Analiza rynku nieruchomości w Polsce za pierwsze półrocze 2025 roku

Dynamiczne zmiany na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości w Polsce w pierwszym półroczu 2025 roku przeszedł przez okres znaczących zmian, które odzwierciedlają zarówno globalne trendy gospodarcze, jak i lokalne uwarunkowania. Wpływ na rynek miały m.in. polityka monetarna, programy rządowe, takie jak „Pierwsze Klucze”, oraz zmieniające się nastroje konsumenckie.

Wzrost podaży mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, w połączeniu z większą dostępnością kredytów hipotecznych, stworzył nowe możliwości dla kupujących. Jednak w różnych miastach Polski obserwowano zróżnicowane tendencje cenowe, co wymaga szczegółowej analizy. Poniżej przedstawiamy kluczowe zmiany w cenach mieszkań w pierwszym półroczu 2025 roku, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, oraz omawiamy sytuację w wybranych miastach.

Rynek pierwotny: Stabilizacja cen z lokalnymi wyjątkami

Rynek pierwotny w Polsce w pierwszym półroczu 2025 roku charakteryzował się umiarkowaną stabilizacją cen, choć w niektórych miastach odnotowano niewielkie wzrosty. Według danych , średnie ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów w większości metropolii utrzymały się na poziomie zbliżonym do końca 2024 roku. Jedynie w wybranych ośrodkach, takich jak Warszawa czy Sopot, odnotowano symboliczne wzrosty cen o około 1-2%.

1. Warszawa: Średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 1,55%, osiągając 17 340 zł. Popyt na mieszkania premium w centrum miasta pozostaje wysoki, co napędza ceny.
2. Sopot: Najdroższy rynek w Polsce, z ceną średnią 18 567 zł za m kw., odnotował wzrost o 1,92% w związku z ograniczoną podażą i ekskluzywnym charakterem lokalizacji.
3. Gdańsk: W przeciwieństwie do innych miast Trójmiasta, ceny na rynku pierwotnym w Gdańsku spadły o 0,65%, osiągając medianę 13 810 zł za m kw., co wynika z większej liczby dostępnych ofert.

W porównaniu do poprzedniego roku, ceny na rynku pierwotnym wzrosły średnio o 7,0% w skali kraju, co wskazuje na kontynuację trendu wzrostowego, choć w wolniejszym tempie niż w 2024 roku. Deweloperzy, mimo dużej liczby nowych inwestycji, borykają się z wydłużonym czasem sprzedaży mniejszych mieszkań, co może być związane z ograniczoną zdolnością kredytową młodych nabywców.

Rynek wtórny: Korekta cen i wydłużony czas sprzedaży

Rynek wtórny w pierwszym półroczu 2025 roku wykazywał oznaki korekty cenowej, co stworzyło korzystne warunki dla kupujących. Dane z Nieruchomosci-online.pl wskazują, że właściciele mieszkań na rynku wtórnym zaczęli obniżać ceny ofertowe, szczególnie w miastach takich jak Kraków, Gdańsk i Lublin. Średnie ceny w skali kraju spadły o 2,4% w porównaniu do analogicznego okresu w 2024 roku.

1. Kraków: Największa korekta cenowa, o 5,1%, doprowadziła do spadku średniej ceny metra kwadratowego do około 17 100 zł. Właściciele mieszkań w grodzie pod Wawelem obniżyli ceny o średnio 853 zł za m kw.
2. Gdańsk: Ceny na rynku wtórnym spadły o 3,83%, osiągając 11 416 zł za m kw. Spadek ten wynikał z czynników sezonowych oraz większej liczby dostępnych ofert.
3. Poznań: Miasto wyróżniało się najszybszym tempem sprzedaży (mediana 38 dni), a ceny spadły jedynie o 0,4%, co świadczy o stabilizacji rynku.

Zaskakującym trendem jest szybsza sprzedaż mieszkań wymagających remontu, które znikały z rynku średnio po 50 dniach, w porównaniu do 52 dni dla lokali w lepszym stanie. Wynika to z postrzegania takich nieruchomości jako atrakcyjnych inwestycji. Jednak ogólny czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym wydłużył się, np. w Opolu mediana wynosiła aż 76 dni.

Czynniki wpływające na rynek: Programy rządowe i nastroje konsumenckie

Kluczowym czynnikiem wpływającym na rynek nieruchomości w 2025 roku był program „Pierwsze Klucze”, który pobudził optymizm wśród kupujących. Jak podkreśla Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl, zapowiedź programu, mimo braku szczegółów na początku roku, przyczyniła się do poprawy nastrojów, osiągając poziom 54,5 pkt. w pierwszym kwartale. Programy wsparcia, takie jak „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, dodatkowo zwiększyły dostępność kredytów hipotecznych.

Jednak rynek pozostaje podatny na wahania nastrojów konsumenckich, które są kształtowane przez media i wydarzenia gospodarcze. Na przykład, w mniejszych miastach, gdzie łatwiej znaleźć mieszkania w ramach limitów programu „Pierwsze Klucze”, odnotowano największe wzrosty cen, co może ograniczyć korzyści płynące z dopłat. W większych metropoliach, takich jak Warszawa czy Kraków, ceny pozostają powyżej limitów rządowych, co utrudnia skorzystanie z programu.

Perspektywy na przyszłość: Stabilizacja czy dalsza korekta?

Analitycy przewidują, że w drugim półroczu 2025 roku rynek nieruchomości w Polsce będzie zmierzał w stronę większej równowagi między podażą a popytem. Wzrost liczby ofert, szczególnie na rynku wtórnym, w połączeniu z większą elastycznością cenową sprzedających, może sprzyjać kupującym. Jednak w miastach takich jak Łódź, gdzie ceny wzrosły o 0,4-2%, stabilizacja może potrwać dłużej.

1. Wzrost podaży: W Warszawie liczba ofert sprzedaży mieszkań osiągnęła rekordowe 28,8 tys. w pierwszym kwartale, co zwiększa presję na obniżki cen.
2. Polityka monetarna: Oczekiwane obniżki stóp procentowych mogą zwiększyć zdolność kredytową, wspierając popyt na mieszkania.
3. Lokalne różnice: Miasta takie jak Sopot czy Warszawa nadal będą przyciągać inwestorów premium, podczas gdy mniejsze ośrodki mogą stać się bardziej dostępne dzięki programom rządowym.

Podsumowując, pierwsze półrocze 2025 roku przyniosło zarówno wyzwania, jak i nowe możliwości na polskim rynku nieruchomości. Kupujący mogą skorzystać z korekty cen na rynku wtórnym, podczas gdy deweloperzy będą musieli dostosować się do zmieniających się warunków popytu.