Ceny mieszkań w Warszawie na szczycie, ale stabilizują się

Średnie kwoty oczekiwane przez sprzedających mieszkania z drugiej ręki w Warszawie ustabilizowały się w ostatnich miesiącach – taki wniosek płynie z analizy danych SonarHome.pl. Choć w ujęciu rocznym są od 13 do 22 proc. wyższe, to jednak w ostatnich miesiącach w niektórych dzielnicach zaczęły spadać.

Niemal dokładnie przed rokiem pisaliśmy, że w Warszawie została już tylko jedna dzielnica, w której średnia cena ofertowa na rynku wtórnym nie przekraczała 10 tys. zł/mkw. Choć obecnie takiej już nie znajdziemy, a dzielnicowy ranking drożyzny otwiera kwota ocierająca się o 22 tys. zł/mkw., to szukających własnego „M” pocieszyć może fakt, że stawki wpisywane w ogłoszeniach zaczęły się stabilizować.

Zgodnie z danymi serwisu SonarHome.pl, we wrześniu 2024 r. w dziewięciu warszawskich dzielnicach, czyli w połowie, średnia cena ofertowa była niższa niż miesiąc wcześniej. Mimo że w pozostałych miały miejsce dalsze wzrosty, to w większości przypadków spadły one do poziomu poniżej 0,5 proc. m/m.

W kilku przypadkach średnie kwoty zanotowane we wrześniu były także niższe od najwyższych stawek zanotowanych na początku lata. Taka sytuacja miała miejsce m.in. w popularnych wśród szukających własnego „M” dzielnicach: Bielanach, Woli, a nawet Żoliborzu, gdzie jednak wrzesień przyniósł blisko 2-procentowy wzrost w ujęciu miesięcznym.

Rządowe dopłaty napompowały stawki

Patrząc na przeciętne kwoty wpisywane w ogłoszeniach z perspektywy rocznej, podwyżki wahały się od 13 proc. na Ochocie i w Wilanowie do ponad 20 proc. na Woli, Targówku, Ursusie, Rembertowie, Białołęce oraz w Wawrze.

Słabiej w górę skoczyła średnia cena ofertowa w Śródmieściu (+15,4 proc. r/r), nominalnie wzrost był jednak jednym z wyższych (+2,9 tys. zł/mkw.). Pomimo hamujących oczekiwań sprzedających mieszkania z drugiej ręki w Śródmieściu, przeciętna stawka zanotowana w tej dzielnicy we wrześniu 2024 r. zbliżyła się już do 22 tys. zł/mkw.

Jak wynika z danych SonarHome.pl, w Warszawie we wrześniu 2024 r. nie było dzielnicy, w której średnia cena ofertowa byłaby niższa niż 12 tys. zł/mkw. W ciągu ostatniego roku przybyło z kolei pięć dzielnic, w których przeciętne oczekiwania sprzedających przekroczyły próg 15 tys. zł/mkw. Taka sytuacja miała miejsce na Ochocie, Ursynowie, na obu Pragach oraz we Włochach. Wrześniowa obniżka oddaliła tą wizję, przynajmniej tymczasowo, od Bielan, gdzie zanotowano 14,9 tys. zł/mkw.

Stabilizację stawek w ostatnich trzech, a w przypadku niektórych dzielnic, czterech miesiącach, należy wiązać z rosnącą liczbą ofert sprzedaży. Jak wynika z danych pochodzących z serwisów Otodom.pl oraz OLX, brak dopalacza w postaci dopłat do kredytów mieszkaniowych sprawił, że pod koniec września 2024 r. w Warszawie można było wybierać spośród 26,4 tys. ofert sprzedaży mieszkań z drugiej ręki oraz nowych lokali. Było ich o 90 proc. a nominalnie o 12,5 tys. więcej niż w analogicznym okresie 2023 r. i jedynie o ok. 100 ofert mniej niż w listopadzie 2020 r., gdy zanotowano najwyższy wynik w historii.

Sprzedający przeszarżowali z cenami

O tym jak kształtowały się w III kw. 2024 r. ceny transakcyjne, czyli faktycznie płacone za mieszkania, przekonamy się w listopadzie. Rzućmy jednak okiem na to, co działo się w aktach notarialnych w stolicy w II kw. 2024 r. Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego, średnia cena transakcyjna na stołecznym rynku pierwotnym wzrosła o 2,4 proc. k/k i 14,5 proc. r/r. Dla porównania: średnia wzrost średniej ceny ofertowej wyniósł odpowiednio 6,4 proc. k/k i 30,8 proc. r/r.

Tym samym oczekiwania sprzedających z faktycznie uzyskiwanymi kwotami rozmijają się coraz mocniej. W Warszawie ten trend nabrał największej mocy. W II kw. 2024 r. przeciętna kwota oczekiwana przez wystawiających na sprzedaż mieszkania z drugiej ręki była o 23,5 proc. wyższa od średniej ceny transakcyjnej zanotowanej na tym rynku i wzrosła o 4,6 pp. w ujęciu kwartalnym oraz o 6 pp. w skali roku.

Najmniejsze mieszkania podrożały najmocniej

Z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium płynie jeszcze jedna prawidłowość na stołecznym rynku wtórnym: im mniejszy metraż, tym mocniejszy wzrost cen. O ile bowiem duże mieszkania o powierzchni powyżej 80 mkw. „podrożały” w aktach notarialnych w ciągu roku przeciętnie o 8,9 proc. a mieszkania o powierzchni od 60 do 80 mkw. o 12,7 proc., o tyle w przypadku najpopularniejszych lokali o powierzchni od 35 do 60 mkw. wzrost średniej ceny transakcyjne w analizowanym okresie wyniósł 20,6 proc., z kolei średnie kwoty płacone za kawalerki wzrosły o blisko 23 proc.

Źródło