Krajowe media zwróciły uwagę na bezprecedensowe spadki cen nieruchomości w Niemczech w 2023 r. Jednak krajobraz cenowy w naszym sąsiednim kraju zaczyna teraz zmieniać się w innym kierunku.
Niemiecki rynek nieruchomości fascynuje nas bardziej niż np. rynek włoski czy francuski. Wpływ na to mają takie czynniki jak bliskość geograficzna i powiązania gospodarcze Polski z Niemcami. Nic więc dziwnego, że krajowe media informowały o gwałtownych spadkach cen niemieckich mieszkań i domów w 2023 roku. Obecnie dyskusje o cenach metrów kwadratowych w Niemczech stają się w naszym kraju coraz rzadsze. Niemniej jednak sytuacja za zachodnią granicą pozostaje intrygująca, a trend cenowy się odwraca. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl analizują godne uwagi dane.
Ostatnio wartość starszych mieszkań zaczęła wzrastać.
Krajowe media, relacjonując spadki cen nieruchomości w Niemczech, niestety rzadko podkreślały różnice między nowymi i starszymi konstrukcjami . Dlatego też istotne jest przeanalizowanie poniższego wykresu, który ilustruje zmiany w cenach ofertowych nieruchomości i stawkach czynszu w Niemczech w okresie 20 lat (2005-2025). Wykres, oparty na danych z Empirica Regio, obejmuje nowsze domy i nieruchomości, które zostały ukończone w ciągu ostatniej dekady (nowe konstrukcje), a także wszystkie nieruchomości/lokale mieszkalne niezależnie od roku ich budowy (zasób mieszkaniowy).
Ta klasyfikacja wiekowa jest istotna, ponieważ dane wskazują, że nowsze niemieckie apartamenty nie straciły na cenie w okresie recesji. Z drugiej strony, zauważalna redukcja była widoczna na rynku starszych nieruchomości. Tę samą tendencję obserwuje się w przypadku niemieckich domów, co wiąże się ze znacznym wzrostem kosztów energii i istniejącym systemem klasyfikacji energetycznych. Nowsze domy doświadczyły bardziej znaczącego spadku cen w czasie ostatniej recesji w porównaniu ze starszymi strukturami. Ponadto zauważalne wzrosty cen ofertowych nowszych niemieckich nieruchomości mieszkalnych (domów i apartamentów) były widoczne już w zeszłym roku. Początek 2025 r. również zasygnalizował pierwsze oznaki wzrostu na całym rynku nieruchomości i domów.
Wzrosty odnotowano również w danych transakcyjnych
Indeks GREIX, wywodzący się z danych transakcyjnych, odzwierciedla również zmianę trendu cenowego w kraju naszego sąsiada. Indeks ten ma charakter hedoniczny — podobny do informacji wcześniej podanych przez Empirica Regio. Oznacza to, że wpływ zmian w badanej grupie mieszkań (np. uwzględnienie wyższego odsetka nieruchomości premium w ofertach lub sprzedaży) jest stale korygowany. Po dokładnej analizie danych od notariuszy eksperci opracowujący indeks GREIX obliczyli następujące roczne zmiany cen transakcyjnych dla niemieckich mieszkań:
- I kw. 2023 r. – spadek o 8,4% w porównaniu do analogicznego kwartału roku poprzedniego
- II kw. 2023 r. – spadek o 10,9%
- III kw. 2023 r. – spadek o 11,2%
- IV kw. 2023 r. – spadek o 7,3%
- I kw. 2024 r. – spadek o 4,8%
- II kw. 2024 r. – spadek o 2,3%
- III kw. 2024 r. – wzrost o 0,8%
- IV kw. 2024 r. – wzrost o 1,9%
- Q1 2025 – wzrost o 3,2% (dane wstępne bez Hamburga i Monachium)
Ważne jest, aby zauważyć, że dane dotyczą ośmiu głównych miast niemieckich (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt nad Menem, Hamburg, Kolonia, Lipsk, Monachium, Stuttgart). W tych miastach indeks GREIX na I kw. 2025 r. wskazuje na roczne wzrosty cen mieszkań w zakresie od 1,8% (Frankfurt) do nawet 8,9% (Lipsk). Biorąc pod uwagę szerszy zakres lokalizacji (21 miast i regionów), roczny odczyt indeksu GREIX pokazuje wzrost o (+3,1%). Należy jednak zauważyć, że są to wstępne dane na I kw. 2025 r.
Źródło
