Według raportu firmy konsultingowej JLL „A GRUNTowe poboczne na rynku nieruchomości” około 1,1 mln metrów kwadratowych istniejącej powierzchni, obejmującej handel detaliczny, biura i inne zastosowania, zostało przekształconych w nieruchomości mieszkalne (wliczając projekty alternatywne).
Eksperci JLL zauważyli, że wraz ze zmniejszającą się dostępnością działek nadających się pod szybką inwestycję mieszkaniową, deweloperzy coraz chętniej wykorzystują tereny zabudowane, gdzie istniejące obiekty można odnowić lub zburzyć i zastąpić nowymi inwestycjami.
Raport stwierdza ponadto, że około 1,1 miliona metrów kwadratowych istniejących przestrzeni, w tym handlowych, biurowych i innych kategorii, zostało przeznaczonych na cele mieszkaniowe (w tym alternatywne projekty). Największy wkład w grunty przeznaczone na cele mieszkaniowe miały budynki biurowe (łącznie 733 000 metrów kwadratowych) i obiekty handlowe/usługowe (ponad 345 000 metrów kwadratowych).
„Ważne jest podkreślenie, że ponad 485 000 metrów kwadratowych budynków biurowych, centrów handlowych, hipermarketów i kin zostało już lub wkrótce zostanie zburzonych, aby przygotować te tereny pod zabudowę mieszkaniową. Znaczna część nieruchomości objętych badaniem nie jest jeszcze w fazie realizacji lub dopiero niedawno rozpoczęto ich budowę, a mimo to deweloperzy oficjalnie ogłosili zmianę planowanej funkcjonalności. Łącznie jest około 556 000 metrów kwadratowych takich projektów, w tym obszary powstałe po zburzeniu istniejących konstrukcji” — podkreśla raport.
Jako studium przypadku eksperci odnoszą się do transakcji we Wrocławiu, gdzie Develia sprzedała duże centrum handlowe Arkady Wrocławskie firmie Vastint. Obecnie trwają prace rozbiórkowe – nowy właściciel zamierza wybudować na odzyskanym terenie projekt o mieszanym przeznaczeniu z dominującym aspektem mieszkaniowym.
„Intrygującym trendem, który udokumentowaliśmy w naszym badaniu, jest przejmowanie kin w Warszawie i Poznaniu, gdzie planowane są rozległe kompleksy mieszkaniowe liczące nawet 300-350 mieszkań. Takie podejście pozwala na stworzenie znacznie większej powierzchni użytkowej na tym samym terenie, czasami nawet podwajając lub potrajając pierwotną pojemność. Szacujemy, że spowoduje to dodatkowe około 370 000 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej w porównaniu z pierwotnym rozwojem. Stwarza to ogromny potencjał dla deweloperów poszukujących dróg ekspansji biznesowej” – zauważył Tomasz Lewandowski, Dyrektor Działu Inwestycji w Grunty i Średni Format w JLL, cytowany w raporcie.
Dane JLL wskazują, że na terenach wcześniej zabudowanych biurami lub przeznaczonych pod nową zabudowę biurową, deweloperzy wybudowali lub są w trakcie budowy około 604 000 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej w ciągu ostatnich pięciu lat. Należą do nich apartamenty, lokale PRS i hotele.
„Zmiana funkcji nieruchomości to naturalny proces, który deweloperzy powinni realizować. Inwestycje te często stanowią wyzwanie pod wieloma względami, takimi jak kwestie techniczne, formalne, prawne czy planistyczne. Wymagają większych nakładów czasu i zaangażowania licznych doradców. Oferują jednak szerokie możliwości i tchną nowe życie w wyjątkowe lokalizacje. Często jest to jedyna okazja, aby zmaksymalizować potencjał konkretnej działki. Ten trend jest zauważalny od wielu lat w Europie Zachodniej, a ze względu na starzenie się zasobów biurowych będzie się on coraz bardziej zakorzeniał w Polsce” — stwierdziła Joanna Kieszczyńska, dyrektor w dziale inwestycji w grunty i średnie formaty w JLL, jak wspomniano w raporcie.
Raport zauważa, że w ciągu ostatnich trzech lat z krajobrazu Warszawy usunięto około 240 000 metrów kwadratowych powierzchni biurowej wybudowanej po 1990 roku. Wyburzenia były szczególnie widoczne w dwóch rejonach stolicy – w centrum miasta i na Mokotowie, zwłaszcza na Służewcu Przemysłowym.
„Spadająca dostępność i wysoki koszt gruntów pod zabudowę mieszkaniową stanowią wyzwanie dla deweloperów, którzy chcą budować apartamenty na sprzedaż lub wynajem klientom indywidualnym. W tym miejscu wchodzi w grę strategia projektów PRS realizowanych na gruntach komercyjnych. Aż 80 procent obecnie budowanych jednostek powstaje na takich działkach” – dodano.
Eksperci JLL twierdzą, że projekty PRS w sektorze wynajmu instytucjonalnego na gruntach komercyjnych zazwyczaj przewyższają te zlokalizowane na obszarach przeznaczonych pod „rozwój mieszkaniowy”. Ponadto ceny transakcyjne tych gruntów
Źródło
