Łódź z grona ośmiu największych polskich rynków nieruchomości to przypadek szczególny. Z jednej strony najemcy mogą cieszyć się z najniższych stawek czynszów a kupujący z odstających od reszty stawki cen mieszkań. Z drugiej to właśnie w Łodzi wciąż można liczyć na najwyższą stopę zwrotu. Czy jednak Łodzi grozi nadpodaż mieszkań?
Najwyższa stopa zwrotu, choć było lepiej
Średnio 6,23 proc. w skali roku – tyle, zgodnie z danymi Otodom Analytics, w maju wynosiła roczna stopa zwrotu z inwestycji w kawalerkę na wynajem w Łodzi, która jednak nie uwzględnia kosztów remontu, utrzymania mieszkania oraz podatków. Dla porównania, w nie tak odległej Warszawie było to 5,3 proc., a w niemal identycznym pod względem liczby mieszkańców Wrocławiu 5,33 proc.
I choć to o blisko 1 pp. mniej niż przed rokiem, to jednocześnie najwyższy wynik spośród ośmiu największych polskich rynków nieruchomości.
|
Przeciętna roczna stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem w maju 2024 r. |
||
|---|---|---|
|
Metraż [w mkw.] |
Stopa zwrotu [w proc.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
0-40 |
6,23 |
-0,86 |
|
40-59 |
5,65 |
-0,98 |
|
60-80 |
5,15 |
-1,1 |
|
Źródło: Otodom Analytics |
||
W Łodzi, przynajmniej przeciętnie, najszybciej zwracają się także inwestycje w nieco większe mieszkania na wynajem. W przypadku najpopularniejszych lokali o powierzchni od 40 do 59 mkw. roczna stopa zwrotu w maju wyniosła 5,65 proc.
Wszystko to przy najniższych, z grona analizowanych miast (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Gdańsk, Gdynia, Poznań i Katowice), średnich stawkach czynszów i przeciętnych kwotach płaconych za mieszkania.
Wciąż poniżej 10 tys. zł/mkw.
Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego, Łódź jest w tym gronie jedynym miastem, w którym ani na rynku pierwotnym, ani na wtórnym, w I kw. 2024 r. nie zanotowano średniej ceny przekraczającej 10 tys. zł/mkw.
Znacznie bliżej tej bariery jest łódzki rynek pierwotny, na którym w I kw. 2024 r. za nowe mieszkania płacono średnio 9755 zł/mkw. To o 15,4 proc. więcej niż rok wcześniej. W przypadku transakcji dotyczących mieszkań z drugiej ręki w aktach notarialnych wpisywano przeciętnie 7496 zł/mkw. – o 13,9 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2023 r.
To, jak wyglądają średnie kwoty płacone za poszczególne metraże obrazują dane Bankier.pl udostępnione przez Cenatorium. Najmocniej pomiędzy I kw. 2023 a I kw. 2024 r. wzrosły średnie ceny transakcyjne najpopularniejszych metraży. Lokale o powierzchni od 35 do 60 mkw. podrożały w aktach notarialnych przeciętnie o 22,4 proc., z kolei za kawalerki mierzące maksymalnie 35 mkw. płacono średnio o 21,9 proc. więcej niż rok wcześniej.
Choć, w oparciu o dane Cenatorium, wzrosty notowane na rynku mieszkaniowym w Łodzi w są zbieżne z obserwowanymi w innych największych polskich miastach, to wciąż tamtejsze mieszkania są znacznie tańsze. W najbardziej jaskrawo wypadającym porównaniu z Warszawą, za mieszkania w Łodzi w I kw. 2024 r. płacono średnio od 35 do 42 proc., a nominalnie od 4,1 do 6,6 tys. zł/mkw. mniej.
Porównując Łódź z ludnościowo niemal identycznym Wrocławiem, w Łodzi za mieszkania płacono średnio od 23 do 27 proc. a nominalnie od 2,2 do 3,4 tys. zł/mkw. mniej.
Łodzi „grozi” nadpodaż mieszkań?
Jak mówi Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics, czerwiec był w Łodzi już dziesiątym miesiącem z rzędu, w którym liczba nowych mieszkań przeznaczonych na sprzedaż przewyższyła liczbę lokali sprzedanych. Tym samym, oferta działających na tym rynku deweloperów urosła z 5 tys. do 8,5 tys. lokali i jest już drugą najwyższą w Polsce.
– Tymczasem, w parze z ofertą i nowymi wprowadzeniami zupełnie nie idzie skala sprzedaży. To oczywiście może świadczyć o zagrożeniu nadpodażą w dłuższym okresie – wyjaśnia Marcin Krasoń.
Ceny najmu najniższe i jeszcze spadają
Kupujący mieszkania na wynajem mogą liczyć jednak na znacznie niższe kwoty otrzymywane od wynajmujących. Co więcej, zgodnie z danymi Otocom Analytics, inaczej niż w pozostałych największych polskich miastach, w ciągu ostatniego roku na łódzkim rynku najmu zanotowano obniżki.
Spośród popularnych metraży, czyli mieszkań o powierzchni poniżej 90 mkw., najmocniej – o blisko 8 proc. r/r obniżyła się średnia wycena czynszu oczekiwanego za lokale o powierzchni od 60 do 89 mkw. W maju 2024 r. było to przeciętnie 2770 zł/m-c – o ponad 1000 zł/m-c mniej niż we wspominanym już Wrocławiu.
Najpopularniejsze mieszkania (40-59 mkw.) wyceniane były przeciętnie na 2190 zł/m-c – o 0,8 proc. niżej niż w maju 2023 r. Z kolei za wynajęcie kawalerki (do 40 mkw.) oczekiwano przeciętnie 1701 zł/m-c. – o 4 proc. mniej niż rok wcześniej.
Wojenny rykoszet trafił w inne miasta
Łódź charakteryzuje się za to znacznie mniej okazałymi względem pozostałych analizowanych miast, wzrostami średnich cen transakcyjnych najmu w dłuższej perspektywie. To efekt spokojniejszej wiosny 2022 r. i mniejszego wpływu wojny na Ukrainie i napływu uchodźców zza wschodniej granicy na tamtejszy rynek najmu.
Podczas gdy w ujęciu trzyletnim (względem maja 2021 r.) mieszkania na wynajem w Krakowie „podrożały” w ogłoszeniach średnio o 59 – 66 proc., w Warszawie przeciętnie o 48 – 52 proc., a we Wrocławiu o 40 – 45 proc., w Łodzi średnie ceny ofertowe w analizowanym okresie wzrosły odpowiednio o 21 proc. (60-80 mkw.), 28 proc. (40-59 mkw.) oraz 34 proc. (0-40 mkw.).
