Władze miejskie coraz częściej traktują strategie mieszkaniowe jako kluczowy element inicjatyw rozwoju miast. Niemniej jednak analitycy z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów ostrzegają, że obecne działania są wciąż niewystarczające. Rozszerzanie projektów mieszkaniowych na wiele sektorów – nie tylko inwestycje prywatne, ale także budownictwo publiczne i społecznościowe – stało się koniecznością.
„Chociaż organy miejskie odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu krajowego podejścia do mieszkalnictwa, szczególnie na szczeblu lokalnym, poziom świadomości jest bardzo zróżnicowany. Wiele polskich gmin wciąż nie postrzega strategii mieszkaniowych jako katalizatorów postępu. Jednak badania naszego instytutu wskazują na rosnący trend wśród miast, które priorytetowo traktują ramy mieszkaniowe w swoich planach rozwoju miast” – wyjaśnił dr Kamil Nowak, Dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów, w wywiadzie dla Newserii.
Specjalista wskazuje nowe dokumenty polityczne – w tym strategie dotyczące mieszkalnictwa komunalnego – które odnoszą się do szerszych wyzwań mieszkaniowych wykraczających poza pomoc grupom narażonym na wykluczenie. Ramy te mają na celu kompleksową poprawę dostępności mieszkań i ich rozwoju.
„Miasta takie jak Chełmno w województwie kujawsko-pomorskim są przykładem ukierunkowanego podejścia, koncentrującego się na przyciąganiu prywatnych deweloperów w celu stymulowania budownictwa. Jednak w mniejszych miejscowościach, gdzie projekty komercyjne pozostają w tyle, rozwój budownictwa mieszkaniowego w różnych segmentach rynku staje się koniecznością” – wyjaśnił dr Nowak.
Przedstawiciel IRMiR podkreśla, że mechanizmy wsparcia gmin obejmują wiele wymiarów. Chociaż coraz więcej społeczności podejmuje obecnie inicjatywy w zakresie mieszkań socjalnych – za pośrednictwem TBS-ów, SIM-ów i przedsiębiorstw komunalnych – ich skala pozostaje ograniczona. Władze lokalne dysponują różnorodnymi narzędziami do poprawy dostępności mieszkań, w tym strategicznym planowaniem zagospodarowania przestrzennego, planowaniem przestrzennym oraz rozbudową infrastruktury na wyznaczonych obszarach mieszkalnych.
„Często pomijane są kwestie polityki zarządzania gruntami, kluczowe dla wsparcia budownictwa mieszkaniowego. Nawet na obszarach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w planach miejscowych często brakuje niezbędnej infrastruktury, co skłania mieszkańców do wybierania alternatywnych rozwiązań na przedmieściach. Właściwe wdrożenie instrumentów planowania przestrzennego mogłoby odwrócić ten trend” – skomentował ekspert.
Dr Nowak podkreśla, że mechanizmy finansowe, takie jak Fundusz Dopłat i Program Społecznego Budownictwa Mieszkaniowego, są kluczowymi czynnikami napędzającymi projekty budownictwa socjalnego. Jednak niespójna alokacja środków utrudnia długoterminowe planowanie. Jego zdaniem stabilizacja tych zasobów przyspieszyłaby budowę mieszkań komunalnych.
Fundusz Dopłat wspiera gospodarstwa domowe o niskich i średnich dochodach poprzez bezzwrotne finansowanie budowy, natomiast Program Mieszkalnictwa Społecznego na Wynajem wspiera nieruchomości o czynszach regulowanych i spółdzielcze modele mieszkaniowe. Obie inicjatywy mają na celu zwiększenie dostępności mieszkań komunalnych w całym kraju.
Mimo że gminy są w stanie zwiększać zasoby mieszkaniowe za pośrednictwem spółek publicznych, dr Nowak zauważa niepokojące tendencje: znaczne obniżki cen sprzedaży nieruchomości komunalnych w dalszym ciągu wyczerpują rezerwy mieszkaniowe.
„Chociaż promujemy rozwiązania w zakresie wynajmu poprzez TBS-y i leasing komunalny, zachęty do posiadania nieruchomości – często poprzez sprzedaż nieruchomości po zaniżonej cenie – przynoszą kontrproduktywne rezultaty. Zrównoważenie tych podejść wymaga ponownej oceny polityki” – stwierdził.
W odpowiedzi na problem depopulacji regionalnej, szczególnie widoczny w województwach podlaskim, świętokrzyskim i opolskim, dr Nowak opowiada się za wielopoziomowymi systemami wsparcia rozwoju miast. Podkreśla znaczenie wspierania miast subregionalnych średniej wielkości, obok dużych ośrodków metropolitalnych, w celu zapewnienia zrównoważonego rozwoju kraju.
„Model funkcjonalnej hierarchii miasta naszego instytutu zaleca wspieranie miast na wielu poziomach – nie tylko dotkniętych kryzysem lub będących głównymi ośrodkami miejskimi – w celu wspierania regionalnych sieci wzrostu. Takie podejście zapobiega nadmiernej koncentracji w największych miastach, jednocześnie stymulując szersze ekosystemy gospodarcze” – dodał.
Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) podkreślają pilne wyzwania: pod koniec 2023 r. zasoby mieszkań komunalnych w Polsce spadły o 4,3% rok do roku, osiągając 592 800 lokali. Na obszarach miejskich odnotowano większe spadki (4,6%) w porównaniu z obszarami wiejskimi (1,8%), a listy oczekujących przekroczyły 123 000 gospodarstw domowych.
„Pomimo spowolnienia tempa wyczerpywania się zasobów mieszkaniowych w porównaniu z poprzednimi dekadami, zasoby komunalne nadal się kurczą. Budownictwo pozostaje w tyle za działaniami prywatyzacyjnymi, na co nakładają się wysokie rabaty na sprzedaż nieruchomości publicznych. Ta kwestia wymaga pilnej debaty publicznej” – podsumował dr Nowak.
