Mimo nasilającego się ożywienia i odradzającego się popytu, szczególnie wśród klientów finansujących zakup kredytem, specjaliści analizujący rynek nieruchomości przewidują koniec roku z niezmiennymi cenami lokali mieszkalnych. Jednakże, utrzymanie stabilności nieuchronnie oznacza stopniowy wzrost wartości, co demonstruje najnowszy wskaźnik indeksu urban.one.
W sierpniu podniósł się zarówno wskaźnik indeksu urban.one dla całej Polski, jak i ten uwzględniający tylko największe aglomeracje. Dla obszaru całego kraju odnotowano wartość 117,07 pkt – o 0,52 pkt więcej w porównaniu do lipca i zarazem o 2,90 pkt więcej w stosunku do identycznego okresu zeszłego roku. Był to największy miesięczny progres od stycznia bieżącego roku.
Identyczna sytuacja wystąpiła w kontekście indeksu urban.one, który obrazuje kondycję rynków nieruchomości w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Poznaniu i Łodzi. W sierpniu wartość indeksu ustabilizowała się na poziomie 131,54 pkt, co oznaczało wzrost miesiąc do miesiąca o 0,62 pkt, jak również rok do roku o 3,67.
Spadki cen nowych mieszkań. Ceny na rynku używanym w górę
Jak wynika z analizy cen dokonywanej przez Cenatorium, indeksy rosną, chociaż stawki oczekiwane przez deweloperów za lokale mieszkalne maleją. Sierpień przyniósł w Gdańsku i Łodzi obniżkę przeciętnych cen ofertowych o około 1 proc. m/m, natomiast we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku wycena nowych mieszkań obniżyła się o około 0,5 proc. m/m.
– We wszystkich sporych miastach ilość mieszkań deweloperskich nieznacznie się skurczyła, niemniej jednak łącznie wciąż przekracza 42 tys. lokali. Znacznie skromniejsza liczba nowo wprowadzanych ofert, obserwowana od paru miesięcy, może być rezultatem dostosowania podaży do zapotrzebowania oraz dążenia do podtrzymania cen przez deweloperów – stwierdza Małgorzata Wełnowska, starszy specjalista ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Odmiennie niż w poprzednim miesiącu, bardziej widoczne zwyżki zarejestrowano za to na rynkach wtórnych, co wpłynęło na wartość indeksu. Najmocniej – o 4 proc. m/m – wzrosła wycena lokali z drugiej ręki w Gdyni, średnio o 2,7 proc. swoje żądania zwiększyli oferujący tego typu nieruchomości w Krakowie, a o 2 proc. w Poznaniu.
Wzrasta zdolność kredytowa, przybywa nabywców na kredyt
– Rynek mieszkaniowy w ostatnim czasie odznaczał się delikatnym powiększeniem obrotu lokalami mieszkalnymi, co było stymulowane przez redukowane stopy procentowe, a także stabilizację cen – zaznacza Małgorzata Wełnowska.
Wzrost popytu jest wyraźnie widoczny zwłaszcza wśród nabywców wspomagających się lub przynajmniej rozważających potrzebę zakupu z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, na co wpływ mają redukowane (już czterokrotnie w bieżącym roku) stopy procentowe oraz podnosząca się zdolność kredytowa.
Według danych Biura Informacji Kredytowej, w sierpniu na terenie Polski udzielono 19,4 tys. kredytów hipotecznych – o 13,8 proc., a realnie o 3,1 tys. więcej niż w lipcu i jednocześnie o 29,3 proc. (+4,4 tys.) więcej w odniesieniu do analogicznego miesiąca ubiegłego roku. Hipotek przybyło także znacząco więcej aniżeli w sierpniu 2023 r. (+43,7 proc.), czyli w okresie działania programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
O możliwym dalszym wzroście popytu na kredyty hipoteczne świadczą wrześniowe dane BIK dotyczące wniosków o ten rodzaj finansowania. We wrześniu złożono bowiem 39,91 tys. podań – o 13,1 proc. więcej niż w sierpniu oraz o 40,1 proc. (realnie o 11,4 tys. sztuk) więcej niż w roku poprzednim.
Rynek wynajmu wchłonął część lokali
Ożywienie w postaci malejącej ilości dostępnych propozycji da się zaobserwować także w Warszawie. Wskaźnik indeksu urban.one dla stolicy podniósł się w sierpniu o 0,65 pkt m/m do 129,45 pkt. Był również o 3,56 pkt wyższy niż przed rokiem.
Podobnie jak w pozostałych największych polskich miastach, na warszawskim rynku pierwotnym zanotowano redukcję średniej ceny ofertowej o 1,3 proc. m/m.
Jak jednakże zauważa Małgorzata Wełnowska, spadek liczby wolnych ofert na warszawskim rynku wtórnym może wynikać nie tyle z dynamicznie wzrastającej sprzedaży mieszkań, ile z okresowego przenoszenia części ogłoszeń na rynek najmu.
„Ceny mieszkań pozostaną stabilne”, ale najwyższe w historii
Według opinii ekspertów badających rynek nieruchomości, w nadchodzących miesiącach ceny powinny jednak pozostać na niezmienionym poziomie.
Pomimo, że utrzymanie cen może radować osoby poszukujące własnego „M”, ponieważ nastąpiło po wzroście cen sprzed ponad roku, to w ostatnim czasie rozumiane jest najczęściej jako powolny wzrost wartości i sum płaconych za mieszkania.
Należy przypomnieć, że z prezentowanych przez Bankier.pl w ubiegłym miesiącu danych wynika, że najczęściej kupowane lokale, czyli te o powierzchni od 35 do 60 mkw., a także kawalerki (do 35 mkw.) zdrożały w aktach notarialnych w ciągu minionego roku średnio od około 0,5 do 3 proc. I chociaż w większości przypadków jest to mniej od inflacji CPI, nie zmienia to faktu, że aktualnie najczęściej poszukiwane i wybierane metraże są najdroższe w historii – od ponad 20 do blisko 40 proc. droższe niż trzy lata temu, czyli przed erą „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
Obniżki średnich cen transakcyjnych rejestrowane są głównie (choć nie tylko) w odniesieniu do dużych mieszkań – o powierzchni przekraczającej 60 mkw.
