Pensje rosną szybciej niż czynsze, ale portfele wciąż cierpią

Czynsz, który najemcy muszą płacić, staje się coraz bardziej realny do pokrycia w budżetach gospodarstw domowych. Ocena ta opiera się na kontrastujących wskaźnikach – typowych kosztach wynajmu i średnich dochodach brutto. Niemniej jednak czynsz nadal stanowi większe obciążenie finansowe niż cztery lata temu, a w przypadku osób mieszkających samotnie może pochłaniać ponad 40% miesięcznych zarobków.

Według szacunków serwisu Bankier.pl, który wziął pod uwagę oba te elementy, osoby wynajmujące mieszkania w największych polskich miastach mogą w lipcu 2025 r. dysponować kwotą wyższą o 250–450 zł w miesięcznym budżecie w porównaniu z rokiem poprzednim.

W naszej analizie wykorzystaliśmy uproszczony wskaźnik pokazujący część dochodu, którą należy przeznaczyć na miesięczny czynsz za mieszkanie. Przeanalizowaliśmy dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące średnich wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw dla poszczególnych miast wojewódzkich i województw z lipca 2025 r., a także dane Otodom Analytics dotyczące średnich zapytań o wynajem, również z lipca 2025 r.

Gdańsk wyprzedza Warszawę, ale lokatorzy wciąż niezadowoleni

Choć Warszawa nadal może pochwalić się najwyższymi średnimi dochodami, a roczny wzrost średniej pensji należy do największych, stolica pozostaje jednym z dwóch miast, w których sytuacja finansowa najemców jest najbardziej obciążona.

Zgodnie z ubiegłorocznym trendem Gdańsk wyprzedził teraz Warszawę, gdzie osoba zatrudniona na podstawie umowy o pracę, zarabiająca równowartość przeciętnego wynagrodzenia netto w lipcu i wynajmująca kawalerkę (do 40 m kw.) według obowiązującej stawki również w lipcu, jest zobowiązana przeznaczyć 41,5% swoich zarobków wyłącznie na czynsz.

Mimo to nastąpił spadek o 2,4 punktu procentowego w ujęciu rocznym i o 7,2 punktu procentowego w ciągu dwóch lat. W ujęciu nominalnym, przeciętny gdańszczanin, w wyniku tego obliczenia, zatrzymał o 370 zł więcej niż w ubiegłym roku i o prawie 1000 zł więcej niż w tym samym miesiącu dwa lata wcześniej.

Spośród ocenianych miast, w Łodzi mniej niż jedna trzecia wynagrodzeń przeznaczana jest na czynsze (30,3% i -0,5 pp. r/r) i Katowicach (28,7% i -1,8 pp. r/r).

Parom jest łatwiej

Jaką część swoich zarobków spółka z dochodem dwukrotnie wyższym od przeciętnego, wynajmująca mieszkanie o typowej powierzchni od 40 do 59 metrów kwadratowych, przeznaczy na czynsz? Według wyliczeń Bankier.pl odsetek ten waha się od niecałych 18,5% w Katowicach do 27,3% w Warszawie , przy czym w każdym z badanych miast obserwuje się spadek – zarówno w ujęciu rocznym, jak i rok do roku.

Wynika to ze średniego rocznego wzrostu wynagrodzeń w różnych województwach o 6–8,6%. Jednocześnie średnie ceny ofertowe kawalerek wzrosły o mniej niż 0,5–4%. Średnie ceny najchętniej wynajmowanych mieszkań (40–59 m²) wzrosły w tym okresie o około 2–6,5%, przy czym w Katowicach odnotowano spadek o 1%.

Lepsze czasy przed wojną

Scenariusz zmienia się diametralnie, gdy przeanalizujemy dane z okresu ponad czterech lat, co sprowadza nas do lipca 2021 r., okresu zanim na polski rynek najmu, a w szczególności na jego stawki, wpłynęła wojna na Ukrainie i późniejszy napływ uchodźców do Polski.

Średni wzrost czynszów, wynoszący od ponad 30 do prawie 70 procent, spowodował, że czynsze stanowią obecnie większy odsetek wynagrodzeń w dużych miastach Polski, takich jak Warszawa, Kraków, Gdańsk i Poznań, w porównaniu z lipcem 2021 roku. Analizowany wskaźnik powrócił do poziomów obserwowanych cztery lata wcześniej we Wrocławiu, natomiast Szczecin wyróżnia się na tle innych dużych miast, odnotowując spadek o 3,2 punktu procentowego.

Praca zdalna pomaga oszczędzać

W dobie pracy zdalnej i hybrydowej, która choć wciąż powszechna, traci na znaczeniu, rozważmy możliwość zarabiania przeciętnej pensji w jednym mieście i płacenia czynszu w innym. Weźmy na przykład Kraków i Katowice, które leżą blisko siebie.

Osoba wynajmująca kawalerkę w Katowicach i jednocześnie pracująca w Krakowie przeznaczałaby na czynsz około 27,1% swojej miesięcznej pensji zamiast 37,3% dochodu.

Wynajęcie 40- lub 50-metrowego mieszkania w Katowicach przez parę zarabiającą średnią krajową w Krakowie wiązałoby się z koniecznością przeznaczania na czynsz „tylko” 17,5 proc. swoich zarobków.

Onieśmielające koszty wejścia

Ale co, jeśli ktoś dopiero wchodzi na rynek wynajmu? Pokrycie czynszu może pochłonąć niemal całą pensję. Zazwyczaj, oprócz czynszu, wymagana jest kaucja, zazwyczaj równa jednomiesięcznemu czynszowi lub jego połowie.

Przykładowo, w skrajnym scenariuszu wynajęcie kawalerki w Gdańsku po średniej cenie ofertowej wiązałoby się z wydatkiem blisko 5400 zł (wliczając kaucję zwrotną), co stanowiłoby 83% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia netto w sektorze przedsiębiorstw.

Gdyby ktoś chciał wynająć większe mieszkanie, o powierzchni ok. 40-59 mkw., musiałby jednorazowo „zainwestować” blisko 6600 zł w całkowite koszty wynajmu, co niemal odpowiada przeciętnemu wynagrodzeniu w stolicy województwa pomorskiego w lipcu.

Źródło