Polska sfera wynajmu lokali mieszkalnych (PRS) w kolejnych latach przejdzie raczej proces stopniowej profesjonalizacji, a nie gwałtowną przemianę, natomiast jej rola w sektorze mieszkaniowym wciąż będzie się umacniać – prognozuje Kinga Barchoń, partnerka w PwC Polska. Dla inwestorów może to stanowić interesującą kategorię aktywów w perspektywie długofalowej.
"Sektor najmu prywatnego w Polsce był formowany zwłaszcza przez osoby indywidualne, odmiennie niż w krajach takich jak Niemcy czy Czechy, gdzie udział najmu instytucjonalnego rósł szybciej. Polska jest na etapie wczesnej ekspansji. W Niemczech wynajem stanowi ponad 50% udziału w rynku nieruchomości mieszkaniowych, w Holandii i Danii jest to 30-40%, a w Polsce około 8%” – zaznaczyła partnerka PwC Polska w rozmowie z PAP Biznes.
"Jesteśmy zatem na początkowym etapie rozwoju, ale to zjawisko jest wzmacniane przez demografię i tendencje społeczne, ponieważ coraz więcej Polaków po prostu chce wynajmować. Nie dostrzegam również innej drogi, którą rynek mógłby obrać. W nadchodzących latach odsetek najmu w polskim sektorze mieszkaniowym nadal będzie się powiększać, choć i tak wciąż będziemy daleko w tyle za Europą Zachodnią” – dodała.
Jak objaśniła Barchoń, PRS, czyli z ang. private rented sector, to cała sfera wynajmu, nie tylko jej instytucjonalna część, ale przede wszystkim prywatna, czyli mieszkania będące własnością osób fizycznych – to cały segment rynku, który nie jest publiczny (pomijając mieszkania komunalne).
"Omawiamy tu więc lokale mieszkalne, które należą do funduszy inwestycyjnych, korporacji, deweloperów, zarządzane w sposób profesjonalny i wynajmowane na długi czas, ale istnieje również druga część tego samego rynku, czyli lokale należące do osób fizycznych” – stwierdziła.
W polskim środowisku branżowym od kilku lat pojęcie PRS ma węższe znaczenie, odnoszące się wyłącznie do własności instytucjonalnej – co nie w pełni oddaje charakter produktu.
"Obecnie polski rynek obejmuje około 1,2 mln mieszkań, z czego najem instytucjonalny to około 22 tys. lokali oraz około 13 tys. miejsc w domach studenckich” – dodała.
Według niej rynek czeka rozwój, jednak będzie to raczej ewolucja niż rewolucja, sukcesywna przemiana w kierunku profesjonalnej sfery wynajmu.
"To kolejny etap dojrzewania rynku – od rozproszonego, nieformalnego, do profesjonalnego, uporządkowanego. Sami najemcy i ich wymagania kształtują rynek, ale wpływa na niego także np. podaż, która stale jest ograniczona” – wyjaśniła partnerka PwC Polska.
Czynnikiem spowalniającym progres rynku najmu są także regulacje, brak stabilności prawnej i przejrzystości, co nie ułatwia inwestorom podejmowania decyzji w dłuższej perspektywie.
"Uregulowania dotyczące najmu instytucjonalnego są niejednoznaczne. Prowadzone są debaty np. na temat ochrony lokatorów, jednak najwięcej uwagi skupia się na kwestiach podatkowych i finansowych. Nie ma żadnych bodźców dla podmiotów z tym związanych, co nie sprzyja rozwojowi rynku” – powiedziała Barchoń.
"O wyborze decyduje prosta kalkulacja – jeśli dysponujemy działką, to wciąż zdecydowanie bardziej opłaca się zabudować ją mieszkaniami na sprzedaż niż na wynajem” – uzupełniła.
Deweloperzy mogą jednak planować dywersyfikację prowadzonej działalności.
"Dywersyfikacja, pozwalająca na zwiększenie stabilności przedsiębiorstwa, to korzystny trend i widzimy, że deweloperzy budują sobie takie 'dodatkowe filary' biznesowe. Niemniej jednak wciąż stanowi to niewielką część ich działalności. Mam nadzieję, że takich projektów będzie przybywać, co pomoże w zniwelowaniu luki mieszkaniowej w Polsce” – dodała partnerka PwC Polska.
Zdaniem Barchoń, inwestycje w najem instytucjonalny to atrakcyjna kategoria aktywów, ale głównie w kontekście długoterminowym.
"W perspektywie krótkoterminowej bardziej obiecujący jest np. sektor magazynowy, jednak są także inwestorzy nastawieni na długofalowe inwestycje – i w tym przypadku decyzje inwestycyjne w sektorze najmu są wspierane przez trendy. Jeśli inwestor jest w stanie stworzyć skalę i dzięki temu osiągnąć efektywność w zarządzaniu portfelem mieszkań na wynajem, to sektor ten staje się atrakcyjny” – podsumowała.
"Z drugiej strony, dla zagranicznych inwestorów problemem jest to, że rynek wynajmu w Polsce jest zdominowany przez naszą walutę. Ryzyko kursowe może działać zniechęcająco na inwestycje” – dodała.
Po sierpniowej transakcji sprzedaży udziałów w 18 spółkach działających na rynku najmu instytucjonalnego za kwotę 2,405 mld zł przez Resi4Rent na rzecz Vantage Development, Barchoń nie przewiduje kolejnych transakcji na taką skalę w najbliższym czasie.
"Właścicieli portfeli liczących nawet tysiąc mieszkań na polskim rynku można policzyć na palcach jednej ręki, więc trudno będzie szybko powtórzyć tego typu transakcję, ale dla rynku jest to bardzo dobry sygnał, który pokazał jego płynność” – dodała.
W ocenie partnerki PwC Polska, w otoczeniu rosnących cen mieszkań oraz ograniczonych możliwościach zaciągania kredytów, rynek najmu w Polsce powinien się rozwijać.
"Niezbędne są jednak stabilne przepisy i uproszczenie procesu uzyskiwania pozwoleń na budowę. Aktualne tempo realizacji inwestycji na rynku najmu jest zbyt wolne w porównaniu do potrzeb mieszkaniowych. Nie rozwiążemy problemu luki mieszkaniowej wyłącznie mieszkaniami na sprzedaż” – powiedziała.
Wyzwanie stanowi również samo inwestowanie w nieruchomości, ponieważ możliwości w tym obszarze są w Polsce ograniczone.
"W temacie inwestycji w nieruchomości Polacy nie posiadają innych instrumentów niż zakup konkretnych nieruchomości. Alternatywą jest przechowywanie środków w banku, i dopóki oprocentowanie rachunków będzie w miarę korzystne, stanowi to jakąś opcję. Natomiast przeważająca część mieszkań jest nadal nabywana za gotówkę – co oznacza, że Polacy wciąż postrzegają nieruchomości jako bezpieczną formę lokowania oszczędności” – wyjaśniła Barchoń.
"Zyski z najmu od osób prywatnych stają się coraz mniej atrakcyjne, jednak nie dysponujemy innymi instrumentami i narzędziami, aby inwestować w nieruchomości. Odmiennie jest np. w Czechach, Estonii, na Łotwie czy Litwie. Z tego względu nie cichną w Polsce dyskusje na temat wprowadzenia REIT-ów – brakuje jednak woli politycznej” – dodała.
Według partnerki PwC Polska, REIT-y przyczyniłyby się nie tylko do ożywienia giełdy, ale również stworzyłyby nowe możliwości inwestowania.
"Wprowadzenie REIT-ów wymagałoby naturalnie określenia mechanizmów chroniących inwestorów, które zresztą były uwzględnione w projektach ustaw, ale także sama giełda zapewniłaby transparentność i profesjonalizację oraz nadzór nad zarządzającymi. Na początku prawdopodobnie inwestowałyby głównie duże firmy, jednak dla przeciętnego Kowalskiego mogłaby to być szansa na dywersyfikację ryzyka” – oceniła.
Dominika Antoniak (PAP Biznes)
doa/ osz/
