Rosnące koszty obciążają budownictwo domów prywatnych
Ostatnie skutki inflacji utrzymują się dla osób finalizujących budowę domów w latach 2023-2024. Dane Sekocenbud pokazują, że koszty budowy wzrosły o 19% w samym 2022 roku, a skumulowany wzrost między końcem 2019 a 2023 rokiem zbliżył się do 50%. Chociaż ceny później się ustabilizowały, skargi na koszty materiałów nadal się utrzymują – zwłaszcza po wyłączeniu kosztów zakupu gruntów z tych obliczeń.
Wysokie koszty i wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych prawdopodobnie przyczyniły się do zmniejszenia średniej powierzchni domów. Dopuszczone projekty wykazują następującą tendencję w zakresie planowanej powierzchni użytkowej:
- 2018 – 147,5 mkw.
- 2019 – 145,1 mkw.
- 2020 – 143,1 mkw.
- 2021 – 143,3 mkw.
- 2022 – 143,4 mkw.
- 2023 – 141,4 mkw.
- 2024 – 138,1 mkw.
- I półrocze 2025 r. – 138,2 mkw.
Pewnym pocieszeniem jest fakt, że liczba pozwoleń na budowę domów prywatnych pozostała stabilna w pierwszej połowie tego roku.
Brak ukierunkowanych polityk dla prywatnych deweloperów
Najnowsze dane GUS wskazują na umiarkowany wzrost aktywności w budownictwie prywatnym. Od stycznia do czerwca 2025 roku wydano 39 107 pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych – więcej niż w obu połowach 2024 roku (odpowiednio 36 808 i 37 732). Jednak liczby te pozostają znacznie niższe niż ponad 57 000 pozwoleń wydanych w pierwszej połowie 2021 roku.
Prywatni deweloperzy nadal działają bez dedykowanych programów rządowych. Ostatnia ważna inicjatywa – częściowy zwrot podatku VAT z tytułu budowy domów – była początkowo ograniczona do projektów MdM, a następnie została wycofana. Ponad 40 grup branżowych zaapelowało ostatnio do władz o przywrócenie tego wsparcia, ale ich apele pozostają bez odpowiedzi.
