Rosnące koszty finansowania i spadek w sektorze fuzji i przejęć skłaniają fundusze private equity do poszukiwania kreatywnych opcji. Jedną z takich opcji są transakcje sprzedaży i leasingu zwrotnego, które zapewniają niezależność od finansowania bankowego, umożliwiając jednocześnie skuteczne uwolnienie kapitału bez zakłócania funkcji operacyjnych spółek. Wymagają one „tylko” solidnego najemcy i atrakcyjnych nieruchomości, takich jak te z wiodących sieci handlowych.
Rynek fuzji i przejęć w Polsce wyraźnie zwolnił w ciągu ostatnich kilku miesięcy, a prognozy na 2024 r. wskazują na spadek aktywności w porównaniu z poprzednim rokiem. Ponieważ tradycyjne metody finansowania, w tym kredyty bankowe, stają się mniej dostępne, fundusze private equity coraz częściej rozważają alternatywne opcje, takie jak transakcje sprzedaży i leasingu zwrotnego. Podejście to było zazwyczaj powiązane z sektorem nieruchomości komercyjnych, ale obecnie zyskuje na popularności w innych dziedzinach, w tym w handlu detalicznym.
– Wzrost kosztów finansowania bankowego i jego zmniejszona dostępność znacznie utrudniły przeprowadzanie transakcji poprzez wykupy lewarowane. Ma to bezpośredni wpływ na zdolność funduszy private equity do dokonywania przejęć. Ponadto wysokie wskaźniki inflacji prowadzą do podwyższonych oczekiwań dotyczących zwrotu z inwestycji – stwierdza Błażej Zagórski, partner w Departamencie Transakcji i Prawa Korporacyjnego w kancelarii prawnej CMS.
Wielu analityków uważa, że biorąc pod uwagę obecny krajobraz finansowy, w którym koszt kapitału jest prawie dwukrotnie wyższy niż dwa lata temu, fundusze private equity muszą ponownie ocenić swoje strategie finansowania przejęć. Sprzedaż-leasing zwrotny stanowi atrakcyjną alternatywę, szczególnie w porównaniu względnego kosztu kapitału do konwencjonalnego długu przejęć.
– Dodatkową przeszkodą są coraz bardziej rygorystyczne wymagania nakładane przez banki w odniesieniu do finansowanych aktywów. Instytucje finansowe oczekują obecnie, że nieruchomości będą zgodne ze standardami ESG i będą kwalifikować się jako zrównoważone aktywa. Niespełnienie kryteriów zrównoważonego rozwoju może znacznie ograniczyć dostępność finansowania lub zwiększyć jego koszty – podkreśla Daniel Radkiewicz, międzynarodowy ekspert ds. nieruchomości i prezes INWI.
Efektywne wykorzystanie
Znaczącym przykładem skutecznego wykorzystania transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego w sektorze detalicznym jest przejęcie sieci sklepów Żabka przez fundusz private equity, które obejmowało sprzedaż 123 sklepów za około 32 mln USD, a następnie ich leasing zwrotny na podstawie długoterminowej umowy na 20 lat. Uwolniony kapitał umożliwił refinansowanie zadłużenia i inwestycje mające na celu rozbudowę sieci.
– Innym przykładem jest transakcja przeprowadzona przez Okechamp Group, polsko-holenderskiego producenta pieczarek z siedzibą w Polsce i zakładami w Holandii. W kwietniu 2024 r. firma sprzedała swój główny majątek przemysłowy o powierzchni 21,5 tys. metrów kwadratowych w Velden w Holandii funduszowi private equity, jednocześnie zawierając długoterminową umowę leasingu zwrotnego na okres 20 lat – dodaje Daniel Radkiewicz.
Ta transakcja odblokowała znaczne zasoby finansowe, które można było przekierować na wzmocnienie podstawowej działalności. Umowa leasingu zwrotnego umożliwiła firmie utrzymanie ciągłości operacyjnej przy jednoczesnej optymalizacji bilansu i poprawie wskaźników zwrotu z inwestycji.
Elastyczne rozwiązanie
– W dobrze ustrukturyzowanej transakcji sprzedaży z odkupem możliwe jest zabezpieczenie kwoty dwukrotnie wyższej niż ta, którą zapewniłby kredyt bankowy. Dostępność kapitału jest często
Źródło
