Konflikty między właścicielami i najemcami dotyczące pogorszenia się stanu wynajmowanych nieruchomości są, niestety, dość częste. Kompleksowa umowa może pomóc złagodzić te spory.
„Wynajmujący potrącił mi kaucję, twierdząc, że uszkodziłem meble i nie naprawiłem usterek” – takie skargi często można znaleźć w Internecie. Czy są uzasadnione? Ostatecznie wszystko zależy od specyfiki każdego przypadku. Chociaż nie da się szczegółowo opisać każdego scenariusza, można przedstawić kilka ogólnych zasad, które wyjaśnią proces dotyczący szkód po wynajmie. Właśnie to chcieli zrobić eksperci z portalu GetHome.pl. Zanim przejdą do konkretów, przypominają nam o postanowieniach dotyczących konieczności zwrotu mieszkania w stanie nie gorszym niż w momencie wynajmu.
W przypadku umów najmu mieszkań obowiązują szczególne przepisy dotyczące wynajmu.
Konflikty dotyczące zużycia mieszkania zazwyczaj pojawiają się po zakończeniu umowy najmu. Wymaganie zwrotu nieruchomości w stanie niepogorszonym jest określone w artykule 675, paragraf 1 Kodeksu cywilnego („Po rozwiązaniu umowy najmu najemca musi zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie wynikające z normalnego użytkowania”). Ważne jest, aby zauważyć, że artykuł 6e Ustawy o ochronie praw lokatorów (który domyślnie zastępuje artykuł 675 Kodeksu cywilnego) dotyczy wynajmu lokali mieszkalnych. Zgodnie z artykułem 6e tej Ustawy, po zakończeniu umowy najmu i opuszczeniu lokalu najemca musi:
- wyremontować mieszkanie i przeprowadzić naprawy, które są jego obowiązkiem (obowiązki najemcy w zakresie napraw są określone w artykule 6b ustawy o najmie, przy czym umowne definicje obowiązków naprawczych różnią się od tych zawartych w artykule 6b i dotyczą wyłącznie nieruchomości spoza sektora budownictwa socjalnego)
- zwrócić wynajmującemu równowartość zużytego sprzętu
- techniczne (kuchenki, kuchnie, przepływowe podgrzewacze wody – gazowe, elektryczne i węglowe, a także podgrzewacze wody, wanny, brodziki, muszle klozetowe, zlewozmywaki i umywalki z syfonami, krany i inne urządzenia sanitarne znajdujące się w lokalu)
W przypadku nieruchomości mieszkalnych spoza sektora budownictwa socjalnego (tj. nie wynajmowanych od samorządów lub Skarbu Państwa) mogą obowiązywać inne zasady, jeśli właściciel „M” ustali je z najemcą. Jednakże takie ustalenia muszą być zgodne z wcześniej wspomnianym artykułem 675 Kodeksu cywilnego (zob.: E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz, wyd. V, Warszawa 2021, ROZDZIAŁ 4 Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów oraz ochrona praw lokatorów).
Przepisy są mniej korzystne dla lokatorów od 20 lat
Należy zrozumieć, że obowiązek remontu lokalu określony w artykule 6e ustawy o ochronie praw lokatorów powstaje dopiero po zakończeniu umowy najmu. Wszelkie wcześniejsze remonty mieszkania są aktem dobrej woli ze strony najemcy, a nie wymogiem prawnym.
Obowiązek odnowienia lokalu na mocy artykułu 6e istnieje niezależnie od tego, czy warunek „M” po zawarciu umowy najmu wynika z normalnego użytkowania. Podobnie, wymóg, aby najemca przeprowadził ostateczne naprawy, ma zastosowanie nawet jeśli niezbędne prace wynikają ze zwykłego użytkowania lokalu.
Wspomniane przepisy, które nakładają na najemców mieszkań większe obciążenia niż poprzednie prawa, obowiązują od 20 lat. Obowiązki najemcy mieszkania po zakończeniu umowy najmu są szersze w porównaniu do najemców nieruchomości komercyjnych.
Stan niepogorszony – może to określać umowa
Przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów (a także art. 675 Kodeksu cywilnego) nakazują najemcy zwrot mieszkania w stanie niepogorszonym. Zatem obowiązek napraw i remontów spoczywa na najemcy.
Próby ustalenia, czy sytuacja odzwierciedla stan niepogorszony, mogą wplątać zarówno najemcę, jak i wynajmującego w długie spory prawne. Alternatywnie korzystne może być dokładne określenie w umowie stanu technicznego, w jakim prywatne mieszkanie powinno zostać zwrócone. Możliwe jest nawet określenie rodzaju i koloru farby, która ma zostać użyta do ponownego pomalowania
Źródło
