Znaczna dostępność lokali mieszkaniowych powoduje, że nabywcy nie kwapią się z finalizowaniem transakcji, a na rynku nieruchomości nastąpiła równowaga. Według specjalistów, następne kwartały będą się charakteryzować stopniowym podnoszeniem się cen, co będzie efektem zwiększającego się popytu, przede wszystkim ze strony kupujących korzystających z finansowania hipotecznego.
We wrześniu, analogicznie jak w pozostałych miesiącach trzeciego kwartału 2025 roku, wartość indeksu urban.one dla całej Polski podniosła się do 117,52 pkt (+0,45 pkt m/m). W perspektywie rocznej była wyższa o 2,51 pkt. Bardziej wyraźnie – o 0,71 pkt do 132,25 pkt – zwiększyła się z kolei wartość indeksu uwzględniającego sytuację na wiodących krajowych rynkach mieszkaniowych, pomijając Warszawę, czyli w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi.
Zapotrzebowanie na kredyty wzrasta, postęp podaży spowalnia
Bardziej szczegółowe dane, według opinii ekspertów specjalizujących się w tematyce rynku nieruchomości, ukazują jednak na coraz wyraźniejsze ustabilizowanie się sytuacji.
– Wrzesień przyniósł pierwsze czytelne symptomy stabilizacji w sektorze nieruchomości po kilku miesiącach korekt oraz obniżek cen. W większości dużych miast poziomy cen ofertowych mieszkań wyrównały się, a inwestorzy ponownie zaczęli rozważać projekty z horyzontem realizacji w latach 2026–2027 – uważa Wojciech Płoński, starszy specjalista ds. analiz rynku nieruchomości w Cenatorium.
O ile w minionych miesiącach to podaż zdecydowanie dominowała nad popytem, o tyle we wrześniu obydwie tendencje zaczęły dążyć w stronę równowagi. Zainteresowanie mieszkaniami było widoczne wśród nabywców korzystających z kredytów. Zgodnie z informacjami Biura Informacji Kredytowej, we wrześniu w Polsce przyznano 23,8 tys. kredytów na zakup mieszkania na łączną sumę 10,7 mld zł.
W kontekście liczby przyznanych kredytów odnotowano wzrost o 52,6 proc. w skali roku. Był to również najkorzystniejszy miesiąc od lutego 2024 roku, czyli ostatniego etapu realizacji wniosków opartych o program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Suma przyznanego finansowania była z kolei o 62,1 proc. większa niż przed rokiem, a także wyższa niż we wspomnianym lutym 2024 roku.
Warto przypomnieć, iż równocześnie PKO Bank Hipoteczny rozpoczął emisję hipotecznych listów zastawnych o wartości 1 mld zł, po raz pierwszy udostępniając je inwestorom indywidualnym.
– Rynek kredytów mieszkaniowych osiągnął najwyższy pułap w historii, wspierany przez polepszającą się zdolność kredytową i poprawę nastrojów gospodarstw domowych – zaznacza Wojciech Płoński. – Listy zastawne to natomiast ważny krok w kierunku rozwoju krajowego rynku finansowania hipotecznego i dywersyfikacji źródeł kapitału w segmencie mieszkaniowym. W następnych miesiącach można spodziewać się stopniowego powrotu popytu kredytowego do normy – prognozuje.
Nabywcy wyczekują, ale obawiają się zwyżki cen?
Uwzględniając także kupujących mieszkania za środki własne, zapotrzebowanie utrzymuje się na umiarkowanym poziomie.
– Mimo iż nastroje konsumentów uległy poprawie w zestawieniu z początkiem roku, to ich tendencja do dokonywania większych zakupów nie wzrosła znacząco, czego potwierdzeniem jest chociażby wskaźnik klimatu konsumenckiego publikowany przez Główny Urząd Statystyczny. Lokale czekają, a nabywcy kalkulują, popyt natomiast rusza, ale powoli – stwierdza Barbara Bugaj, główny analityk SonadHome.
Jak dodaje, wzrastający popyt wynika także z rosnącego przekonania kupujących, iż ceny mieszkań mogą zacząć rosnąć wraz z większym popytem oraz poprawą dostępności kredytów.
– Aktualnie dane cenowe nie odzwierciedlają jeszcze zauważalnych zmian w tym aspekcie. Oferta mieszkaniowa dostępna dla nabywców wciąż jest duża. Według danych SonarHome, w trzecim kwartale 2025 roku podaż lokali mieszkalnych rosła w większości miast. Spośród wszystkich kluczowych rynków tylko w Warszawie zaobserwowano redukcję liczby ogłoszeń sprzedaży mieszkań o 3 proc. w porównaniu kwartalnym – mówi Barbara Bugaj.
Jak z kolei prezentują się oczekiwania cenowe sprzedających? Zgodnie z najnowszymi informacjami pochodzącymi z tzw. monitoringu cen prowadzonego przez Cenatorium, we wrześniu we Wrocławiu, Krakowie i Łodzi, po uprzednich korektach, stawki nieznacznie się podniosły – od 0,5 do 1 proc. m/m. W ujęciu rocznym wciąż jest jednak o parę procent taniej. Ze wzrostami w odniesieniu do września 2024 r. mieliśmy do czynienia natomiast w Poznaniu (+1,9 proc. r/r) i szczególnie w Gdańsku, gdzie średnie oczekiwania sprzedających wzrosły o 8 proc. r/r.
W Warszawie kontynuacja wzrostów cen, aczkolwiek umiarkowana
Wrześniowe odbicie stawek miało miejsce także w Warszawie, gdzie jednak w zestawieniu rocznym sytuacja na obydwu rynkach była odmienna. O ile wycena nowych mieszkań podniosła się o 3,6 proc. r/r, o tyle średnie kwoty oczekiwane na rynku wtórnym zmalały w tym czasie o ponad 3,5 proc.
Jak jednak uważa Wojciech Płoński, do zwyżki stawek na rynku pierwotnym, którą zanotowano we wrześniu, przyczyniła się sztucznie m.in. transparentność cen.
– Wzrost ten wynikał m.in. z upublicznienia cen luksusowych apartamentów w Śródmieściu oraz na Woli, gdzie stawki przewyższają 30 tys. zł/mkw. – komentuje Płoński.
Tak czy inaczej, zdaniem ekspertów, w następnych kwartałach stawki w stolicy powinny w umiarkowanym tempie, ale jednak wzrastać, na co wskazuje m.in. odczyt indeksu urban.one dla stolicy, który we wrześniu zbliżył się do 130 pkt, zatrzymując się na poziomie 129,83 pkt (+0,38 pkt m/m i +2,89 pkt r/r).
