Z punktu widzenia osób poszukujących kredytów hipotecznych jesteśmy świadkami „doskonałej burzy”. Marże spadają, stopy procentowe maleją, a możliwości kredytowe rosną. Dodatkowo banki nieznacznie łagodzą swoje stanowisko. Trzeci kwartał roku ukazuje wyraźnie pozytywne trendy.
Powolny początek roku mamy już za sobą. Rynek kredytów hipotecznych w końcu zaczął wykazywać wahania cen w drugim kwartale, a trzeci kwartał, który właśnie się zakończył, potwierdza zaostrzenie się konkurencji.
Obniżki stóp procentowych odegrały kluczową rolę w przełamaniu stagnacji. Warto zauważyć, że w ciągu ostatnich trzech miesięcy dwukrotnie obserwowaliśmy spadek kosztów finansowania zewnętrznego. Zarówno w lipcu, jak i we wrześniu Rada Polityki Pieniężnej (RPP) obniżyła stopę referencyjną o ćwierć punktu procentowego. Rynek spodziewa się kolejnej obniżki, a 3-miesięczny WIBOR jest obecnie bardzo bliski głównej stopie referencyjnej NBP. Niepewność co do przyszłych działań RPP utrzymuje się, ale Rada coraz bardziej koncentruje się na czasie i zakresie obniżek, a nie na ich ogólnym kierunku.
Stopy procentowe i marże poniżej symbolicznych poziomów
W naszych regularnych aktualizacjach dotyczących zmian na rynku kredytów hipotecznych wykorzystujemy dane z miesięcznych rankingów Bankier.pl. Od kilku miesięcy banki przygotowują symulacje dla identycznego profilu kredytobiorcy. Obejmuje to parę z dzieckiem mieszkającą w Warszawie, zaciągającą kredyt na 25 lat z wkładem własnym w wysokości 20% i pakietem cross-sellingowym oferowanym przez bank. Wcześniej śledziliśmy bardzo podobny typ klienta, co pozwala nam uzyskać wgląd w najnowsze trendy cenowe.
Oprocentowanie kredytów o stałym oprocentowaniu i okresowych okresach spłaty spadło w porównaniu z końcem czerwca 2025 r. W czerwcu średnia oferta bankowa wynosiła 6,35%, podczas gdy na koniec trzeciego kwartału 6,20% . Spadek ten nie był jednak tak wyraźny jak w miesiącach wiosennych, kiedy stopy spadły o około 0,5 punktu procentowego.
Średnia marża na kredytach o zmiennym oprocentowaniu w końcu przekroczyła próg 2 punktów procentowych. To ważny kamień milowy, ponieważ po ponad dwóch latach powróciła do poziomu „1”.
W porównaniu z czerwcem 2025 r. średnia marża spadła o prawie 0,07 punktu procentowego, osiągając 1,92 punktu procentowego . Monitorowanie rynku w ostatnich miesiącach ujawnia oznaki dynamicznej konkurencji między bankami. Kredytodawcy, zwłaszcza ci, którzy agresywniej dążą do zwiększenia udziału w rynku, zaczęli reagować na działania konkurencji. Kredytobiorcy, którzy są teraz bardziej skłonni rozważyć opcje kredytów o zmiennym oprocentowaniu, czerpią z tego korzyści.
Dwa lata temu w cenach bankowych widoczna była niepokojąca tendencja – marże kredytów o stałym oprocentowaniu różniły się od marż kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Zasugerowaliśmy wówczas, że kredytobiorcy, którzy zdecydowali się na kredyty o stałym oprocentowaniu na kilka lat, mogli zaniżyć przyszłą marżę, co pozwoliło bankom wykorzystać sytuację poprzez podniesienie cen. Ubiegły rok przyniósł powrót do normalności. W przypadku obu rodzajów kredytów średnie marże zbliżyły się do siebie i, co istotne, spadają. W ostatnim kwartale marże kredytów o stałym oprocentowaniu po raz pierwszy spadły poniżej 2 punktów procentowych.
Wiarygodność kredytowa rośnie
Jeśli szukamy wyraźnych trendów średnioterminowych na rynku kredytów hipotecznych, to konsekwentnie rosnąca zdolność kredytowa jest tego doskonałym przykładem. Średnia prognoza kredytodawców we wrześniu wyniosła 1,11 mln zł , w porównaniu z 980 000 zł dla tej samej rodziny w marcu.
Obserwujemy niewielkie wahania w szacunkach banków; trend ten nie utrzymuje się co miesiąc, nawet w warunkach spadających stóp procentowych. W ciągu kolejnych kilku miesięcy, po uśrednieniu danych dla wszystkich podmiotów, widoczna jest stała tendencja wzrostowa. Pod koniec trzeciego kwartału tylko jeden bank oferował rodzinie z miesięcznym dochodem 15 000 zł kredyty poniżej 1 mln zł. W styczniu 2025 roku ta grupa składała się z sześciu instytucji.
Dla każdego banku, co miesiąc, na podstawie dostarczonych symulacji, wyliczaliśmy wskaźnik DSTI. Wskaźnik ten definiujemy jako stosunek maksymalnej raty dostępnej dla klienta do miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego (15 000 zł).
Średni wskaźnik DSTI nieznacznie wzrósł w trzecim kwartale 2025 roku. Miesięczne wahania są zazwyczaj widoczne na drugim miejscu po przecinku, ale po raz pierwszy widzimy wartość 49% tego wskaźnika. Wskazuje to na luzowanie polityki kredytowej przez kredytodawców i uzasadnia dalszą obserwację.
Czy wkrótce zobaczymy stabilizację?
Choć korzystne trendy dla kredytobiorców są obiecujące, wynikają one głównie z czynników zewnętrznych. Przyszły rozwój sytuacji będzie zależał od tych czynników, a ostatnie tygodnie sugerują zatrzymanie obniżek stóp procentowych. Na przykład, kolejne zmiany oprocentowania kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu w bankach, które często modyfikują swoją ofertę, powodują zmiany zaledwie o kilka punktów bazowych. Oczekuje się, że przynajmniej początek czwartego kwartału będzie mniej obfity w wydarzenia niż poprzedni okres.
