Nie tylko obszar Gruzji – w ostatnim czasie polscy inwestorzy kierowali wzrok także na Cypr Północny. Spoglądamy na rynek, który można ocenić jako obarczony ryzykiem.
W styczniu bieżącego roku specjaliści serwisu RynekPierwotny.pl zwracali uwagę na gruziński sektor nieruchomości, który wcześniej budził ciekawość u majętnych rodaków. Niedawno krajowe media ponownie raportowały o protestach w Gruzji – tym razem powiązanych z wyborami samorządowymi. Silniejsze napięcia polityczne z końca ubiegłego roku, na krótki czas „ochłodziły” gruziński segment nieruchomości. Należy pamiętać, że w minionym czasie uwagę krajowych inwestorów przykuwał także inny, dość niepewny cel lokat kapitałowych w nieruchomości. Mowa o Cyprze Północnym. Dobrze jest przyjrzeć się tamtejszemu rynkowi, który nęci cenami korzystniejszymi w porównaniu z resztą Wyspy Afrodyty. Jednakowo ważne jak pułap cenowe okazują się uwarunkowania polityczne i prawne.
„Ostoja spokoju wśród niepewności”? Niekoniecznie…
Podczas próby znalezienia dokładnych informacji na temat sektora nieruchomości Cypru Północnego, w pierwszej kolejności natrafimy na różnego rodzaju reklamy i anonsy. Opisują one północny rejon Cypru przykładowo jako „bezpieczne schronienie inwestycyjne w zmiennym świecie”. To dość kontrowersyjne stwierdzenie, biorąc pod uwagę fakt, że rozmawiamy o państwie akceptowanym oficjalnie wyłącznie przez Turcję. Ogromna część społeczności międzynarodowej traktuje Cypr Północny jako terytorium Republiki Cypryjskiej znajdujące się obecnie pod turecką okupacją.
Na Cyprze Północnym nie obowiązują przepisy unijne
Eksperci RynekPierwotny.pl przypominają, że status Cypru Północnego stanowił problem w kontekście przystąpienia Republiki Cypryjskiej do UE. Wypracowano rozwiązanie, o którym można przeczytać w protokole numer 10 do traktatu akcesyjnego 10 państw z 2003 roku. Ten protokół głosi, że: „Zastosowanie dorobku (prawnego UE – przyp. red.) jest zawieszone na tych terenach Republiki Cypryjskiej, na których Rząd Republiki Cypryjskiej nie sprawuje efektywnej kontroli”. Innymi słowy, prawo unijne nie ma mocy na obszarze Cypru Północnego, mimo że formalnie mówi się o obszarze UE. Jest to istotna wiadomość dla inwestorów w nieruchomości.
Cypr Północny dysponuje odrębnym systemem prawnym, który zdaje się być równie osobliwy jak status tego obszaru. To intrygująca mieszanka brytyjskiego prawa zwyczajowego (common law) oraz późniejszych przepisów, często wzorowanych na rozwiązaniach tureckich. W 2005 r. uchwalono specjalne regulacje, które miały za cel rozstrzygnięcie kwestii majątku porzuconego przez greckojęzycznych uciekinierów z północnej części wyspy. Dla zagranicznych inwestorów bardziej znaczący może okazać się jednak inny aspekt prawny. Mianowicie, nabywanie nieruchomości przez obcokrajowców jest ograniczone.
Obecny limit zakupów dla osób z zagranicy to trzy lokale, ale w przypadku obywateli państw uznających Cypr Północny (czyli Turków) obowiązuje ograniczenie do sześciu mieszkań. Przed zmianą prawa z maja 2025 roku, analogiczne limity były ustalone kolejno na poziomie jednego mieszkania oraz trzech mieszkań. Co ciekawe, Turcy są także faworyzowani ze względu na podatek od zakupu nieruchomości niższy niż standardowe dla cudzoziemców 9% wartości lokalu (wcześniej 12%).
Niższe stawki za metr kwadratowy, czyli istotny bodziec do nabycia
Wspomniane wcześniej przez specjalistów portalu RynekPierwotny.pl „złagodzenie” zasad zakupu nieruchomości przez osoby z zagranicy najpewniej ma na celu zachęcenie inwestorów zagranicznych. Należy pamiętać, że Cypr Północny to obszar słabiej rozwinięty gospodarczo od południowej części wyspy, który dodatkowo jest zależny od wsparcia finansowego z Turcji. Szacunki Banku Światowego wskazują, że turecka pomoc zredukowała ubiegłoroczny deficyt budżetowy Cypru Północnego z około 9% do 4% PKB.
Jeżeli chodzi o PKB per capita, to różnica na niekorzyść północnej części wyspy jest ponad dwukrotna. Trudno więc dziwić się zaskakującemu faktowi, że mieszkańcy Cypru Północnego zarabiają o wiele mniej niż ich południowi, zwykle greckojęzyczni sąsiedzi. To rozbieżność w zarobkach (pomimo popytu inwestycyjnego) w pewnym stopniu wpływa na ceny metrażu, które w północnej części wyspy są bardziej atrakcyjne. Dane Landbank Analytics wskazują, że średnia cena sprzedaży nowych mieszkań z Famagusty wynosiła w 2024 r. ok. 220 000 euro, a więc była znacząco niższa niż w przypadku Pafos (ok. 310 000 euro) oraz Limassol (ok. 430 000 euro).
Nikozja z ubiegłoroczną średnią na poziomie ok. 190 000 euro pozostaje bardziej ukierunkowana na lokalnych nabywców. Trzeba pamiętać, że stołeczne miasto jest podzielone pomiędzy dwie części Cypru przez obszar zdemilitaryzowany i tzw. zieloną linię. Nie ulegnie to zmianie w najbliższym czasie, więc nabywcy nieruchomości z północnego Cypru nie mogą oczekiwać, że ten teren wkrótce stanie się faktyczną częścią UE – także prawnie. Natomiast długoterminowy wzrost liczby przekroczeń wspomnianej już „zielonej linii” (pod warunkiem utrzymania trendu) może pozytywnie wpływać na północnocypryjski rynek nieruchomości i całą gospodarkę. Gospodarka Cypru Północnego w 2024 r. odnotowała ponad sześcioprocentowy wzrost, ale jej wyzwaniem pozostawała wysoka inflacja i chwiejność tureckiej liry jako środka płatniczego.
