"Pośrednik nie pokazał mi mieszkania, bo nie podpisałem z nim umowy", "pośrednik nie przyjechał na spotkanie", "pośrednik zniechęcał mnie do oglądanego mieszkania" – nasi czytelnicy wielokrotnie zwracali nam uwagę na nie do końca odpowiednie działania pracowników branży nieruchomości. Prawnik przyjrzy się obowiązkom, które na nich ciążą i jak klienci mogą się zabezpieczyć.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami to jedna z dynamicznie rozwijających się branż, która odgrywa kluczową rolę w procesie kupna, sprzedaży oraz wynajmu nieruchomości. Pośrednicy nieruchomości pomagają klientom w nawigacji po złożonym świecie rynków nieruchomości, jednakże ich działalność niesie ze sobą określone zobowiązania prawne i moralne.
– Pośrednik podejmuje czynności odpłatnie na rzecz dającego zlecenie, które zmierzają do zawarcia umowy nabycia lub zbycia praw do nieruchomości. Umowa agencyjna (pośrednictwa) powinna zostać sporządzona w formie pisemnej lub elektronicznej, a także zawierać czynności, jakie ma podejmować agent na rzecz dającego zlecenie – zaznacza adwokat Adrian Sadaj. – Niezawarcie umowy w wymieniony powyżej sposób obarczone jest sankcją nieważności, a zatem nie wywołuje skutków prawnych – dodaje i wyjaśnia dalej.
Pośrednik nieruchomości powinien posiadać obowiązkowe ubezpieczenie OC. Zgodnie z art. 181 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
Należy wskazać, iż pośrednik nieruchomości na podstawie art. 181a Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2024.1145 t.j.) ma prawo wglądu do:
- ksiąg wieczystych,
- katastru nieruchomości,
- ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
- tabel taksacyjnych
- map taksacyjnych tworzonych na podstawie art.169,
- planów miejscowych,
- decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
- planów ogólnych gmin,
- rejestrów cen nieruchomości,
- rejestrów osób, którym przysługują prawa określone w art. 179b pkt 2 oraz prawa odrębnej własności lokalu,
- ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego,
- świadectw charakterystyki energetyczne
oraz do pobierania z nich niezbędnych odpowiednio odpisów, wypisów i zaświadczeń.
W przypadku naruszenia przez pośrednika nieruchomości warunków umowy i spowodowanie w ten sposób szkody na rzecz swojego klienta takie działanie skutkować będzie odpowiedzialnością odszkodowawczą wobec dającego zlecenia. Podstawy takiej odpowiedzialności należy upatrywać w art. 471 k.c. (odpowiedzialność kontraktowa), a także w art. 415 k.c. (odpowiedzialność deliktowa).
W sytuacji, gdy dający zlecenie za pośrednictwem agenta nieruchomości chciał dokonać sprzedaży mieszkania, a pomiędzy stronami doszło do podpisania umowy przedwstępnej i zapłacenia przez kupującego zadatku, natomiast wskutek braku skompletowania dokumentów przez pośrednika na czas, do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie, wówczas dochodzi do nienależytego wykonania zobowiązania przez pośrednika. Ponadto we wskazanej sytuacji agent przyjął już wynagrodzenie w wysokości 50% prowizji od całości kwoty sprzedaży mieszkania. Mając na uwadze art. 355 k.c., pośrednik nieruchomości jako profesjonalista powinien dochować należytej staranności w podejmowanych przez siebie czynnościach, przy uwzględnieniu charakteru prowadzonej przez siebie działalności.
Ramy zachowania pośrednika nieruchomości wyznacza treść umowy oraz przepisy prawa, zaś wszelkie działania niezgodne ze wskazanymi regulacjami, mogą zostać uznane jako niezachowanie należytej staranności. Sporządzając umowę agencyjną (pośrednictwa), strony mogą zaostrzyć lub wyłączyć odpowiedzialność pośrednika w niektórych przypadkach.
Ciężar odpowiedzialności wykazania powstania szkody przez pośrednika obciąża podmiot wykazujący szkodę, co wiąże się z przedstawieniem związku przyczynowo- skutkowego jego działania. Związek przyczynowo-skutkowy to nic innego jak poszczególne zdarzenia będące wyrazem niewykonania zobowiązania (np. zaniechanie w wykonaniu, zwłoka), które powstaje wskutek niedochowania staranności przez pośrednika w podejmowanych przez niego działaniach. Brak związku przyczynowo-skutkowego będzie powodować, iż nie dojdzie do przypisania pośrednikowi odpowiedzialności kontraktowej.
W przypadku spełnienia przesłanek odpowiedzialności kontraktowej lub deliktowej należy wezwać profesjonalnego pośrednika nieruchomości do zapłaty żądanych kwot. Po otrzymaniu wezwania, pośrednik może wskazać nr polisy OC, która jest obowiązkowa. Zatem następnym krokiem, jest skierowanie wezwania do ubezpieczyciela, zaś w przypadku odmowy, konieczne będzie skierowanie pozwu o zapłatę do sądu celem uzyskania świadczeń odszkodowawczych. Należy pamiętać, iż przed decyzją o dochodzeniu roszczeń od zakładu ubezpieczeń należy przeczytać warunki zawartej polisy przez pośrednika z ubezpieczycielem oraz ogólnych warunków umowy ubezpieczenia.
W takich sytuacjach warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, który w sposób fachowy i rzetelny przeprowadzi wszelkie czynności pozwalające na ewentualne domaganie się swoich praw w związku z nienależytym wykonaniem zobowiązania przez pośrednika nieruchomości.
Autor: Adw. Adrian Sadaj, www.adwokatsadaj.pl
Bankier.pl pomaga to nowy cykl, w którym staramy się opisywać problemy naszych czytelników. Odpowiedzi udzielają prawnicy z ArsLege. Masz problem w pracy, życiu codziennym, a może biznesowym? Zachęcamy do wysyłania pytań na adres: [email protected].
opr. aw
