W trzecim kwartale 2025 roku przeciętne kwoty transakcji były z reguły mniejsze w większości czołowych aglomeracji Polski w zestawieniu z poprzednim kwartałem – tak wynika z najnowszych danych udostępnionych przez Narodowy Bank Polski. W efekcie wcześniejszych zniżek, za nowe lokale mieszkalne płacono również zasadniczo mniej niż dwanaście miesięcy wcześniej. Trudniej było o ustępstwa cenowe na rynku używanym, choć nie w trzech największych polskich metropoliach.
Ceny transakcyjne mieszkań – rynek pierwotny
Kontynuując temat nowych lokali mieszkalnych nabywanych od firm deweloperskich, mniej niż w drugim kwartale 2025 roku, uiszczano m.in. w Krakowie, we Wrocławiu, w Poznaniu, w Łodzi oraz w Warszawie. W stolicy był to już trzeci kwartał po kolei z redukcją cen.
W perspektywie roku przeciętna wartość transakcyjna w Warszawie zmalała o 0,2%. Mniej wyraźna redukcja w porównaniu rocznym niż kwartalnym wynika z sytuacji z przełomu 2024 i 2025 roku, kiedy to stawki wciąż zwyżkowały w tempie 1,5 – 2% k/k.
Mniej niż dwanaście miesięcy temu za nowe mieszkania płacono również w Krakowie, we Wrocławiu i w Łodzi, gdzie spadki stawek oscylowały w granicach od około 1 do 2,5% r/r.
|
Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym – III kw. 2025 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena [w zł/mkw.] |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Białystok |
10 061 |
-3,8 |
-3,7 |
|
Bydgoszcz |
10 229 |
+4,9 |
+13,5 |
|
Gdańsk |
14 190 |
+1,0 |
+12,6 |
|
Gdynia |
13 617 |
+2,8 |
+13,2 |
|
Katowice |
11 961 |
+1,9 |
+1,0 |
|
Kielce |
9 753 |
+0,9 |
+2,9 |
|
Kraków |
15 641 |
-0,4 |
-2,4 |
|
Lublin |
10 814 |
-1,5 |
-1,1 |
|
Łódź |
9 837 |
-2,1 |
-1,2 |
|
Olsztyn |
10 167 |
+1,8 |
+11,1 |
|
Opole |
11 647 |
+5,5 |
+10,0 |
|
Poznań |
12 405 |
-0,4 |
+4,7 |
|
Rzeszów |
10 583 |
-1,6 |
+12,4 |
|
Szczecin |
11 746 |
+0,4 |
+0,9 |
|
Warszawa |
16 294 |
-0,6 |
-0,2 |
|
Wrocław |
14 529 |
-3,3 |
-1,3 |
|
Zielona Góra |
9 376 |
-1,7 |
+10,8 |
|
Źródło: Narodowy Bank Polski |
|||
Nie wszyscy poszukujący własnego „M” mają jednak powody do takiego zadowolenia. Znaczniejsze zwyżki, zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym odnotowano w mniejszych miastach wojewódzkich. O przeszło 10% więcej niż przed rokiem za nowe lokale płacono chociażby w Białymstoku, Opolu, Olsztynie i Zielonej Górze. Z grona największych polskich rynków pierwotnych do tej grupy należy doliczyć Gdańsk, gdzie w trzecim kwartale 2025 roku nowe mieszkania kosztowały średnio o 12,6% więcej niż w analogicznym okresie 2024 roku.
Ceny transakcyjne mieszkań – rynek wtórny
W odniesieniu do mieszkań z drugiej ręki aż tak wyraźnych różnic pomiędzy poszczególnymi aglomeracjami nie można było zaobserwować, jednak i tu w największych polskich miastach kwartał stał pod znakiem redukcji średnich wartości transakcyjnych. Zniżkę w ujęciu kwartalnym zanotowano zarówno w Warszawie, w Krakowie, we Wrocławiu, w Poznaniu, w Szczecinie, jak i w Gdańsku. W porównaniu z drugim kwartałem 2025 roku obniżki wahały się od blisko 0,5 do 1,7%.
Mniej niż dwanaście miesięcy temu (od blisko 2 do 3%) za mieszkania z rynku używanego uiszczano jedynie w trzech największych polskich miastach: Warszawie, Krakowie i Wrocławiu oraz w Poznaniu. W pozostałych miastach odnotowano zwyżki oscylujące od około 1% w Łodzi i Szczecinie do 6% w Zielonej Górze.
|
Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym – III kw. 2025 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena [w zł/mkw.] |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Białystok |
9 475 |
+1,9 |
+4,2 |
|
Bydgoszcz |
7 567 |
-0,6 |
+2,8 |
|
Gdańsk |
13 205 |
-1,4 |
+2,6 |
|
Gdynia |
11 820 |
0,0 |
+1,5 |
|
Katowice |
8 165 |
+0,1 |
+4,6 |
|
Kielce |
8 247 |
+2,9 |
+4,0 |
|
Kraków |
14 706 |
-1,7 |
-2,4 |
|
Lublin |
10 111 |
+0,9 |
+3,0 |
|
Łódź |
8 112 |
+1,3 |
+1,2 |
|
Olsztyn |
8 755 |
+3,2 |
+3,3 |
|
Opole |
8 983 |
+3,8 |
+3,9 |
|
Poznań |
10 643 |
-1,0 |
-2,4 |
|
Rzeszów |
10 783 |
+0,6 |
+1,8 |
|
Szczecin |
9 255 |
-0,4 |
+1,1 |
|
Warszawa |
16 405 |
-0,8 |
-2,7 |
|
Wrocław |
12 553 |
-0,6 |
-1,9 |
|
Zielona Góra |
8 645 |
+7,1 |
+6,3 |
|
Źródło: Narodowy Bank Polski |
|||
Przed rokiem o tej samej porze raportowaliśmy jednak o wzrostach rzędu 10 – 25% r/r. Jak mantrę w tym miejscu przypomnijmy zatem, co z cenami lokali mieszkalnych uczynił „Bezpieczny kredyt 2%”. W odniesieniu do rynku wtórnego w zestawieniu dwuletnim mówimy o dwucyfrowych zwyżkach rzędu 12 – 28%, z jednym jednocyfrowym wyjątkiem – Szczecinem, gdzie deweloperom płacono średnio o blisko 9% więcej niż w trzecim kwartale 2023 roku.
Zwyżki na zbliżonym poziomie (od 13 do 29%) NBP zarejestrował także na rynku wtórnym.
W porównaniu z trzecim kwartałem 2022 roku, a więc okresem pozbawionym jakiegokolwiek wpływu programu dopłat do kredytów na zakup mieszkania, mieszkania podrożały w aktach notarialnych przeciętnie od około 20 do nawet 39%.
